Giá bán nhà ở xã hội nơi cao nơi thấp

Theo quy định hiện hành, suất đầu tư nhà ở xã hội được Bộ Xây dựng công bố dưới 20 tầng sẽ từ 5,6 - 8,8 triệu đồng/m2, đây được xem là mức chi phí cần thiết cho một đơn vị tính theo diện tích, thể tích, chiều dài hoặc công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế; đây cũng là căn cứ để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng.

Theo Bộ Xây dựng , suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dạng chung cư dưới 20 tầng từ 5,6 - 8,8 triệu đồng/m2 và phân theo 8 vùng trên phạm vi cả nước, mức chênh lệch giữa vùng thấp nhất và cao nhất lên đến 10%.

So sánh mức giá bình quân này so với giá bán trên thị trường đang có nhiều sự chênh lệch, đặc biệt là tại các thành phố lớn.

Đơn cử như Hà Nội, sau khi "lập đỉnh" tại dự án nhà ở xã hội NHS vào năm 2023 với mức 19,5 triệu đồng/m2, mới đây dự án nhà ở xã hội Udic Hạ Đình đã "soán ngôi" ghi nhận mức giá 25 triệu đồng/m2. Tại khu vực ngoại thành, dự án nhà ở xã hội Thăng Long Green City tại ô đất CT3 - Khu đô thị mới Kim Chung (huyện Đông Anh) vừa được khởi công đầu tháng 3/2025, dự kiến có mức giá 18,4 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT 5% và phí bảo trì 2%).

Tại Bắc Ninh - một trong những thủ phủ công nghiệp phía Bắc, hơn 200 căn nhà xã hội tại huyện Yên Phong vừa được mở bán từ 15,6 triệu đồng một m2, mức giá gần như cao nhất tỉnh này.

Tại Thanh Hóa, theo thông báo của Sở Xây dựng công bố giá bán căn hộ tại hạng mục nhà ở xã hội tại lô NOXH-02 của Dự án số 1 Khu đô thị trung tâm thành phố Thanh Hóa phê duyệt giá bình quân hơn 20,65 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng 5% và chưa bao gồm chi phí bảo trì theo quy định).

Khu nhà xã hội tại lô NOXH-02 gồm 2 khối công trình Nhà ở xã hội (2 block) cao 9 tầng (không kể tầng tum thang) có 1 tầng hầm chung.

Tuy nhiên, so sánh với cách đây 5 - 6 năm, giá nhà xã hội tại Hà Nội chỉ từ 12 - 15 triệu đồng/m2 ngay tại các quận gần trung tâm như Hoàng Mai, Long Biên, Hai Bà Trưng... Trước đó nữa, nhà ở xã hội tại Hà Nội xuất hiện các dự án chỉ 8 triệu đồng/m2 tại Ngô Thì Nhậm (Hà Đông), Đặng Xá (Gia Lâm).

Có thể thấy, dù các chủ đầu tư cùng được ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT... thế nhưng mỗi dự án được công bố với mức giá khác nhau và có xu hướng tăng dần.

Lý giải cho sự chênh lệch này, chia sẻ tại tọa đàm "Giải pháp đảm bảo có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội" do báo Dân Việt tổ chức,
ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, giá bán nhà ở xã hội được quy định trong pháp luật, phương thức xác định giá bán, chi phí và lợi nhuận định mức sẵn có và cơ quan chuyên môn có trách nhiệm rà soát giá bán ra thị trường.

Luật quy định nhà ở xã hội là chung cư, theo quy chuẩn 04/2021, nhà ở xã hội so với thương mại chỉ khống chế về diện tích, để giảm giá bán, xác định nhà ở xã hội là nhà ở được Nhà nước ban hành hỗ trợ chi phí, giảm giá thành.

Nhưng nhà ở xã hội thì mọi tiêu chí về chất lượng, tiêu chuẩn phải đảm bảo cùng chung quy định quốc gia. Phải đảm bảo cùng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng về văn hoá thể thao, kiểm soát chất lượng cũng giống như thương mại.

Đối với giá thành, giá nhà ở được xác định dựa trên chi phí đầu tư được tính toán theo chi phí đầu tư xây dựng, từ thiết kế, dự toán, sau này chi phí hợp pháp, hợp lệ, thì sẽ ra giá bán ra thị trường. Chính vì thế, chúng ta có thể lý giải được tại sao giá nhà ở xã hội có chênh lệch nhau và có xu hướng tăng.

Theo ông Chử Văn Hải, dựa trên chi phí đầu tư thực tế, thiết kế khác nhau, thiết kế thấp tầng và cao tầng có chi phí khác nhau, thiết kế mẫu và lắp ghép cũng có mức giá khác. Trước đây, nhà ở xã hội giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng nay tăng thì do liên quan dự toán, giá nhân công, chi hí vật liệu đầu vào tăng lên thì giá nhà bán sẽ tăng.

Còn theo PGS TS Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế, giá bán căn hộ chung cư nhà ở xã hội trên thị trường hiện nay, được cấu thành từ nhiều yếu tố trong đó chi phí bình quân để xây dựng 1m2 chỉ là một trong nhiều yếu tố.

Theo ông Thịnh, mỗi dự án có những đặc thù khác nhau, những đặc thù này sẽ phần nào ảnh hưởng đến giá trị của dự án, như giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, mật độ xây dựng, tầng cao, thương hiệu chủ đầu tư.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cho rằng giá nhà ở xã hội cao gấp nhiều lần suất vốn đầu tư xây dựng công trình là chưa hợp lý. Xét trên mặt bằng về giá chung cư hiện nay vẫn cao so với thu nhập của người dân.

"Thời gian qua nhiều phân khúc bất động sản bị “thổi giá” và đang có hiện tượng giảm giá trước mắt sẽ diễn ra mạnh ở những phân khúc đầu cơ giai đoạn trước bị thổi lên quá cao. Thị trường sẽ có sự điều chỉnh để giá bất động sản hợp lý hơn trong thời gian tới”, ông Thịnh nói.