Lo lắng những cuộc đấu giá đất… “bất thường”

Đây là chia sẻ của luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI về hệ luỵ sau những phiên đấu giá đất với giá trúng cao ngất ngưởng diễn ra tại Hà Nội vừa qua.

Sáng 29/8 vừa qua, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ (Hà Nội) tổ chức đấu giá đối với 39 lô đất tại xã Trạch Mỹ Lộc và xã Thọ Lộc. Trong đó, 30 lô đất tại xã Trạch Mỹ Lộc có diện tích 96-148m2, giá khởi điểm 23 triệu đồng/m2, tương đương tiền đặt cọc từ 450-700 triệu đồng/lô. Còn lại 9 lô tại xã Thọ Lộc có diện tích khoảng 134m2/lô, giá khởi điểm 19,8 triệu đồng/m2, tương đương tiền đặt cọc gần 535 triệu đồng/lô.

Kết thúc phiên đấu giá, lô cao nhất giá trúng là 60 triệu đồng/m2, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm. Lô thấp nhất có mức giá là 33,6 triệu đồng/m2, cao hơn 60% so với giá khởi điểm. Các lô còn lại có giá trúng từ 33,6-52,8 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, ngay sau phiên đấu giá, một số người trúng đã lập tức rao bán chênh hàng trăm triệu đồng mỗi lô. Đơn cử, lô đất có giá trúng 40,4 triệu đồng được môi giới rao bán chênh giá 500 triệu đồng.

Theo đánh giá của giới bất động sản, cuộc đấu giá này cũng tương tự như hai cuộc đấu giá đất ở Thanh Oai và Hoài Đức trước đó cũng có giá trúng bất thường. Bởi trong phiên đấu giá đất trên, lực lượng môi giới bất động sản cũng tập trung khá đông để theo dõi tình hình và có tình trạng rao bán chênh ngay khi vừa trúng.

Bình luận về câu chuyện này với báo chí, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI quan ngại rằng, giá đất tăng quá cao không chỉ ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế, tạo lập nhà ở của người dân mà còn có những ảnh hưởng không nhỏ cho việc điều hành quản lý của các cơ quan nhà nước, thực thi chính sách pháp luật về đất đai.

Lý giải rõ hơn về điều này, luật sư Trương Thanh Đức cho biết, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mới được 1 tháng, việc giá đất bị đẩy lên quá cao ở một số địa phương có thể dẫn đến việc thiết lập mặt bằng giá đất mới ở các địa phương đó. Việc này có ảnh hưởng không nhỏ đến việc xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024.

"Luật quy định giá đất được định giá theo giá thị trường. Thế thì căn cứ vào đâu để xác định giá thị trường? Nếu sử dụng phương pháp so sánh thì phương pháp này được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá và người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá… Với giá trúng đấu giá như ở Hoài Đức vừa qua mà giả sử đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất thì có thể vô tình sẽ tạo một mức giá đất mới rất cao tại khu vực này", luật sư Trương Thanh Đức phân tích.

Bên cạnh đó, khi đã tạo ra mặt bằng giá đất mới rất cao như thế sẽ khiến cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn. Giá đất cao, thu hồi và giải phóng mặt bằng gặp khó thì rất khó để thu hút đầu tư. Nếu các cơ quan chức năng xác định đúng giá trị thực của đất đai trong các hoạt động này thì lập tức có thể bị khiếu nại, tố cáo hoặc tình trạng khiếu kiện liên quan đến giá đất sẽ xảy ra có thể còn phức tạp hơn hiện nay.

"Về mặt quản lý nhà nước cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc điều tiết thị trường bất động sản. Bởi việc xây dựng bảng giá đất dựa trên những số liệu như vậy có thể dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng và không bền vững của giá bất động sản. Khi giá bất động sản bị đẩy lên một giá trị quá mức so với giá trị thực, không có người mua, hoặc người mua không đủ sức mua dẫn đến hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản", luật sư Trương Thanh Đức nói.

Không chỉ vậy, vị luật sư còn lo lắng việc thị trường bất động sản bị méo mó do vấn đề đất đai sẽ khiến hệ thống luật pháp liên quan đến đất đai phải có sự điều chỉnh.

“Quy trình ban hành một văn bản quy phạm pháp luật không thể diễn ra nhanh chóng, có thể mất đi tính kịp thời trong vấn đề giải quyết hậu quả. Do đó, các cơ quan chức năng, chính quyền các địa phương cần phải có các biện pháp để quản lý được giá trong các trường hợp đấu giá đất công khai như vừa qua”, luật sư Đức kiến nghị.