Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Siết chặt quản lý chung cư mini

>> Có nên xác định giá bán theo phân hạng chung cư?

Cho ý kiến thẩm tra về dự án luật Nhà ở sửa đổi, một trong những nội dung được sự quan tâm rất nhiều người là về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân (thường gọi là chung cư mini).

Có ý kiến cho rằng, việc quy định cho bán, cho thuê mua, cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ trong nhà ở nhiều tầng nhiều hộ tại Điều 57 sẽ gây ra tình trạng xây dựng tràn lan "chung cư mini" tại các đô thị lớn, từ đó phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây mất mỹ quan và không bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy, không bảo đảm hạ tầng đồng bộ phục vụ cư dân.

Do đó, đề nghị không cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ và căn hộ loại này chỉ được cho thuê, công tác quản lý vận hành do chủ nhà ở chịu trách nhiệm.

Để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình này thời gian qua, trên cơ sở tiếp thu ý kiến Đại biểu Quốc hội, Chính phủ, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đề nghị chỉnh lý lại Điều 57 chặt chẽ hơn như sau: Đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng.

Bên cạnh đó, phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. Trong trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ 02 tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Góp ý kiến về loại hình nhà ở vẫn được gọi là "chung cư mini", đại biểu Nguyễn Duy Thanh (đoàn Cà Mau) cho rằng, chung cư mini là loại hình nhà ở phổ biến, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, nhất là gia đình trẻ và sinh viên tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, đang có những kẽ hở trong quản lý đối với chung cư mini, đến từ hệ thống pháp luật và cả sự quản lý của cơ quan chức năng.

Ông lấy dẫn chứng về một dự án chung cư mini nằm trong ngõ nhỏ nên xe ô tô không thể vào, nhưng tòa nhà vẫn xây cao tới 10 tầng trong khi mặt sàn chỉ 200m2 với rất nhiều hộ dân sinh sống. Theo ông Thanh, điều này có nghĩa rằng một hộ gia đình có thửa đất vài trăm m2 đã có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần thành lập doanh nghiệp, lập dự án đầu tư… Dự án cũng không phải thực hiện các thủ tục như chủ trương đầu tư, giao đất, nghĩa vụ tài chính về đất, báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm duyệt PCCC, nghiệm thu công trình…

Theo đó, đại biểu Thanh đề nghị cơ quan soạn thảo phải đưa ra các tiêu chuẩn kỹ thuật để đảm bảo chung cư mini phải đáp ứng tiêu chuẩn Việt Nam về phòng cháy chữa cháy, an toàn động đất, đáp ứng quy hoạch về dân cư, giao thông… Đồng thời, cơ quan chức năng cũng cần đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra, xử lý các trường hợp vi phạm, nhất là những công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu chung cư mini.

Tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Quốc Luận (đoàn Yên Bái) bày tỏ sự ủng hộ trong việc bổ sung, hoàn thiện các chính sách để phát triển loại hình nhà ở chung cư mini. Tuy nhiên, dự thảo đang tiếp cận theo hướng nhà ở thương mại, quản lý sử dụng như nhà chung cư. Do đó, ông Luận cho rằng quy định như vậy chưa thực sự phù hợp và rất khó khả thi. Cá nhân thì không thể đáp ứng đầy đủ điều kiện chủ đầu tư dự án nhà ở (phải có tư cách pháp nhân, có năng lực, kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở...). Ngoài ra, quản lý sử dụng theo mô hình quản lý nhà chung cư thì phải có ban quản trị, phải có quỹ bảo trì…

>> Phát triển nhà ở xã hội: Điểm tựa phục hồi thị trường bất động sản

Do vậy, đại biểu Luận đề nghị sửa đổi, bổ sung theo hướng Nhà nước tập trung quản lý, kiểm soát về quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng; tiêu chuẩn chất lượng; bảo đảm vệ sinh môi trường, an toàn phòng chống cháy nổ; quá trình giao dịch, quản lý sử dụng không phát sinh tranh chấp.

Cùng với đó là đơn giản hóa các điều kiện, thủ tục hành chính để các cá nhân có quyền sử dụng đất và có tiềm lực tài chính có thể dễ dàng tham gia phát triển loại nhà ở chung cư mini.

Đặc biệt, nên ưu tiên phát triển loại nhà ở này để cho thuê, không cho phép, hoặc hạn chế việc bán, cho thuê mua, để không làm phát sinh các tranh chấp, hệ lụy về sau (như quản lý sử dụng, sửa chữa, bảo trì, thừa kế...).