Đề xuất cơ chế đặc thù thủ tục quy hoạch, xây dựng nhà ở xã hội

Thứ nhất, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải thực hiện thủ tục chấp nhận chủ trương đầu tư và thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi nhưng cơ quan chuyên môn về xây dựng phải lồng ghép thẩm định thiết kế cơ sở khi thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 4 của Điều này, trừ trường hợp dự án nhà ở xã hội thực hiện theo thiết kế mẫu đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn Giấy phép xây dựng.

Thứ hai, trường hợp dự án chưa có quy hoạch chi tiết hoặc phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì nhiệm vụ quy hoạch chi tiết được lập đồng thời với việc lập đồ án quy hoạch chi tiết. Việc thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phải được thực hiện đồng thời với thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết. Không phải lấy ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan đối với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết dự án nhà ở xã hội.

Thứ ba, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc trường hợp thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng thì nội dung thẩm định thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và sự phù hợp của thiết kế xây dựng với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Thứ tư, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng thì nội dung thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở (nếu có) được thực hiện đồng thời để cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng trừ trường hợp dự án nhà ở xã hội thực hiện theo thiết kế mẫu đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt được miễn giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải lựa chọn đơn vị tư vấn xây dựng có chứng chỉ hành nghề, có năng lực để thực hiện thiết kế cơ sở, thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở.

Thứ năm, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng công trình xây dựng của dự án theo quy định của pháp luật xây dựng, có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định tại Điều 123 Luật Xây dựng. Cơ quan chuyên môn về xây dựng không tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, trừ trường hợp cơ quan có thẩm quyền yêu cầu phải kiểm tra công tác này.

Thứ sáu, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện trên diện tích đất do thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thì không phải thực hiện ký quỹ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư.

Thứ bảy, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xây dựng phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội của dự án theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 87 Luật Nhà ở và phải được kiểm toán hoặc quyết toán về chi phí của dự án theo quy định pháp luật và được cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở của dự án.

Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì được sử dụng phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội của dự án do chủ đầu tư lập để xác định giá bán, giá thuê mua (tạm tính). Sau khi cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án xác định giá bán, giá thuê nhà ở xã hội của dự án thì chủ đầu tư xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Thứ tám, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 76 và khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở, phải lập danh sách người mua, thuê nhà ở xã hội báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định pháp luật về nhà ở để quản lý và hậu kiểm.

Thứ chín, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được ký hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và chỉ được thu tiền đặt cọc nhà ở xã hội cho thuê tối đa bằng 3 tháng tiền thuê nhà tạm tính.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị bổ sung quy định "lồng ghép thẩm định thiết kế cơ sở" vào quá trình cấp Giấy phép xây dựng để giảm thủ tục hành chính và đảm bảo tính thống nhất trong quy trình thẩm định. Đề xuất này nhằm hợp nhất các bước thẩm định, giúp đơn giản hóa thủ tục và giảm chi phí. Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội theo thiết kế mẫu đã được phê duyệt sẽ được miễn trừ khỏi yêu cầu này, đồng thời đề nghị miễn Giấy phép xây dựng đối với các dự án đó.

HoREA cũng đề nghị loại bỏ yêu cầu lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với nhiệm vụ quy hoạch chi tiết và đồ án quy hoạch chi tiết, do quy trình này mang tính hình thức và kéo dài thời gian triển khai dự án. Đồng thời, kiến nghị cho phép chủ đầu tư chịu trách nhiệm nghiệm thu công trình thay vì cơ quan chuyên môn nhằm giảm thủ tục không cần thiết, giúp dự án nhanh chóng đưa vào sử dụng, tương tự quy định trước đây của Luật Xây dựng 2003. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước vẫn có quyền yêu cầu kiểm tra nghiệm thu trong trường hợp cần thiết.

Ngoài ra, Hiệp hội đề xuất miễn ký quỹ đối với chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất hoặc đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, tránh sự bất cập trong thực tế khi một số địa phương vẫn yêu cầu ký quỹ dù luật đã có quy định miễn trừ. Điều này giúp giảm chi phí đầu tư và hạ giá thành nhà ở xã hội.

Cuối cùng, Hiệp hội kiến nghị điều chỉnh quy định về tiền đặt cọc thuê nhà ở xã hội, đề xuất mức tối đa 3 tháng tiền thuê thay vì 12 tháng như Luật Nhà ở 2023. Mức đặt cọc hợp lý giúp giảm áp lực tài chính cho người lao động và người thu nhập thấp, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tiếp cận nhà ở xã hội.