Rủi ro từ những phiên đấu giá đất cao bất thường

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh diễn biến những phiên đấu giá “nóng bỏng” tại Thanh Oai, Hoài Đức vừa qua, TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết mức giá cao hơn nhiều lần so với mức bình thường chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản khu vực này.

- Cụ thể, mức trúng đấu giá quá cao sẽ gây nên những tác động nào, thưa ông?

Chỉ trong 10 ngày, 2 phiên đấu giá với tổng số 87 lô đất ở 2 huyện ngoại thành là Thanh Oai và Hoài Đức ghi nhận sự tham gia của hơn 2.000 người, với khoảng hơn 3.000 hồ sơ đã gây nên những làn sóng trái chiều trên dư luận.

Trong đó, tại phiên đấu giá của huyện Thanh Oai, lô đất được đấu trúng giá cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m2 đã thiết lập thêm kỷ lục trong thị trường đất nền vùng ngoại thành Hà Nội. Đến ngày 19/8, phiên đấu giá 19 lô đất kéo dài hơn 19 tiếng ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã xô đổ kỷ lục ở huyện Thanh Oai khi mức trúng giá hơn 133 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.

Tuy nhiên, mức giá này nâng lên không đồng nghĩa với việc thị trường chấp nhận giá đó bởi nó đẩy lên mức giá cao hơn hẳn so với mặt bằng chung. Việc đẩy giá lên cao như vậy sẽ tạo ra mức giá ảo cho cả thị trường ở khu vực đó khiến người dân có nhu cầu thật về bất động sản gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, việc này còn ảnh hưởng đến sự phát triển chung của khu vực, bởi giá lên cao thì Nhà nước sẽ tính toán và điều tiết.
Khi giá đất lên, tiền thuế đất, tiền thuê đất và tiền giải phóng mặt bằng ở khu vực này cũng tăng theo. Gây nên những hệ lụy, cản trở cho nhà đầu tư vào phát triển các dự án theo quy hoạch, phát triển của địa phương.

Đồng thời, những người đang hoạt động sản xuất, kinh doanh sử dụng đất sẽ bị tính toán lại mức giá thuê khiến chi phí đầu vào tăng sẽ đẩy giá hàng hóa thị trường lên một mức mới.

- Liệu đây có phải là các phiên đấu giá bất thường, và có nguy cơ “đẩy sóng”?

Đằng sau việc đẩy giá đất lên mức phi thị trường, còn bộc lộ một vấn đề đáng lo ngại là các nhà đầu tư đang quen với tư duy hễ có đất đấu giá là vào cọc, sau đó bán chênh lệch kiếm lời.

Và cũng không loại trừ có người lợi dụng đấu giá để đẩy giá lên cao nhằm mục đích khác vì số tiền họ bỏ ra ban đầu rất ít, nhưng nếu thành công họ sẽ thu lời nhiều.

Thực tế là sau các phiên đấu giá, nhiều người trúng đấu giá đang chào giá chênh, một vài trường hợp đã thu về lợi nhuận, nhưng đa phần là khó. Bởi hiện nay cuộc chơi đã khác khi mà luật lần này chặt chẽ, kiểm soát mạnh hơn nên các cá nhân, tổ chức đẩy sóng ảo, lướt sóng sẽ phải trả giá.

- Luật mới đã có quy định về bỏ cọc đấu giá, nhưng liệu chế tài đã đủ mạnh thưa ông?

Vừa qua, tại Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã bổ sung các chế tài xử lý vi phạm với người tham gia đấu giá tại Điều 70. Theo đó, với trường hợp giao, cho thuê đất để thực hiện dự án, người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc khiến kết quả bị hủy, sẽ không được tham gia đấu giá trong 6 tháng đến 5 năm. Tuy nhiên, đến ngày 1/1/2025 luật này mới có hiệu lực.

Trong khi đó, các Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 vừa qua đã có những quy định siết chặt hơn trong kinh doanh nhà đất. Tác động một phần đến xu hướng, tâm lý đầu tư. Trong thời gian này, các dự án vẫn đang chờ luật mới chính thức “ngấm” thị trường, do đó, đất đấu giá là phân khúc “đất sạch”, đã có hạ tầng, nên hấp dẫn nhà đầu tư hơn.

Trước những diễn biến gần đây, cần có sự điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà nước. Trước mỗi cuộc đấu giá đất phải xem lại năng lực của các nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải chứng minh nếu thắng thì nguồn tiền ở đâu.

Bên cạnh đó, mục tiêu khác bỏ cọc, cơ quan quản lý Nhà nước xác định rõ thì phải hồi tố, truy tố đến cùng. Ngoài ra, trong giai đoạn này, TP Hà Nội cũng như các địa phương khác không nên mang đất nền ra đấu giá. Vì chỉ vài chục nền đất đấu giá, nhà nước thu về không được bao nhiêu mà ảnh hưởng cả thị trường, ảnh hưởng cả nền kinh tế và đặc biệt là ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở thật của đại đa số người dân.

- Trân trọng cảm ơn ông!