Giá chung cư leo thang, nỗi lo "bong bóng bất động sản" trở lại

Từ đầu năm 2025, giá căn hộ chung cư ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều leo thang, khiến khả năng chi trả của người mua ở thực ngày càng suy giảm.

CBRE cho biết, tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.300 căn trong quý III, trong đó khoảng 20% có giá trên 120 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Đây là quý ghi nhận mức cao kỷ lục về số lượng dự án có giá trên 100 triệu đồng/m². Mức giá chào bán sơ cấp tăng bình quân 16% theo quý và 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường chuyển nhượng, giá chung cư cũng tăng 19% theo năm, đạt trung bình 58 triệu đồng/m².

Tại TP HCM, khoảng 2.550 căn được mở bán trong quý III, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, có giá từ 60-120 triệu đồng/m². Các dự án tại khu vực trung tâm đạt trung bình 120-150 triệu đồng/m², thậm chí có nơi vượt 230 triệu đồng. So với cùng kỳ 2024, giá chung cư mới tăng khoảng 31%.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP HCM, nhận định với mặt bằng giá hiện nay, người mua ở thực “gần như không còn cơ hội tiếp cận thị trường”. Thị trường chủ yếu giao dịch giữa các nhà đầu tư, đầu cơ. “Khi người mua ở thực không thể tham gia, dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư với nhau, dễ hình thành bong bóng giá”, ông cảnh báo.

Ông Kiệt cho rằng việc giá tăng nhanh trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm là tín hiệu đáng lo. Tại TP HCM, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm mạnh so với 90% quý trước. Một thị trường bất động sản khỏe mạnh, theo ông, “phải đảm bảo cân đối giữa giá bán, thu nhập và khả năng hấp thụ”.

Cùng nhận định, One Mount Group cho biết giá chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang, mức trung bình đạt 85,6 triệu đồng/m², tăng 23% so với cùng kỳ. Phân khúc trên 100 triệu đồng/m² chiếm hơn một nửa nguồn cung mới, trong khi dự án dưới 50 triệu đồng/m² gần như biến mất. Tại TP HCM, giá bán trung bình đạt hơn 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với năm ngoái.

Trong khi đó, theo Cục Thống kê, thu nhập bình quân người lao động 9 tháng đầu năm chỉ tăng 10%, đạt 8,3 triệu đồng/tháng; khu vực thành thị khoảng 10 triệu đồng/tháng, song tỷ lệ thất nghiệp thanh niên vẫn trên 10%.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường One Housing, cho biết một hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu-1,3 tỷ đồng/năm) cần khoảng 9-10 năm làm việc để mua căn hộ 70 m² có giá 85-95 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng (dưới 200 triệu đồng/năm) phải mất hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính. “Khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại Hà Nội và TP HCM”, ông Tiến nói.

Mất cân đối thị trường

Giá nhà leo thang không chỉ phản ánh sự chênh lệch cung - cầu mà còn cho thấy cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam đang mất cân đối nghiêm trọng. Trong khi nguồn cung trung - cao cấp liên tục tăng, thì nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi bản đồ phát triển đô thị. Các chuyên gia cho rằng việc thiếu chính sách khuyến khích phát triển phân khúc bình dân khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời.

Sự lệch pha này còn tiềm ẩn rủi ro khi dòng vốn đầu tư đổ vào bất động sản không đi kèm nhu cầu ở thực. Một khi niềm tin đầu tư suy giảm hoặc lãi suất tăng trở lại, bong bóng giá có thể xì hơi nhanh chóng, kéo theo hệ lụy lớn cho nền kinh tế. Thực tế, tốc độ tăng giá hiện đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập, khiến thị trường tiệm cận ngưỡng rủi ro.

Để tránh kịch bản bong bóng, giới chuyên môn cho rằng cần sớm điều chỉnh chính sách tín dụng và cơ cấu lại nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Việc minh bạch thông tin, tăng quỹ đất cho nhà ở xã hội, cải thiện pháp lý và kiểm soát đầu cơ là những yếu tố then chốt. Nếu không có biện pháp can thiệp kịp thời, “cơn sốt” chung cư hiện nay có thể trở thành “điểm nóng” bất ổn cho thị trường bất động sản trong năm 2026.