Góp ý của HoREA tập trung vào việc tháo gỡ các "nút thắt" thể chế, mở rộng phạm vi điều chỉnh để bao phủ các loại hình bất động sản mới, cắt giảm thủ tục hành chính, tạo cơ chế bứt phá cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp...
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu vừa ký ban hành Công văn số 88/2026/CV-HoREA, gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nhằm góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Các kiến nghị của HoREA thể hiện sự bám sát thực tiễn sâu sắc. Khi được xem xét tích hợp vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), các giải pháp này được kỳ vọng sẽ giải phóng nguồn lực thị trường, bảo vệ quyền lợi người mua nhà và kiến tạo hành lang pháp lý minh bạch, bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Một là, bổ sung "Nhà có mục đích lưu trú" và "Chỉnh trang, tái thiết đô thị" vào phạm vi điều chỉnh. HoREA kiến nghị bổ sung đối tượng "nhà có mục đích lưu trú" và "chỉnh trang, tái thiết đô thị, di dời nhà trên và ven kênh rạch" vào Điều 1 về phạm vi điều chỉnh của Dự thảo Luật. HoREA cho rằng, Luật Nhà ở trước đây chủ yếu điều chỉnh nhà ở ổn định lâu dài, chưa bao quát các loại hình công trình có kết cấu dạng nhà phục vụ lưu trú ngắn hạn hoặc có thời hạn như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng (officetel) hay căn hộ dịch vụ (serviced apartment).
HoREA cho rằng, việc "cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" chỉ là một phần nhỏ trong bức tranh tổng thể về chỉnh trang đô thị. Nhiều đô thị lớn như TP HCM đang triển khai các dự án di dời nhà trên/ven kênh rạch và chỉnh trang khu vực đô thị cũ lụp xụp. Do đó, cần bổ sung cả nội dung này và thiết lập riêng một chương về "Chỉnh trang, tái thiết đô thị".
Hai là, định hình 4 nhóm nhà ở và chính sách đặc thù cho công nhân, công chức. Thực hiện định hướng chiến lược của Lãnh đạo Đảng và Nhà nước, HoREA đề xuất sửa đổi Điều 2, phân loại phát triển nhà ở thành 4 nhóm chính: Nhà ở thương mại, Nhà ở cho thuê, Nhà ở công vụ và Nhà ở chính sách.
HoREA đề nghị xác định rõ nhà lưu trú công nhân có bản chất là nhà ở xã hội. Đặc biệt, luật cần cho phép phát triển nhà lưu trú công nhân cả ở bên ngoài khu công nghiệp. Đơn cử như Công ty Giày Pou Yen (quận Bình Tân cũ) có tới hơn 55.000 lao động nhưng nằm ngoài khu công nghiệp. Nếu được tạo điều kiện xây nhà lưu trú trên đất thương mại dịch vụ của doanh nghiệp, sẽ giải quyết chỗ ở tại chỗ, giảm áp lực giao thông đô thị.
Theo HoREA, khảo sát thực tế cho thấy mô hình phòng tập thể giường tầng (4–8 người) không còn ưa chuộng do thiếu riêng tư. Các doanh nghiệp cần được phép xây dựng các phòng ở 1–2 người và các căn hộ hoàn chỉnh để giữ chân lực lượng lao động trình độ cao, công nhân bậc cao và gia đình của họ.
HoREA đề xuất bổ sung chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức. Bởi theo HoREA, Dự thảo Luật mới đề cập đến lực lượng vũ trang và ngành tư pháp mà bỏ quên đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức hành chính. Đây là nhóm đối tượng rất cần chính sách nhà ở xã hội (để mua, thuê mua, thuê), nhất là những người phải di chuyển xa từ 15–20 km sau các đợt sáp nhập, hợp nhất đơn vị hành chính.
Ba là, cắt giảm thủ tục hành chính, chuyển mạnh sang cơ chế "hậu kiểm". Để hỗ trợ doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí tuân thủ pháp luật, HoREA góp ý sửa đổi Điều 10 về các giai đoạn dự án:
Cần thống nhất hình thức giao chủ đầu tư: Cho phép các dự án nhà ở thương mại, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở công chức, nhà chung cư cải tạo… được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu theo quy định của Luật Nhà ở.
Bổ sung chỉ tiêu "Quy mô dân số": Cho phép quy định quy mô dân số ngay từ khâu quy hoạch phân khu/quy hoạch chung. Đây là giải pháp tháo gỡ nút thắt lớn nhất cho dự án nhà ở xã hội – nơi vốn có nhiều căn hộ diện tích nhỏ (25–75 m²) nên quy mô dân số trên cùng diện tích đất luôn cao hơn dự án thương mại.
Bãi bỏ thủ tục xin chấp thuận nghiệm thu: HoREA đề xuất chủ đầu tư tự tổ chức nghiệm thu với các bên tư vấn/thi công theo quy định xây dựng và gửi hồ sơ cho cơ quan chuyên môn để quản lý, hậu kiểm, thay vì phải chờ cơ quan nhà nước ra văn bản "chấp thuận kết quả kiểm tra nghiệm thu" trước khi đưa vào vận hành – một thủ tục dễ phát sinh nhũng nhiễu.
Bốn là, thu hút vốn ngoại qua việc cho phép sở hữu căn hộ lưu trú (Condotel, Officetel). Góp ý tại Điều 21 và Điều 23, HoREA kiến nghị mở rộng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua và sở hữu căn hộ lưu trú (condotel, officetel, serviced apartment) tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng, thương mại (không thuộc khu vực ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh).
Về tỷ lệ sở hữu, HoREA đề xuất giữ mức khống chế không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà. Việc này sẽ thu hút nguồn vốn đầu tư quốc tế lớn, thúc đẩy ngành du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn và đóng góp cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế.
HoREA cũng đề xuất bỏ quy định cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ, tại khoản 2 Điều 21 “dự thảo Luật”; đồng thời đề xuất sớm cấp Giấy chứng nhận cho hơn 11.800 cá nhân nước ngoài đã mua nhà ở tại TP HCM nhưng chưa được cấp sổ nhiều năm qua.
Năm là, khơi thông phân khúc "Nhà ở thương mại giá phù hợp" và "Nhà trọ tư nhân". Đối với phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà trọ cho thuê – hai phân khúc giải quyết nhu cầu thực cho đại đa số người dân đô thị, HoREA đưa ra các đề xuất rất thực tế:
Thứ nhất, bỏ quy định cấm đối tượng từng mua nhà ở xã hội: Người đã từng hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng nay có thêm nguồn tài chính hỗ trợ vẫn nên được phép mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Điều này giúp giảm tải cho quỹ nhà ở xã hội của Nhà nước.
Thứ hai, cho phép bán lại trong thời hạn 5 năm nếu gặp bất khả kháng: nhằm đảm bảo tính nhân văn cho người mua nhà khi lâm vào hoàn cảnh đặc biệt.
Thứ ba, không khống chế "lợi nhuận định mức": Hãy để doanh nghiệp tự chủ tối ưu hóa chi phí và áp dụng công nghệ. Nhà nước chỉ cần ban hành khung giá bán/giá thuê tối đa theo từng khu vực (ví dụ: UBND TP HCM có thể khống chế giá bán nhà ở mức giá phù hợp, không quá 50 triệu đồng/m2 tại khu vực Tây Bắc).
Thứ tư, công nhận 200.000 khu nhà trọ tư nhân: Đề xuất bổ sung Điều 39a quy định nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê dài hạn của hộ gia đình, cá nhân là một hình thức nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư. Hiện cả nước có khoảng 200.000 khu nhà trọ (riêng TP HCM có 60.000 khu với 600.000 phòng) đang nuôi dưỡng chỗ ở cho 4,5 triệu công nhân, người lao động. Việc chính thức công nhận sẽ giúp các chủ nhà trọ nhận được ưu đãi, chuẩn hóa điều kiện PCCC, hạ tầng và giá điện nước cho người thuê.
Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất nhiều giải pháp kỹ thuật quan trọng khác như: Chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi bị phá dỡ: Phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015 (quyền sở hữu chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy/phá dỡ), trong khi quyền sử dụng đất vẫn thuộc về các chủ sở hữu; Ủy quyền nhận tiền đặt cọc: Bổ sung quyền cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba nhận tiền đặt cọc khi bán, huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai; Tái định cư phải tốt hơn nơi ở cũ: Quy định nhà ở tái định cư phải đảm bảo điều kiện bằng hoặc tốt hơn nhà ở bị thu hồi, thể hiện bản chất tốt đẹp của chính sách xã hội.
