Nhiều ý kiến đề nghị tiếp tục làm rõ một số quy định mới về nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (Dự thảo) do Bộ Xây dựng soạn thảo vừa được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định, với nhiều chính sách mới nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn trong phát triển nhà ở. Bên cạnh việc sửa đổi những bất cập phát sinh sau gần hai năm thực hiện Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo còn bổ sung các quy định về nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê, sở hữu chung cư có thời hạn và nhà ở chính sách.
Nhiều ý kiến cho rằng, đây là thời điểm cần xây dựng một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, minh bạch để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở đáp ứng khả năng chi trả của đa số người dân. Tuy nhiên, để các chính sách mới đi vào thực tiễn, nhiều quy định trong Dự thảo cần tiếp tục được làm rõ.
Góp ý đối với Dự thảo, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đánh giá việc bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết, song cho rằng nhiều quy định cần được thiết kế rõ ràng hơn nhằm bảo đảm tính minh bạch và khả thi.
Theo VCCI, khoản 4 Điều 28 Dự thảo quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê, tỷ lệ phát triển nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc hoán đổi nghĩa vụ thực hiện nhà ở xã hội để làm nhà ở cho thuê”.
Trong khi đó, pháp luật hiện hành cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn một trong ba phương án thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, gồm dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; xây dựng nhà ở xã hội tại dự án khác trong cùng đô thị; hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng. Đây là cơ chế được nhiều doanh nghiệp đánh giá cao vì tạo sự linh hoạt trong triển khai dự án.
VCCI cho rằng quy định tại Dự thảo chưa làm rõ liệu cơ chế này có tiếp tục được kế thừa hay không. Nếu không quy định cụ thể, có thể dẫn đến cách hiểu rằng quyền lựa chọn của chủ đầu tư đang bị thu hẹp. Vì vậy, VCCI đề nghị Dự thảo cần quy định rõ doanh nghiệp vẫn được quyền lựa chọn các phương án phát triển nhà ở xã hội như pháp luật hiện hành.
Không chỉ vậy, VCCI cũng lưu ý khoản 1 Điều 31 của Dự thảo quy định UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Tuy nhiên, khác với dự án nhà ở thương mại thông thường đã có quy định rõ về phương thức lựa chọn chủ đầu tư, Dự thảo lại chưa quy định cơ chế lựa chọn đối với loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo VCCI, trong trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng đăng ký thực hiện một dự án, cần có quy định rõ về phương thức lựa chọn chủ đầu tư để bảo đảm cạnh tranh công bằng, minh bạch và tạo cơ sở cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết.
Liên quan đến cơ chế xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp, khoản 1 Điều 34 Dự thảo quy định: “Giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp được xác định theo nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí theo quy định của pháp luật, theo phương pháp tính giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định trên từng khu vực, phù hợp với khả năng chi trả của người dân”.
VCCI cho rằng cần đánh giá lại tính khả thi của quy định này. Theo đó, Dự thảo nên quy định thống nhất các nguyên tắc xác định giá ngay trong luật, giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết phương pháp tính, còn UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế của từng địa phương để áp dụng. Cách tiếp cận này sẽ vừa bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, vừa hạn chế sự khác biệt quá lớn giữa các địa phương, tạo môi trường đầu tư minh bạch và ổn định cho doanh nghiệp.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) bày tỏ sự thống nhất với định hướng sửa đổi Luật Nhà ở, đặc biệt là chủ trương phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, trong đó có nhà ở cho thuê.
Đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, ông cho rằng việc xác định mức giá cần dựa trên các tiêu chí cụ thể như thu nhập bình quân của người dân, khả năng vay vốn an toàn, tổng giá trị căn nhà cũng như tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập. Đây sẽ là cơ sở để chính sách thực sự hướng tới đúng nhóm đối tượng có nhu cầu.
Bên cạnh đó, đối với nhà ở cho thuê, ông Đính ủng hộ định hướng phát triển mô hình cho thuê dài hạn, nhất là tại các đô thị lớn và vùng kinh tế trọng điểm - nơi nhu cầu của người lao động, chuyên gia và người nhập cư ngày càng tăng. Tuy nhiên, để thị trường này phát triển bền vững, cần có cơ chế vận hành chuyên nghiệp, ổn định và đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư.
