Giá nhà Hà Nội tiệm cận Singapore trong khi thu nhập thấp hơn nhiều lần, chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, hướng tới bất động sản gắn với sản xuất và logistics.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Phân phối DTJ cho rằng thị trường bất động sản đang bộc lộ những nghịch lý đáng lo ngại.
Một trong những vấn đề được ông Khánh nhấn mạnh là sự chênh lệch lớn giữa giá nhà và thu nhập tại Hà Nội khi so sánh với các thị trường phát triển như Singapore. Theo ông Khánh, thu nhập bình quân đầu người tại Singapore hiện đạt khoảng 81.000 USD mỗi năm, trong khi Hà Nội chỉ khoảng 13.000 USD. Tuy nhiên, giá bất động sản tại nhiều khu vực trung tâm Thủ đô đã tiệm cận, thậm chí ngang bằng với trung tâm đảo quốc này, ở mức vài trăm triệu đồng mỗi m2. “Thu nhập không bằng 1/12 Singapore, nhưng giá nhà lại ngang Singapore là một nghịch lý kinh tế rất đáng báo động”, ông Khánh nhận định.
Theo Chủ tịch DTJ, thực trạng này phản ánh việc nguồn lực xã hội đang bị dồn quá mức vào đất đai, khiến bất động sản trở thành nơi tích trữ tài sản thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. Khi dòng tiền không được phân bổ vào sản xuất và kinh doanh mà tập trung vào đất đai, thị trường có nguy cơ hình thành bong bóng giá, kéo theo rủi ro cho toàn bộ nền kinh tế.
Ông Khánh cũng cảnh báo, nếu giá bất động sản tiếp tục bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, kịch bản đổ vỡ có thể xảy ra, gây thiệt hại cho nhà đầu tư và tạo gánh nặng lớn cho xã hội, đặc biệt là người thu nhập thấp và thế hệ trẻ, những nhóm ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Trong bối cảnh đó, ông Khánh cho rằng dòng vốn đang có xu hướng dịch chuyển sang bất động sản công nghiệp và logistics, những lĩnh vực gắn với sản xuất và chuỗi cung ứng, thay vì tập trung vào nhà ở.
Theo ông, hệ thống logistics của Việt Nam đang được đầu tư đồng bộ, từ cảng biển, sân bay đến kho vận. Trước đây, hàng hóa xuất khẩu sang châu Âu hay Mỹ thường phải trung chuyển qua Singapore hoặc Thái Lan, nhưng hiện nay Việt Nam đang hướng tới trở thành điểm trung chuyển mới nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Bên cạnh đó, hệ thống cảng biển đã đủ khả năng tiếp nhận tàu trọng tải lớn, cho phép hàng hóa đi thẳng vào Việt Nam thay vì trung chuyển qua các quốc gia khác. Theo ông Khánh, lợi thế về diện tích lãnh thổ, vị trí địa lý chiến lược và quy mô thị trường nội địa lớn giúp Việt Nam có tiềm năng trở thành trung tâm logistics mới của khu vực. Đặc biệt, vị trí cạnh Trung Quốc tạo điều kiện thuận lợi để Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Những nền tảng này đã thúc đẩy nhu cầu thuê kho lạnh, kho khô, nhà xưởng và hạ tầng logistics tăng mạnh, không chỉ từ doanh nghiệp trong nước mà còn từ dòng vốn đầu tư nước ngoài. “Việt Nam có cơ hội trở thành một kho trung chuyển mới của khu vực nếu tận dụng tốt lợi thế hạ tầng và chính sách thương mại”, ông Khánh nhấn mạnh.
Từ góc độ đầu tư, ông Khánh cho biết bất động sản công nghiệp có khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả hơn so với nhiều loại hình nhà ở. Chẳng hạn, một khu đất khoảng 10.000 m2 với tỷ lệ xây dựng 70% có thể cần vốn đầu tư hơn 50 tỷ đồng, nhưng mức cho thuê có thể đạt trên 500 triệu đồng mỗi năm. Trong khi đó, một căn shophouse trị giá khoảng 50 tỷ đồng thường chỉ cho thuê được khoảng 20 – 40 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 200 – 400 triệu đồng mỗi năm, đồng thời phụ thuộc nhiều vào khả năng tìm khách thuê.
Ngoài dòng tiền ổn định, bất động sản công nghiệp còn có khả năng tăng giá theo thời gian, gắn với sự phát triển thực của hạ tầng và sản xuất. Ví dụ, nếu giá thuê tăng thêm 5 – 10 USD mỗi m2 mỗi năm, với diện tích 10.000 m2, doanh thu có thể tăng thêm 50.000 – 100.000 USD mỗi năm, tương đương hơn 1 – 2 tỷ đồng.
Theo ông Khánh, đây cũng là loại tài sản được các ngân hàng đánh giá cao khi thẩm định cho vay nhờ khả năng tạo dòng tiền rõ ràng và mức độ biến động thấp hơn so với bất động sản nhà ở.
Tuy nhiên, ông lưu ý bất động sản công nghiệp đòi hỏi kiến thức chuyên môn cao, từ vận hành kho lạnh, kho trung chuyển đến logistics tích hợp. Do đó, nhà đầu tư cần làm việc với các đơn vị chuyên môn và có chiến lược dài hạn, thay vì đầu tư theo tâm lý đám đông.
.jpg "Khoảng cách thu nhập và giá nhà tại Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới")
