.jpeg "Giá chung cư leo thang, nỗi lo \"bong bóng bất động sản\" trở lại")
Gửi bình luận
Việt Nam có tỷ lệ sở hữu nhà ở thuộc nhóm cao nhất thế giới, song giá nhà liên tục leo thang khiến người trẻ ngày càng khó mua được nhà.
Theo Global Property Guide, Việt Nam nằm trong nhóm các quốc gia có tỷ lệ sở hữu bất động sản cao nhất toàn cầu, đạt khoảng 90%. Con số này vượt Singapore (88%), Indonesia (84%) và cao hơn nhiều so với Mỹ (66%) và Úc (66%)....
Tuy nhiên, đằng sau bức tranh phát triển nhà ở ấy là hàng loạt bất cập trong khả năng tiếp cận nhà, đặc biệt là người trẻ.
Tính đến cuối tháng 9/2025, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam đạt khoảng 25 lần – cao gấp 1,7 lần trung bình thế giới. Riêng tại Hà Nội và TP HCM, tỷ lệ này lên tới 30 - 35 lần, khiến giấc mơ sở hữu nhà của người trẻ ngày càng xa vời. Với giá căn hộ có diện tích khoảng 70m2 khoảng 5,5 - 6,5 tỷ đồng như hiện nay, ước tính người trẻ cần khoảng 35 năm thu nhập mới đủ để mua nhà.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), kinh tế tăng trưởng cao nhưng khả năng sở hữu nhà lại giảm mạnh, gây áp lực lớn lên an sinh và ổn định tài chính vĩ mô.
Báo cáo về giá nhà của Công ty Chứng khoán Sài Gòn Hà Nội (SHS) chỉ ra, trong 10 năm qua tốc độ tăng giá nhà đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Tại Hà Nội, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng vào giữa năm 2025 – gấp đôi sau hơn một thập kỷ, tương đương mức tăng 6,4%/năm. Trong cùng giai đoạn, giá căn hộ lại tăng gấp hơn ba lần, từ 25 triệu đồng/m2 lên gần 80 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, hiện những căn trong bán kín 10 – 15km quanh trung tâm Hà Nội hầu như không còn giá dưới 70 triệu đồng/m2, trong khi trước đây mức này chỉ khoảng 40 – 50 triệu đồng.
Theo CBRE, riêng trong quý 3, các dự án chào bán ở ngưỡng giá 120 triệu đồng/m2 chiếm tới 20% trong tổng nguồn cung mở bán mới với hơn 10.300 căn. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc có giá dưới 60 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường.
Việc hàng loạt dự án cao cấp ra mắt đã đẩy giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội vượt TP HCM, đạt 91 triệu đồng/m2 – tăng 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ cũng tăng 19% theo năm, lên bình quân 58 triệu đồng/m2.
Trước bối cảnh đó, thời gian qua các cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực đưa ra những giải pháp nhằm điều tiết giá bất động sản như sử dụng công cụ thuế, hay mới nhất là đề xuất siết hạn mức tín dụng đối với căn nhà thứ 2 trở lên của Bộ Xây dựng.
Chính sách siết tín dụng được xem là giải pháp “chủ công” nhằm vào hoạt động đầu cơ, lướt sóng – vốn được các chuyên gia nhận định là nguyên nhân chính khiến giá nhà đất bị đẩy lên quá nhanh so với thu nhập thực của người dân. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng hiệu quả của các biện pháp còn hạn chế do hệ thống dữ liệu bất động sản chưa hoàn thiện.
TS Lê Xuân Nghĩa - Chuyên gia kinh tế nhận định việc yêu cầu ngân hàng hạn chế cho vay đối với bất động sản thứ hai, thứ ba… là rất khó khi cơ sở dữ liệu về bất động sản chưa hoàn thiện. Ngân hàng khó xác định chính xác số lượng bất động sản mà người vay đang sở hữu. Các đơn vị tín dụng chỉ có thể xét đến khả năng trả nợ và mục đích sử dụng vốn, chứ chưa thể kiểm soát được hành vi đầu cơ thông qua dữ liệu.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn – Chuyên gia bất động sản cho biết, kể cả các ngân hàng thương mại lớn hiện nay vẫn chưa thể xác thực chính xác số lượng tài sản bất động sản mà một cá nhân nắm giữ. Điều đó khiến việc áp dụng chính sách tín dụng hoặc thuế dựa trên sở hữu trở nên khó khả thi, dễ dẫn đến sai lệch giữa người có nhu cầu thật và người đầu cơ.
Điều này đặt ra thách thức lớn cho các chính sách tín dụng và thuế dựa trên sở hữu bất động sản, bởi nếu dữ liệu không chính xác, việc phân loại người đầu cơ và người có nhu cầu ở thực sẽ dễ dẫn đến sai lệch. Theo các chuyên gia, đây là công cụ cần thiết để hướng tới một thị trường minh bạch và phát triển bền vững, song cần có lộ trình áp dụng phù hợp thay vì triển khai ồ ạt.
“Các quốc gia phát triển thường dựa trên dòng tiền và nguồn tiền để quản lý rất chặt chẽ. Thông qua các dữ liệu hóa đơn thanh toán tiền điện, hóa đơn sử dụng nước... người thanh toán chi phí để xác định chủ sở hữu thực sự của bất động sản đó. Tuy nhiên, với điều kiện thực tế hiện nay của Việt Nam, việc áp dụng các tiêu chí này vẫn còn rất khó khăn do các dữ liệu liên quan còn nhiều hạn chế”, vị luật sư cho hay.
Theo các chuyên gia, bước đi cần thiết hiện nay là hoàn thiện hạ tầng dữ liệu quốc gia về đất đai, tài chính, thuế và dân cư. Khi các hệ thống này được đồng bộ và kết nối, Chính phủ mới có thể áp dụng chính sách thuế và tín dụng công bằng, giúp phân loại chính xác đối tượng đầu cơ và người có nhu cầu ở thực
