Ngăn chặn trục lợi từ đấu giá đất

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, trước việc đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội với giá cao “đột biến”, nhiều chuyên gia đã bày tỏ lo ngại đây là cách thức một số nhóm đối tượng làm giá, gây sốt ảo nhằm thu lợi bất chính. Thực tế đã có những bài học trong quá khứ, nhiều phiên đấu giá trả giá cao bất thường nhưng cuối cùng người trúng đã nhanh chóng bỏ cọc.

Hoặc ngay sau khi trúng đấu giá, không ít người đã “lướt sóng” bán lại cho người khác, ăn chênh lệch vài trăm triệu đồng. Một số sàn kinh doanh bất động sản nhanh chóng thiết lập “văn phòng di động” ngay gần khu đất đấu giá để tư vấn, giới thiệu, chuyển nhượng. Không ít người lo ngại hình thành các hội nhóm tham gia đấu giá đất để “tạo sóng”, đẩy giá đất nền chung quanh khu vực đấu giá đất.

Được biết, về nội dung này, sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã nhanh chóng vào cuộc, phối hợp các cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát và xác minh nghi vấn có nhóm đối tượng “kích sóng” đất nền thông qua các phiên đấu giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Theo chia sẻ của nhiều chuyên gia, trước đây, việc xác định giá khởi điểm đất đấu giá được xác định thông qua đơn vị tư vấn độc lập, nay chuyển sang cách tính giá đất trong bảng giá đất từng địa phương được xác định trong thời gian 5 năm nhân với hệ số điều chỉnh, dẫn đến giá khởi điểm rất thấp, chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2, số tiền đặt cọc mỗi lô từ 100 triệu đến 200 triệu đồng. Vì thế, nhiều người đi đấu giá chỉ nhằm bán lại suất kiếm lời, khiến những người dân có nhu cầu thật về chỗ ở rất khó tiếp cận đất đấu giá.

Nhận định về nội dung này, luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho rằng đang có những khe hở từ mặt cơ chế. Theo luật sư Diệp Năng Bình, các địa phương áp dụng Nghị định 71 vào xác định giá khởi điểm bằng cách nhân hệ số điều chỉnh với bảng giá đất theo khung giá đất cũ, lại chưa xác định lại theo nguyên tắc thị trường. Cùng đó, quy định đặt cọc tối đa 20% giá khởi điểm khiến cũng khiến giá đặt cọc thấp, lỗi thời.

Bên cạnh đó, Luật Đấu giá tài sản 2024 đã quy định về việc cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó từ 6 tháng đến 5 năm, nếu người trúng đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy. Tuy nhiên, vị luật sư cho biết quy định này chưa được áp dụng.

“Không còn cách nào khác, cần phải bịt lại khe hở đó. Cần tăng giá khởi điểm nhằm tăng tiền cọc đấu giá đất. Nếu không kịp ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường, cần phải tăng giá trị đặt cọc lên 50% giá khởi điểm, thậm chí cao hơn. Hoặc ngược lại, cần thực hiện theo quy định cũ cho đến khi có bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026”, luật sư Diệp Năng Bình nói.

Ngoài ra, vị luật sư cũng cho rằng có thể rút ngắn thời gian đóng tiền sử dụng đất sau trúng đấu giá. Nếu hiện nay, thời hạn đến 90 ngày để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, có thể rút ngắn lại khoảng 10 ngày, để người tham gia đấu giá có trách nhiệm hơn.

Đồng thời, áp dụng sớm quy định Luật Đấu giá tài sản 2024, cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó từ 6 tháng đến 5 năm nếu người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy.

Theo luật sư Diệp Năng Bình, quy định này sẽ thanh lọc được những đối tượng làm lũng đoạn thị trường. Có một quy định có thể áp dụng luôn và ngay là điều tra các vụ trốn thuế từ khoản tiền chênh lệch sau đấu giá. Bởi, các lô đất vừa trúng đấu giá được bán chênh so với số tiền trong giấy công nhận trúng đấu giá từ vài chục đến vài trăm, thậm chí cả tỷ đồng.

Để hợp thức hóa giao dịch này, bên trúng đấu giá sau khi thương lượng, nhận được đủ tiền chênh lệch sẽ viết giấy ủy quyền định đoạt cho bên mua. Bên mua mang giấy ủy quyền đó đi thực hiện nghĩa vụ tài chính, đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Pháp luật không có quy định về khoản ăn chênh lệch. Mọi giao dịch nhà đất phải thông qua hợp đồng công chứng. Theo luật sư, đây cũng là cơ sở quan trọng để xác định nghĩa vụ về tài chính.

“Trên thực tế, diễn ra rất nhiều giao dịch không giấy tờ, ăn chênh, mà ăn chênh từ lướt cọc sau mỗi phiên đấu giá là một điển hình. Chúng ta rất dễ phát hiện giao dịch lướt cọc, trốn thuế thông qua giấy ủy quyền, đối chiếu thông tin người trúng đấu giá và người thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Khi hành vi này được kiểm soát, sẽ giảm tình trạng "thổi" giá đất như vừa qua”, luật sư Diệp Năng Bình phân tích.

Để ngăn chặn những điểm bất cập trong đấu giá, một số chuyên gia cũng cho rằng, cơ quan chức năng cần điều chỉnh, xác định giá khởi điểm phù hợp thị trường nhằm sàng lọc những người không có nhu cầu ở thực tham gia các phiên đấu giá đất với mục đích trục lợi. Bên cạnh đó, người dân cần bình tĩnh xác định khả năng tài chính, nhu cầu chỗ ở và tìm hiểu kỹ lưỡng đất đấu giá, tránh rơi vào vòng xoáy “thổi giá” của giới đầu cơ.