Giám sát chặt chẽ đấu giá đất

Đây là nhận định của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw trong cuộc trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp.

- Nhìn lại những phiên đấu giá tại vùng ven Hà Nội gần đây, theo ông mức giá trúng thầu tại các phiên đấu giá có hợp lý không?

Trong thời gian gần đây, giá đất đấu giá tại các khu vực vùng ven Hà Nội đã tăng vọt, thậm chí vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, tương đương với nhiều khu vực nội đô.

Đây là hiện tượng đáng lo ngại và hết sức bất thường, đặc biệt khi so sánh với giá đất xung quanh, vốn chỉ dao động ở mức vài chục triệu đồng/m2. Việc giá đất nội đô cao khiến nhà đầu tư đổ về các khu vực có giá trị thấp hơn là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, mức giá trúng thầu vừa qua lại thể hiện rõ sự bất hợp lý.

Xét về các yếu tố cơ bản như hạ tầng giao thông, quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, cũng như các dự án đầu tư lớn có khả năng thu hút nhân lực và tăng nguồn thu ngân sách, không có sự thay đổi đột biến nào để biện minh cho sự tăng vọt này. Cũng không có dấu hiệu về sự phát triển đột phá trong lĩnh vực du lịch hay giao thương thương mại, không có yếu tố nào có thể tạo nên làn sóng người dân và doanh nghiệp đổ về đây sinh sống, kinh doanh, hay sản xuất trong tương lai gần.

Do đó, việc giá đất tăng đột biến hoàn toàn không có cơ sở hợp lý, và tiềm ẩn nhiều dấu hiệu của sự bất thường. Thêm vào đó, cách tổ chức các phiên đấu giá cũng chứa đựng nhiều điểm bất hợp lý. Thay vì tổ chức đấu giá trong một lần với hình thức bỏ phiếu kín và công khai ngay tại chỗ, một số khu vực lại áp dụng phương thức bỏ phiếu trực tiếp qua nhiều vòng, tối thiểu là 6 vòng. Việc kéo dài thời gian đấu giá như vậy có thể dẫn đến giá trúng thầu bị đẩy lên một cách bất hợp lý.

Hiện tượng này có thể được xem là dấu hiệu của hành vi thao túng thị trường bất động sản. Trong nhiều trường hợp, những nhà đầu cơ tham gia đấu giá thường trả giá cao nhằm thổi phồng giá trị bất động sản, tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó từ bỏ hợp đồng và rút lui, chốt lời. Hành vi này, nếu không được kiểm soát, có thể dẫn đến tình trạng “bong bóng” bất động sản, khiến giá cả vượt quá giá trị thực tế.

- Qua mức giá trúng thầu, theo ông sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Mức giá trúng thầu cao có thể gây ra những tác động sâu rộng đến mặt bằng giá đất chung của các khu vực xung quanh. Khi một lô đất được trúng thầu với giá vượt xa giá khởi điểm, nó thường thiết lập một chuẩn mực mới cho giá đất trong khu vực, dẫn đến việc các lô đất lân cận bị định giá cao hơn so với giá trị thực tế. Điều này tạo ra một hiệu ứng lan tỏa, khiến giá đất trong khu vực tăng lên đồng loạt, ngay cả khi điều kiện hạ tầng và tiềm năng sử dụng của những lô đất khác không thay đổi.

Một trong những hệ quả chính là sự mất cân bằng trong thị trường bất động sản. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua nhà ở thật có thể bị loại khỏi thị trường do không đủ khả năng tài chính để theo kịp mức giá mới. Điều này dẫn đến sự tập trung đất đai vào tay một số ít các nhà đầu tư lớn hoặc các nhóm đầu cơ, làm giảm tính thanh khoản của thị trường. Nếu thị trường bị "bong bóng" giá, nguy cơ xảy ra tình trạng bán tháo hoặc bỏ cọc tăng cao, khiến thị trường trở nên bất ổn.

Ngoài ra, việc giá đất trúng thầu cao hơn thực tế còn làm tăng chi phí đầu vào cho các dự án phát triển bất động sản, từ đó có thể dẫn đến giá bán sản phẩm cuối cùng tăng, gây áp lực lên toàn bộ thị trường và người tiêu dùng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến những người có nhu cầu mua nhà ở, mà còn tác động đến các doanh nghiệp đang dựa vào đất đai như một yếu tố sản xuất, có thể làm chậm quá trình phát triển kinh tế ở quy mô lớn hơn.

- Ông có thể đưa ra một số giải pháp để hạn chế tình trạng thổi giá, đầu cơ nếu có?

Để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền. Những giải pháp này, nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần đáng kể vào việc kiểm soát tình trạng thổi giá và đầu cơ trên thị trường bất động sản.

Thứ nhất, cần tăng cường giám sát chặt chẽ các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch. Cần xác định rõ các tiêu chí nhận diện hành vi đầu cơ, bao gồm việc sở hữu nhiều bất động sản, thời gian nắm giữ dưới 5 năm, và bất động sản không sử dụng. Dựa trên các tiêu chí này, có thể áp dụng các sắc thuế phù hợp để ngăn chặn đầu cơ.

Thứ hai, theo kinh nghiệm quốc tế thì một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Áp dụng hệ thống thuế suất lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản, trong đó thuế suất tăng lên khi giá trị bất động sản cao hơn. Giải pháp này giúp làm tăng chi phí đầu cơ, từ đó giảm sự hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản chỉ nhằm kiếm lợi nhanh chóng.

Thứ ba, cần xét duyệt hồ sơ người tham gia đấu giá kỹ lưỡng. Người tham gia đấu giá đất cần phải chứng minh được khả năng tài chính hợp pháp và mục đích sử dụng đất rõ ràng. Yêu cầu này giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ và rửa tiền. Đồng thời, người trúng đấu giá phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian quy định. Nếu vi phạm, đất có thể bị thu hồi và người vi phạm phải chịu trách nhiệm pháp lý, thậm chí bị thu hồi.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần quy hoạch và phát triển đồng bộ các khu vực đất khác nhau. Việc phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên giá đất tại các khu vực trung tâm và vùng ven. Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện đồng bộ, có tầm nhìn dài hạn, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả và bền vững.

- Trân trọng cảm ơn ông!