Gửi bình luận
HoREA góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất tại Luật Đất đai.
Góp ý “Điều 3. Xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất”. Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết” nâng mức “xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất” như sau: “Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất bỏ cọc hoặc vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ thì không được nhận lại khoản tiền đặt trước hoặc khoản tiền đặt cọc và phải bồi thường thiệt hại bao gồm chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất và bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp theo quy định của Chính phủ.”
Khoản 1 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết” quy định “người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ thì không được nhận lại khoản tiền đặt cọc và phải bồi thường thiệt hại bao gồm chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất” nhưng quy định này chưa bao quát đầy đủ các trường hợp vi phạm.
HoREA đề nghị bổ sung quy định người trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được nhận lại “khoản tiền đặt trước” để xử lý vi phạm đối với trường hợp “bỏ cọc” dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ, tương tự trường hợp “vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá” dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ, bởi lẽ trên thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp người trúng đấu giá “bỏ cọc”.
Bởi lẽ, theo HoREA, quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì “bảng giá đất được áp dụng” để “tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất” và theo đề xuất tại Điều 8 “Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai” thì còn quy định “hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm” và có thể được áp dụng để “tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất”.
Hiệp hội nhận thấy, “chi phí tổ chức đấu giá” và “giá dịch vụ đấu giá tài sản” có giá trị rất thấp do “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tư pháp cấp tỉnh thực hiện hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất phải thực hiện theo khoản 2 Điều 66 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định “chi phí đấu giá tài sản bao gồm chi phí niêm yết, thông báo công khai, chi phí thực tế hợp lý khác cho việc đấu giá tài sản do người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận” và theo khoản 4 Điều 3 Thông tư số 45/2017/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư số 108/2020/TT-BTC) quy định “việc xác định thù lao dịch vụ đấu giá tài sản, chi phí đấu giá tài sản cụ thể cho từng hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản do người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản (...) Người có tài sản chịu trách nhiệm về việc quyết định mức cụ thể thù lao dịch vụ đấu giá tài sản, đảm bảo thù lao dịch vụ đấu giá tài sản trong khung thù lao do Bộ Tài chính quy định tại Thông tư này và không cao hơn mức thù lao tối đa tương ứng với khung giá trị tài sản theo giá khởi điểm quy định tại Phụ lục I và Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư này”.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định người trúng đấu giá quyền sử dụng đất “bỏ cọc” hoặc “vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá” còn “bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp theo quy định của Chính phủ” để tăng tính “răn đe”, phòng ngừa người tham gia đấu giá có ý đồ trục lợi bất chính bởi lẽ chỉ có quy định mức xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá “không được nhận lại khoản tiền đặt trước hoặc khoản tiền đặt cọc” là mức xử lý vi phạm có giá trị lớn, có tính “răn đe”, còn các khoản “bồi thường thiệt hại bao gồm chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó” thì “giá trị bằng tiền” quá thấp.
Đề xuất này của Hiệp hội dẫn đến yêu cầu cần bổ sung trường hợp này vào Luật xử lý vi phạm hành chính, nhất là cần bổ sung vào Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP quy định xử lý vi phạm hành chính đối với “hành vi vi phạm quy định của người tham gia đấu giá, người có tài sản đấu giá và người khác có liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản”.
Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết” quy định người trúng đấu giá quyền sử dụng đất “bị cấm tham gia đấu giá” như sau: “Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trong trường hợp giao đất, cho thuê đất hoặc giao đất ở cho cá nhân bỏ cọc hoặc vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với quyền sử dụng đất ở như sau: Cấm tham gia đấu giá từ 02 năm đến 05 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; Cấm tham gia đấu giá từ 06 tháng đến 03 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.”
Lý do đề xuất bởi Hiệp hội nhận thấy, khoản 2 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết” mới chỉ quy định “cấm tham gia đấu giá” đối với người trúng đấu giá là “cá nhân” trong trường hợp “giao đất ở” có “vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá”, nhưng chưa quy định “cấm tham gia đấu giá” đối với người trúng đấu giá là “tổ chức kinh tế” trong trường hợp giao đất, cho thuê đất và cũng chưa quy định trường hợp “tổ chức kinh tế” hoặc “cá nhân” vi phạm “bỏ cọc” hoặc “vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá” nên cần bổ sung các trường hợp này vào khoản 2 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết”.
Hiệp hội nhận thấy, tổ chức kinh tế tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất là doanh nghiệp nhỏ, chưa có uy tín thương hiệu thì “không sợ” bị cấm tham gia đấu giá vì họ có thể thành lập doanh nghiệp mới để tiếp tục tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng đối với các doanh nghiệp lớn, đã có uy tín thương hiệu thì “sợ” bị cấm tham gia đấu giá nên cần bổ sung vào khoản 2 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết” đối tượng “tổ chức kinh tế” vi phạm “bỏ cọc” hoặc “vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá” cũng có thể bị “cấm tham gia đấu giá”.
