Nguồn cung gia tăng được kỳ vọng thúc đẩy cạnh tranh về giá, mở rộng lựa chọn cho người mua nhà và định hình xu hướng thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam nhận định, triển vọng gia tăng nguồn cung cùng những thay đổi về chi phí vốn sẽ tác động đến quyết định đầu tư, đồng thời thúc đẩy mặt bằng giá bất động sản điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn.
– Thưa bà, lãi suất cho vay mua bất động sản tăng cao, đặc biệt sau thời gian ưu đãi đang tác động như thế nào đến thị trường?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ chịu áp lực thực sự. Sau giai đoạn áp dụng lãi suất ưu đãi, các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi và người vay khó có thể dự báo được mức lãi suất phải trả.
Một số khoản vay tại ngân hàng tư nhân có lãi suất lên tới gần 20%, khoảng 18% và tiếp tục thả nổi. Ban đầu, người vay có thể được hưởng lãi suất cố định trong một năm, hai năm hoặc ba năm. Nhưng sau 18 tháng hoặc khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất thay đổi và nhiều người không thể lường trước được áp lực tài chính.
Điều này rõ ràng sẽ khiến người mua cẩn trọng hơn khi quyết định đầu tư. Ngay cả những người đã đầu tư cũng có thể phải bán lại bất động sản. Có những trường hợp bán rồi vẫn phải trả thêm tiền vì giá bất động sản đã giảm xuống dưới cả giá trị khoản vay. Nếu người ta cần giải quyết nhu cầu vốn thì vẫn phải bán ra thị trường, dù trước đó đã vay ở mức tối đa.
– Giá căn hộ sơ cấp vẫn ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp có mặt bằng giá hợp lý hơn. Bà nhìn nhận sự khác biệt này như thế nào?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Thực ra, sự chênh lệch này liên quan đến cơ cấu sản phẩm đang có trên thị trường, chứ không hẳn là giá của cùng một sản phẩm trên thị trường thứ cấp đã giảm mạnh so với giá sơ cấp.
Tức là rổ hàng hóa trên thị trường thứ cấp hiện nay đang ở một ngưỡng hợp lý hơn, với mặt bằng giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m². Như vậy, rổ hàng hóa này vẫn hợp lý hơn so với rổ hàng hóa trên thị trường sơ cấp.
Bởi vì trên thị trường sơ cấp, mặt bằng giá trung bình cao như hiện nay chủ yếu đến từ những sản phẩm có giá cao. Trong khi đó, với một rổ hàng hóa có giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², sẽ có những sản phẩm có giá thấp hơn hoặc cao hơn mức này.
Như vậy, xét về khả năng chi trả, người mua vẫn có nhiều sự lựa chọn hơn. Tất nhiên, điều này còn tùy thuộc vào khả năng thanh toán của từng người. Trước đây, nhiều người tính đến việc trả tiền theo tiến độ khi mua sản phẩm từ chủ đầu tư. Khi dự án dần hoàn thành, họ sẽ thanh toán theo từng đợt.
Ngoài ra, nếu lãi suất vay hợp lý, họ cũng có thể cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhìn chung, cách này giúp giảm áp lực tài chính so với việc mua trên thị trường thứ cấp, nơi người mua thường phải thanh toán ngay 100% giá trị bất động sản.
Do đó, tùy thuộc vào nguồn tài chính sẵn có, nếu thu xếp được thì người mua hoàn toàn có thể lựa chọn sản phẩm trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, câu chuyện này chủ yếu áp dụng với những người mua nhà để ở. Còn đối với người mua để đầu tư, hiện nay họ sẽ phải cân nhắc nhiều hơn.
– Khi nguồn cung tiếp tục được bổ sung, đâu là những yếu tố nhà đầu tư cần cân nhắc trong thời gian tới, thưa bà?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Những người mua bất động sản để đầu tư thường sử dụng đòn bẩy tài chính, chứ không hoàn toàn sử dụng vốn tự có. Trong khi đó, hoạt động đầu tư bất động sản đang đứng trước một vấn đề là nguồn cung sắp tới sẽ tăng lên khá nhiều. Khi nguồn cung tăng, mức độ cạnh tranh trên thị trường sẽ lớn hơn và mặt bằng giá sản phẩm về cơ bản cũng sẽ chịu áp lực điều chỉnh xuống.
Tâm lý thị trường cũng sẽ dao động. Chẳng hạn, nhà đầu tư sẽ phải đặt câu hỏi liệu bất động sản của mình có giữ được giá hay không, hoặc liệu những người khác có chấp nhận bán với giá thấp hơn hay không. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư trong giai đoạn tới.
– Với triển vọng nguồn cung gia tăng, bà dự báo giá bất động sản sơ cấp năm 2027 sẽ diễn biến như thế nào?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Tôi cho rằng trong năm tới, giá bất động sản trên thị trường sơ cấp chắc chắn sẽ phải điều chỉnh. Đây là xu hướng rất khó cưỡng lại. Bởi vì khi tốc độ bán hàng không nhanh, các chủ đầu tư cũng sẽ phải điều chỉnh giá về mức hợp lý hơn. Nếu không điều chỉnh thì không thể cứ để sản phẩm nằm đó mãi được.
Đây là điều tất yếu. Chúng ta có thể thấy các chính sách hiện nay đang được hiện thực hóa với tốc độ rất nhanh. Tất nhiên, không phải tất cả mọi thứ sẽ diễn ra cùng một lúc. Nhưng trong khoảng ba đến năm năm tới, những thay đổi này sẽ thể hiện rất rõ.
Có thể hình dung thị trường đang đi theo một lộ trình với những mốc thay đổi nhất định. Vấn đề là những thay đổi đó sẽ diễn ra trong ba năm, năm năm hay khoảng thời gian nào khác. Doanh nghiệp và nhà đầu tư đều phải tính toán yếu tố này trong kế hoạch kinh doanh và đầu tư của mình.
– Trân trọng cảm ơn bà!
.png "Giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững")