Cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành kỳ vọng những chính sách đặc thù sẽ tạo cơ hội hơn nữa để tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội.

- Trên cương vị là doanh nghiệp chuyên phát triển dự án nhà ở xã hội, ông có kỳ vọng gì về cơ chế đặc thù mà Bộ Xây dựng đang đề xuất?

Thực tế, trước đây theo quy định tại Luật Nhà ở các thời kỳ, chính sách ưu đãi dành cho dự án nhà ở xã hội đã được cụ thể hóa, áp dụng và đưa lại những kết quả, dù chưa đạt mức kỳ vọng. Với thông tin về Nghị quyết cơ chế đặc thù lần này, doanh nghiệp rất hoan nghênh và kỳ vọng có những ưu đãi đặc biệt hơn, cải cách tốt hơn so với các quy định hiện hành.

Trong đó, thứ nhất, một trong những đề xuất hiện nay là tăng định mức lợi nhuận từ 10% (theo Luật Nhà ở) lên 13%. Đây là mức tăng hợp lý. Tuy nhiên, nhà ở xã hội có hai loại hình: để bán và cho thuê, với quy định về mức lợi nhuận khác nhau. Hiện tại, lợi nhuận định mức của nhà ở xã hội cho thuê là 15%. Nếu nâng mức lợi nhuận của nhà ở xã hội để bán lên 13%, thì mức lợi nhuận cho thuê cũng nên tăng lên 18% để khuyến khích doanh nghiệp tham gia.

Hiện nay, các dự án nhà ở xã hội sử dụng vốn ngân sách Nhà nước hoặc dự án thiết chế công đoàn chỉ được phép cho thuê, điều này chưa thực sự thu hút doanh nghiệp tư nhân đầu tư vào phân khúc này. Do đó, trong nghị quyết thí điểm, cần có cơ chế phù hợp nhằm khuyến khích nhiều doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Thứ hai, khi xem xét các đề xuất trong cơ chế thí điểm lần này có thể thấy rõ sự quyết liệt trong việc cải cách thủ tục hành chính. Do đó, nghị quyết cần quy định rõ ràng quy trình rút gọn, đảm bảo tiết kiệm thời gian tối đa. Cụ thể, phải xác định rõ số ngày giải quyết hồ sơ từ khi doanh nghiệp nộp, đơn vị chịu trách nhiệm thẩm định phải xử lý dứt điểm và chịu trách nhiệm về kết quả. Tránh tình trạng hồ sơ bị kéo dài do liên tục xin ý kiến các cơ quan liên quan, đặc biệt với những thủ tục không cần thiết hoặc do tâm lý sợ trách nhiệm.

Ngoài ra, nếu có bước xin ý kiến cơ quan khác, nghị quyết cần quy định rõ thời gian phản hồi. Nếu quá thời hạn mà không có phản hồi, đơn vị tiếp nhận hồ sơ được quyền tiếp tục giải quyết mà không cần chờ đợi thêm. Điều này cần được quy định chặt chẽ để đảm bảo tính minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.
Đồng thời, cần bãi bỏ các quy trình dư thừa, đặc biệt là trong quá trình phê duyệt thủ tục quy hoạch, nhằm đơn giản hóa tối đa.

Chẳng hạn, việc niêm yết quy hoạch mất gần 45 ngày nhưng không thực sự cần thiết thì nên loại bỏ. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cần ban hành một văn bản quy hoạch, các lần giải quyết sau nếu có nội dung liên quan thì cần tham khảo trực tiếp văn bản đó, tránh tình trạng liên tục xin ý kiến lại, gây kéo dài thời gian không cần thiết.

Thứ ba, doanh nghiệp mong muốn rằng đối với nhà ở xã hội, nên giao thẳng cho Sở Xây dựng phụ trách thay vì để các sở ngành khác làm cơ quan chủ trì. Đặc biệt, với các dự án nhà ở xã hội được doanh nghiệp tự tạo quỹ đất, cần giao trực tiếp cho Sở Xây dựng, vì doanh nghiệp đã tự bỏ tiền mua đất, không liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai. Các quy trình nào có thể thực hiện song song hoặc tích hợp thì nên làm để giảm bớt thủ tục không cần thiết.

Thứ tư, về nguồn vốn, cần có một gói hỗ trợ cụ thể từ ngân sách, tương tự gói 30.000 tỷ trước đây, để đảm bảo lãi suất ưu đãi. Hoặc Nhà nước có thể thành lập một quỹ hỗ trợ, trong đó doanh nghiệp vẫn vay ngân hàng nhưng được Nhà nước bù lãi suất. Điều này sẽ giúp giảm chi phí vay vốn cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, đồng thời hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở với giá hợp lý hơn.

- Trong dự thảo có đề xuất chỉ định thầu đối với các dự án do tỉnh, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an hoặc Tổng Liên đoàn Lao động phụ trách. Theo ông, cơ chế này có tạo cơ hội tiếp cận rộng hơn cho các doanh nghiệp tư nhân không?

Nếu áp dụng cơ chế chỉ định thầu, thì quan trọng nhất là minh bạch: Chỉ định cho ai, dựa trên tiêu chí nào, tránh tình trạng chỉ doanh nghiệp nhà nước mới được chỉ định thầu. Điều này có thể dẫn đến việc doanh nghiệp tư nhân không có cơ hội tham gia vào các dự án nhà ở xã hội, trong khi chưa chắc các doanh nghiệp được chỉ định thầu đã có năng lực tốt hơn. Vì vậy, cơ chế chỉ định thầu cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để vừa rút ngắn thời gian thực hiện, vừa đảm bảo cả doanh nghiệp nhà nước và tư nhân đều có cơ hội tham gia.

- Làm thế nào để chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả, tránh lối mòn cũ và đảm bảo công bằng hơn cho khối tư nhân?

Trước tiên là việc tiếp cận quỹ đất phải đảm bảo sự cân bằng giữa doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp nhà nước. Thứ hai, chính sách khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội cần cụ thể và rõ ràng, dễ sàng tiếp cận và được áp dụng một cách minh bạch.

Ngoài ra, cần có chế độ khen thưởng rõ ràng cho các doanh nghiệp tư nhân thực hiện tốt việc phát triển nhà ở xã hội, góp phần hỗ trợ Nhà nước. Hình thức khen thưởng này không chỉ mang ý nghĩa tinh thần mà còn là sự ghi nhận của Nhà nước đối với sự đóng góp của doanh nghiệp. Đây là cơ chế tạo động lực lớn để tư nhân tham gia đầu tư nhà ở xã hội.

- Trân trọng cảm ơn ông!