Dùng "đòn bẩy" đấu giá đất công để phát triển TP Hồ Chí Minh sao cho hiệu quả?

>> Hoàn thiện cơ chế đấu giá đất: Hóa giải xung đột pháp luật

Theo ông Mai Ngọc Phước, Tổng biên tập báo Pháp Luật TP.HCM cho biết, đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những giải pháp huy động nguồn lực cho ngân sách để phát triển hạ tầng, đô thị và phục vụ mục đích chung cho cộng đồng.

Thực tiễn đấu giá đất ở Việt Nam và các nơi trên thế giới đã cho chúng ta nhiều dữ liệu quan trọng để chúng ta đấu giá QSDĐ diễn ra minh bạch, hiệu quả, thượng tôn pháp luật để người dân, doanh nghiệp nhà nước hưởng lợi

Pháp luật Việt Nam, trong đó có luật đất đai 2013, luật đấu giá tài sản cùng nhiều quy định khác đã tạo ra hành lang pháp lý để quyền đấu giá QSDĐ trở nên hiệu quả.

"Tuy nhiên, khi hoạt động đấu giá QSDĐ trở nên sôi động hơn, với sự tham gia của nhiều đơn vị hơn, trước sự vận động mạnh mẽ của kinh tế thị trường thì các vấn đề pháp lý phát sinh của đấu giá QSDĐ bắt đầu xuất hiện. Ví dụ như các vụ đấu giá đất Thủ thiêm. Dù có thể khẳng định đấu giá đất Thủ Thiêm đã diễn ra đúng các quy định hiện hành nhưng cũng xuất hiện một số lỗ hổng cần khắc phục, để hoạt động pháp lý hiệu quả hơn. Do đó, hội thảo ngày hôm nay sẽ giải quyết thực tiễn các vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, có cái nhìn tổng quan về pháp lý, thực tiễn đấu giá đất công tại TP.HCM", ông Mai Ngọc Phước phát biểu khai mạc hội thảo "Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý và giải pháp” do Báo Pháp Luật TP.HCM cùng Viện Kinh tế Xanh và trường ĐH Kinh tế - Luật TP.HCM phối hợp tổ chức.

Quy hoạch Thành phố trong Thành phố, với lần đầu tiên TP HCM có Thành phố Thủ Đức, theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, là một trong quyết sách lớn và đúng đắn có ý nghĩa tầm nhìn dài hạn cho sự phát triển và lan tỏa của nền kinh tế đầu tàu phía Nam.

"Nhờ" quy hoạch này mà bất động sản ở Thủ Đức đã có sự tăng vọt về giá rất cao. Khi công bố Thủ Đức, giá bất động sản lập tức từ mặt bằng 20 triệu đồng/ m2, tăng lên 50 - 60triệu đồng/ m2 tại khu vực này. Giá trị đất đai khác cũng tăng rất nhanh chóng, trong khi đầu tư khu vực này chưa có cải thiện, TS. Đính nói. Theo quan điểm của ông, giá trị bất động sản chỉ tăng khi có các dòng vốn đầu tư, đầu tư tăng bao nhiêu thì giá đất tăng tương ứng bấy nhiêu.

"Ở Thủ Đức, các kế hoạch đầu tư hạ tầng, dự án chính thống trong khu vực vẫn còn vướng mắc, tuy pháo luật không sai và đã dần hoàn thiện các quy định nhưng do thị trường quá phát triển nên giá đất tăng mạnh, dẫn đến chúng ta có chậm trê . Việc thu hút xung lực đầu tư ở đây cao nhưng cung hạn chế cũng là nguyên nhân khiến giá đất Thủ Thiêm, Thủ Đức tăng cao, theo đó cuộc đấu giá  tại Thủ Thiêm vào hồi tháng 12 / 2021 càng đưa giá đất Thủ Thiêm lên rất cao, dẫn đến tất cả các kỳ vọng đều tập trung vào giá đất cao mà không tập trung vào ý nghĩa đấu giá đất để đầu tư, phát triển hạ tầng, dịch vụ, có nguy cơ làm mất đi ý nghĩa của việc quy hoạch, phát triển Thành phố Thủ Đức", phát biểu tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Theo ông, dù vậy, mặt bằng giá đất của Thủ Đức nói chung tuy cao hơn nhiều so với nhiều địa phương, song vẫn thấp so với nhiều quốc gia, khu vực. Để thúc đẩy TP HCM phát triển như kỳ vọng, Thủ Đức như "phố Đông" (Thượng Hải), trong khi các vướng mắc của thị trường và pháp luật đất đai vẫn chưa hoàn toàn tháo gỡ, đấu giá đất công có thể xem là giải pháp duy nhất giúp TP HCM tối ưu nguồn lực để giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội.

"Muốn nói gì thì nói, vẫn phải lựa chọn đúng trúng nhà đầu tư đấu giá, nếu không hoạt động mua bán tài sản này sẽ vẫn loay hoay và chúng ta phải xác định nhiều người lợi dụng tạo ra lợi ích khác của họ thì phải ngăn chặn. Phải đánh giá chính xác năng lực nhà đầu tư, quan trọng nhất là chứng minh bằng tiền.  Thao túng thị trường chứng khoán thì bị xử lý ngay nhưng thao túng đất đai ở nhiều địa phương thì không bị xử lý", Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nói và nhấn mạnh: Việc quy hoạch một Thành phố là bài toán cần tầm nhìn đến 50 năm.

>> Vốn đâu cho hạ tầng TP.HCM?

Do đó, ông khuyến nghị, Thành phố nên xem xét việc tiếp tục cho đấu giá để chuyển giao các lô đất còn lại của khu đô thị Thủ Thiêm. Có thể tham khảo và điều chỉnh về mặt kỹ thuật. Các lợi ích cần được xem xét và đánh giá dựa vào sự phát triển của Thành phố, trên cơ sở coi diện tích đất công này là tài nguyên chứ không phải là lợi ích của sản phẩm đầu cơ. "Diện tích đất vàng còn lại này của Thành phố chỉ có thể được bán một lần duy nhất, nên tại bất cứ thời điểm nào, cần thu về lợi ích tài chính tối đa cho Thành phố". Cùng với đó, Thủ Thiêm (thuộc Thủ Đức) nên tiếp tục đẩy mạnh phát triển các ngành kinh tế phù hợp với đô thị tinh hoa và tiếp tục có kế hoạch hoàn thiện phần hạ tầng công cộng của Thủ Thiêm.

Phát biểu tại hội thảo, nhiều chuyên gia cũng đưa ra một góc nhìn mới về “bất động sản tinh hoa” và bài học thực tiễn của các nước. Hầu hết các chuyên gia đều đánh giá hiện nay ở TP.HCM không có khu vực nào được quy hoạch bài bản, hoàn chỉnh như Thủ Thiêm. Theo quy hoạch trong tương lai Thủ Thiêm phát triển thành một khu đô thị đẳng cấp quốc tế, một trung tâm tài chính thế mang tầm thế giới tương tự như khu phố Phố Đông và Thượng Hải của Trung Quốc.

Về pháp lý thì từ thực tiễn trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng, nhóm chuyên gia nghiên cứu sẽ đưa ra các giải pháp phương án tối ưu nhất và hoàn thiện các quy định về đấu giá QSDĐ hiện nay, trong đó có kiến nghị về sửa đổi quy định pháp luật có liên quan, nhất là việc sửa đổi Luật Đất Đai và Luật Đấu giá tài sản.

TS. Đoàn Ngọc Phương, Giám đốc Trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), cho biết hiện Bộ đang sửa đổi bổ sung Luật Đất đai. Theo TS. Phương, đấu giá QSDĐ là chủ trương đúng đắn của Đảng và nhà nước. Quy định đấu giá đã có song vẫn có kẽ hở, có những quy định chưa chặt, chưa có biện pháp chế tài mạnh. Không chỉ tại TP.HCM mà ở các địa phương tình trạng cá nhân, tổ chức bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng nhiều. Vì vậy, trong đề án sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai sẽ theo hướng có nhiều biện pháp chế tài tăng nặng hơn.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng: Nhà nước không đặt mục tiêu thu tiền sử dụng đất nhiều mà vấn đề là nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Vấn đề quan trọng không phải là đất vàng mà là đất vàng có dự án. Đất vàng không có đầu tư, suất đầu tư thấp thì đất vàng đó cũng không có giá trị gì. "Tôi ủng hộ đấu giá QSDĐ công khai minh bạch nhưng đừng quên đấu thầu dự án có sử dụng đất. Có nhiều dự án đã đấu thầu dự án có chỉ tiêu, cam kết nghĩa vụ tài chính trước đây đã thực hiện.

Ông Châu nhấn mạnh hiện Luật Đấu giá tài sản áp dụng chung cho các loại tài nhưng khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là đất công thì cần có quy định riêng.

Theo TS. Hoàng Công Gia Khánh, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế - Luật TP HCM, có ba điểm quan trọng đã được các diễn giả là chuyên gia, doanh nghiệp, nhà quản lý tại hội thảo thống nhất cao: 

Thứ nhất, đấu giá QSDĐ là chủ trương đúng đắn, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, ổn định thị tường BĐS, phát triển kinh tế.

Thứ hai, đấu giá liên quan đến nhiều luật khác nhau như Luật đầu tư, đất đai, luật quản lý tài sản công. Các ý kiến đã làm rõ hệ thống quy định pháp luật là đầy đủ, cụ thể nhưng vẫn có một vài điểm mờ, chồng chéo giữa các luật, có các cách hiểu khác nhau giữa các địa phương, chưa có sự thống nhất. Điều kiện chưa đầy đủ nhất quán về năng lực của bên tham gia, sau đấu giá…

Có hai luồng quan điểm trong các ý kiến đóng góp tại hội thảo là hết sức cân nhắc việc nhà nước can thiệp sâu vào hoạt động tổ chức đấu giá QSDĐ. Quy định cần chặt chẽ hơn, tránh tình trạng bỏ cọc nhưng cũng không gây ra tâm lý hoang mang, e ngại cho nhà đầu tư. Đồng thời có nhiều ý kiến đề xuất quy định riêng cho đấu giá BĐS và QSDĐ vì đây là lĩnh vực có những tính chất đặc thù riêng. 

Theo ông Khánh, cần xác định đấu giá QSDĐ không chỉ tăng thu ngân sách mà mục tiêu phải là phát triển kinh tế, xã hội. Đảm bảo nguyên tắc đấu giá theo cơ chế thị trường. Quy định cần chặt chẽ nhưng phải thu hút nhiều người tham gia đấu giá. Và người trúng đấu giá phải thực thi nghĩa vụ của mình, cơ quan quản lý có chế tài xử lý nghiêm khi xảy ra vi phạm.

Có thể nói, đấu giá đất phải có kế hoạch tầm nhìn dài hạn, nếu không trong tương lai sẽ cạn kiệt quỹ đất, TS. Khánh nêu. Cùng với đó, cần chia nhóm tài sản đấu giá làm 3 nhóm. Nhóm 1 là tài sản đấu giá tạo nguồn lực cho địa phương. Nhóm 2 là tài sản tạo nguồn thu ổn định dài hạn cho ngân sách (ví dụ sẽ thanh toán từng năm kéo dài chứ không thanh toán ngay sau khi trúng đấu giá). Nhóm 3 là tài sản phải giữ lại trong hàng chục năm nữa để nhà nước đầu tư, phải tính toán về lợi ích giá trị gia tăng khi giữ lại đầu tư. Song song, Nhà nước phải phát triển hạ tầng không chỉ về giao thông mà cả hạ tầng về công nghệ, chuyển đổi số…