Giá nhà cao, thuê nhà dài hạn trở thành lựa chọn của giới trẻ

Theo dữ liệu của Avison Young, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 72%, TP HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%. Trong khi đó, thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6–10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân năm đã lên tới khoảng 20 lần, theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025.

Tư duy sở hữu nhà của người trẻ cũng đang thay đổi

Đà tăng chưa dừng lại khi trong đầu quý II/2026, giá bán sơ cấp căn hộ tiếp tục thiết lập mặt bằng mới, đạt trung bình khoảng 3.900 USD/m² tại TP HCM và gần 3.950 USD/m² tại Hà Nội. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Không chỉ giá nhà tăng nhanh, nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính của số đông cũng ngày càng khan hiếm. Phân khúc căn hộ dưới 1.500 USD/m² gần như biến mất khỏi thị trường tại các đô thị lớn. Trong quý I năm nay, phần lớn nguồn cung mới tại TP HCM trước sáp nhập đều thuộc nhóm cao cấp và hạng sang. Điều này khiến nhiều người trẻ rơi vào trạng thái “lưng chừng”: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại tại khu vực nội đô.

Trong khi đó, áp lực chi tiêu hàng ngày tiếp tục bào mòn khả năng tích lũy. Theo Cục Thống kê, CPI khu vực thành thị trong tháng 4/2026 tăng 0,84%, trong đó nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng dẫn đầu mức tăng. Giá thuê nhà tại các thành phố lớn cũng có xu hướng đi lên, khiến phần lớn lao động trẻ khó duy trì khoản tiết kiệm đủ lớn để thanh toán tiền đặt cọc hoặc trả trước khi mua nhà.

Không chỉ chịu sức ép tài chính, tư duy sở hữu nhà của người trẻ cũng đang thay đổi. Khảo sát đầu năm 2026 của Happiness Saigon với hơn 350 người thuộc thế hệ Gen Z cho thấy ba ưu tiên tài chính hàng đầu trong vài năm tới là phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư. Điều đó phản ánh một thực tế mới khi giá bất động sản tăng quá nhanh trong thời gian dài, người trẻ buộc phải tính lại “chi phí cơ hội” của việc mua nhà. Thay vì dồn toàn bộ dòng tiền cho một tài sản dài hạn, nhiều người ưu tiên phân bổ nguồn lực cho học tập, nâng cao kỹ năng, đầu tư hoặc cải thiện chất lượng sống.

Quan sát hành vi thị trường, chuyên gia của Avison Young cho rằng người trẻ đô thị hiện được chia thành ba nhóm chính, phản ánh sự khác biệt về năng lực tài chính, khẩu vị rủi ro và quan điểm sống.

Nhóm đầu tiên vẫn mong muốn sở hữu nhà nhưng lựa chọn trì hoãn quyết định mua. Họ theo dõi sát diễn biến lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung mới để tìm thời điểm phù hợp hơn.

Với nhóm này, khả năng trả góp hàng tháng được xem là yếu tố quyết định mức độ an toàn tài chính dài hạn. Trong bối cảnh VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà năm 2026 có thể cao hơn 3–4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, tâm lý chờ đợi tiếp tục lan rộng.

Nhiều người trẻ đặt mục tiêu tích lũy tối thiểu khoảng 30% giá trị căn hộ trước khi vay để giảm áp lực tài chính. Thay vì mua sớm, họ kéo dài thời gian tiết kiệm và tập trung cải thiện thu nhập.

Xu hướng trì hoãn mua nhà không chỉ diễn ra tại Việt Nam. Tại Mỹ, độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu đã tăng lên khoảng 40 tuổi trong năm 2025, phản ánh tình trạng giá nhà và chi phí sinh hoạt tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập.

Theo đơn vị nghiên cứu này, sự trì hoãn mang tính cấu trúc này bắt đầu tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường. Nhu cầu tìm hiểu vẫn tồn tại, song tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế suy giảm đáng kể khi khả năng chi trả ngày càng thu hẹp.

Thuê nhà dài hạn trở thành lựa chọn chủ động

Trái ngược với tâm lý chờ đợi, nhóm thứ hai cho rằng càng trì hoãn, cơ hội sở hữu nhà càng xa vời. Với họ, nhà ở vẫn là tài sản tích lũy quan trọng, có giá trị ổn định và chống trượt giá trong dài hạn.

Để mua được nhà, nhiều người chấp nhận dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh hoặc khu vực cách trung tâm 15–20 km nhằm tìm kiếm sản phẩm dưới 5 tỷ đồng. Đây cũng là lực cầu chính thúc đẩy thanh khoản phân khúc căn hộ tầm trung tại các khu vực giáp ranh TP HCM cũ như Thuận An, Dĩ An hay Thủ Dầu Một.

Tuy nhiên, cái giá phải trả không hề nhỏ. Khi giá nhà vượt quá khả năng tích lũy, phần lớn người mua phụ thuộc vào hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc phải vay tới 70% giá trị căn hộ. Điều đó đồng nghĩa với áp lực trả nợ kéo dài từ 10–20 năm trong khi thu nhập vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự nghiệp.

Ngoài áp lực lãi vay, nhóm này còn phải cạnh tranh với các nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và khả năng nắm giữ tài sản dài hạn. Dù vậy, nhiều người vẫn chấp nhận rủi ro với kỳ vọng nếu lựa chọn đúng sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và mức giá phù hợp, họ sẽ sớm tạo lập được chỗ ở ổn định.

Một bộ phận khác lại không còn đặt nặng mục tiêu sở hữu nhà. Với họ, thuê nhà không phải giải pháp tạm thời mà là chiến lược tài chính dài hạn để tối ưu chất lượng sống. Xu hướng này gắn liền với những thay đổi trong cấu trúc đô thị và lối sống hiện đại. Người trẻ kết hôn muộn hơn, quy mô hộ gia đình nhỏ hơn, công việc linh hoạt hơn và ưu tiên trải nghiệm cá nhân nhiều hơn trước.

Thay vì gánh áp lực vay mua nhà trong hàng chục năm, nhóm này lựa chọn thuê để duy trì tính cơ động, đồng thời giữ chi phí nhà ở trong ngưỡng khoảng 30% thu nhập. Không ít người chấp nhận sống cùng gia đình để tiết kiệm hoặc dành nguồn lực cho đầu tư và phát triển bản thân.

Theo batdongsan.com.vn, dữ liệu thị trường cho thấy xu hướng thuê nhà đang gia tăng rõ rệt. Trong năm 2024, lượng tìm kiếm thuê nhà tăng gần 22%, trong đó gần 62% người tìm thuê thuộc nhóm 25–34 tuổi.

Đáng chú ý, hơn 41% người thuê cho biết họ lựa chọn hình thức này vì không đủ tài chính mua nhà, không muốn bị ràng buộc bởi khoản vay dài hạn hoặc nhận thấy chi phí thuê thấp hơn đáng kể so với lãi vay mua nhà.

Theo các chuyên gia, việc lựa chọn thuê nhà không còn đơn thuần phản ánh hạn chế tài chính. Nhiều người trẻ đang chủ động tối ưu dòng tiền, ưu tiên các khoản đầu tư có thanh khoản và khả năng sinh lời cao hơn thay vì “khóa” vốn vào bất động sản.

Sự phân hóa trong lựa chọn nhà ở cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn thay đổi sâu sắc về cấu trúc nhu cầu. Giấc mơ sở hữu nhà không biến mất, nhưng đang được định nghĩa lại theo điều kiện tài chính, phong cách sống và quan điểm cá nhân của từng thế hệ thị dân mới.