Giá nhà tăng gấp nhiều lần thu nhập khiến người lao động ngày càng khó chạm đến giấc mơ an cư dù nhu cầu ở thực chiếm đa số và thị trường liên tục được cảnh báo về sự mất cân đối nguồn cung.
.jpg)
Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam lần thứ nhất do VIRES tổ chức, ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group kể rằng doanh nghiệp từng bán một căn nhà tại Bến Cát (Bình Dương cũ) giá chỉ 300 triệu đồng. Khi đó, thu nhập của công nhân, viên chức ở mức 7 triệu đồng mỗi tháng, đủ để họ tích lũy 5–6 năm là có thể sở hữu nhà.
“Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhà suốt 10 năm qua đã vượt xa mức tăng thu nhập,” ông Thành nói. Theo ông, nhu cầu thực vẫn chiếm 70–80% toàn thị trường, song người mua ngày càng “đuối sức” khi mặt bằng giá leo thang quá nhanh. Trong khi thu nhập tăng trung bình 6–8% mỗi năm, giá nhà lại tăng 12–20%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở bị nới rộng khoảng cách theo thời gian.
Ông Thành cho rằng nguyên nhân đến từ sự dịch chuyển nguồn cung sang phân khúc cao cấp, căn hộ diện tích lớn, chi phí vật liệu và cơ cấu giá đầu vào ngày càng đắt đỏ. “Chi phí pháp lý, đơn giá đất, thuế, lãi vay đều gia tăng theo các chu kỳ thị trường. Đây không phải vấn đề của một doanh nghiệp, mà là bài toán chung của toàn ngành,” ông nhấn mạnh.
Tình trạng “khát nhà vừa túi tiền” thể hiện rõ trong dữ liệu từ Bộ Xây dựng. Báo cáo quý III cho thấy giá bình quân thị trường đạt 78 triệu đồng/m², trong đó hơn 30% nguồn cung mới vượt mốc 100 triệu đồng/m². Riêng TP HCM có mức bình quân 91 triệu đồng/m², nhiều dự án trung tâm chạm 120–150 triệu đồng/m².
Những con số từ CBRE và Knight Frank cũng cho thấy bức tranh không mấy sáng sủa: 60% căn hộ mở bán tại TP HCM có giá trên 100 triệu đồng/m², phân khúc giá rẻ d gần như biến mất khi phần lớn sản phẩm đều trên 60 triệu đồng/m².
Trong khi đó, tốc độ tăng thu nhập bị bỏ lại rất xa. Theo Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân của người lao động 9 tháng đầu năm đạt khoảng 8,3 triệu đồng/tháng, tăng 10% so với cùng kỳ, còn thu nhập người lao động đô thị đạt khoảng 10 triệu đồng/tháng, tương đương 120 triệu đồng/năm. Như vậy, mỗi năm người lao động chỉ mua nổi… 1 m² nhà. Sau 5 năm, thu nhập bình quân chỉ tăng thêm 2 triệu đồng/tháng, trong khi giá nhà tăng thêm 10–15 triệu đồng/m².
Nghiên cứu của One Mount Group còn chỉ ra rằng một gia đình thu nhập 200 triệu đồng/năm phải mất hơn 36 năm mới mua được căn hộ thương mại 2 phòng ngủ, chưa tính chi phí phát sinh. Hiện có 54% hộ gia đình tại Hà Nội và TP HCM thu nhập dưới mức này, đồng nghĩa phần lớn gần như không thể sở hữu nhà nội thành.
Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons Group, cho biết Việt Nam đang có hơn 53 triệu người trong độ tuổi lao động, tốc độ đô thị hóa đạt 41%, dòng người dịch chuyển về các thành phố lớn tiếp tục tăng mạnh. Nhu cầu thực về nhà ở vì vậy rất lớn và ngày càng đa dạng.
.jpg)
“Người mua hiện nay đặc biệt coi trọng pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực, chi phí vận hành và khả năng thanh khoản. Nhưng thị trường lại không có nhiều lựa chọn phù hợp, khi khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng sở hữu ngày càng nới rộng,” ông Thạch nói.
Theo tính toán của ông, khi tổng nguồn cung tiệm cận mốc 40 triệu căn, thị trường có thể bước vào chu kỳ bão hòa. Vì vậy, tăng khả năng tiếp cận nhà ở ngay từ bây giờ là nhiệm vụ cấp bách, nhất là với nhóm lao động có nhu cầu ở thực và thu nhập trung bình.
Nói về hướng đi cho doanh nghiệp, ông Thạch cho rằng giải pháp then chốt là tối ưu sản phẩm. Người mua quan tâm tổng chi phí sở hữu hơn là giá/m², vì vậy căn hộ diện tích nhỏ nhưng đầy đủ công năng sẽ giúp giảm áp lực tài chính ban đầu. Mô hình phát triển khép kín – doanh nghiệp tự đảm nhận từ thiết kế, thi công tới vận hành – có thể giúp giảm chi phí trung gian và hạ giá thành. Tuy vậy, mô hình này cũng đi kèm thách thức về bộ máy nhân sự và chi phí duy trì nếu dự án không đạt quy mô đủ lớn.
Ông Dương Long Thành nhận định, doanh nghiệp có thể tối ưu nhiều khâu, nhưng câu chuyện giá nhà rẻ hơn cần sự tham gia mạnh mẽ từ phía Nhà nước. Ba yếu tố ông đề xuất gồm rút gọn thủ tục pháp lý, giảm chi phí tài chính và thời gian chờ đợi của dự án; Cơ chế ưu đãi cho nhà ở vừa túi tiền, bao gồm thuế, tiếp cận đất đai và vốn ưu đãi' Hỗ trợ người mua nhà lần đầu, tương tự chính sách của Singapore, Hàn Quốc. “Khi pháp lý nhanh, chi phí thấp và rủi ro giảm, giá nhà có cơ hội được kéo về mức hợp lý hơn,” ông nói.
Ông Thành cũng nhấn mạnh thị trường cần quay về giá trị cốt lõi: nhà để ở, không phải chỉ là sản phẩm đầu tư. Tại các địa phương, mô hình đô thị nén theo bán kính 15 phút sẽ là hướng phát triển hiệu quả, phù hợp với xu hướng căn hộ cao tầng thay thế nhà thấp tầng tại các thành phố lớn.
