Nâng mức đặt cọc để siết “thổi giá” đấu giá đất

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản liên tục chao đảo bởi các phiên đấu giá đất với mức trúng cao gấp nhiều lần giá trị thực. Không ít trường hợp, sau khi trả giá cao ngất ngưởng, người trúng lại bỏ cọc, gây méo mó thị trường, làm rối loạn trật tự, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh kinh tế.

Trước thực trạng này, Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức tiền đặt cọc của cá nhân tham gia đấu giá đất từ tối đa 20% lên 50% nhằm hạn chế "thổi giá", trục lợi. Đề xuất này được Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) nêu tại cuộc họp về Dự thảo Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá tài sản, ngày 24/9. Dự thảo đã nâng mức tiền đặt trước tham gia đấu giá và bổ sung một số chế tài với trường hợp trúng rồi bỏ cọc.

Theo Dự thảo, trường hợp giao đất ở cho cá nhân, cho thuê đất làm dự án, tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tối đa 50% mức khởi điểm và thấp nhất là 10%. Hiện mức đặt cọc tối đa là 20%. Người trúng đấu giá đất có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng tới 5 năm, trả đủ các chi phí nếu không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, khiến kết quả bị hủy.

Lý giải đề xuất trên, Cục Bổ trợ tư pháp cho hay tình trạng trả giá cao bất thường sau đó bỏ cọc, thông đồng, dìm giá diễn ra phổ biến trong các phiên đấu giá đất tại một số địa phương thời gian qua. Điều này ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự, tác động đến môi trường đầu tư, kinh doanh.

Theo Cục Bổ trợ tư pháp, nguyên nhân chính của tình trạng trên là giá khởi điểm thấp so với thị trường, từ đó tiền đặt cọc tham gia đấu thấp (tối đa 20%). Giá khởi điểm thấp cũng dẫn đến mức trúng cao gấp 20-30 lần trong khi thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính tương đối dài, thu hút nhiều người dân, nhà đầu tư tham gia để kiếm lợi nhuận. Tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền tại Hà Nội cũng kéo giá đất tăng đột biến, gia tăng tâm lý đầu cơ. Cần thiết có các quy định xử lý tình trạng này, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai.

Ở thực tế địa phương, chỉ cần bỏ ra 200–300 triệu là có thể tham gia đấu giá một lô đất. Nếu bán chênh thành công thì lợi nhuận lớn, còn không bán được thì bỏ cọc cũng không thiệt bao nhiêu. Việc nâng cọc có thể hạn chế phần nào tình trạng “thổi giá”. Khi đặt cọc lớn, những cá nhân, nhóm đầu cơ sẽ phải cân nhắc kỹ trước khi lao vào các cuộc “đấu giá bằng mọi giá”.

Đề xuất trên cho thấy quyết tâm chấn chỉnh tình trạng “thổi giá, bỏ cọc” trong đấu giá đất - vấn đề đã làm méo mó thị trường nhiều năm nay. Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú tán thành và đánh giá, nâng mức tiền đặt cọc lên 50% là biện pháp răn đe mạnh. Người tham gia sẽ không dám bỏ cọc vì sẽ mất một khoản tiền rất lớn.

Bên cạnh đó, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú cũng lưu ý nên cân nhắc quy định cấm cá nhân bỏ cọc tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm vì Luật Đấu giá tài sản hiện nay chỉ cấm với trường hợp liên quan đến dự án đầu tư và khai thác khoáng sản.

Về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nâng mức đặt cọc như đề xuất của Bộ Tư pháp là một trong số các giải pháp để hạn chế đầu cơ, thổi giá, thao túng thị trường. Bởi đặt cọc 50% cũng là một số tiền lớn khiến những người có ý đồ xấu phải chùn bước.

Theo ông Đính, nếu chỉ tăng cọc thì chưa đủ để chặn đầu cơ, mà cần đồng bộ các biện pháp khác như sớm triển khai sàn giao dịch nhà đất theo Nghị quyết 18 và Công điện 03 của Thủ tướng.

“Khi nhà nước có dữ liệu giá đất thường xuyên, việc đẩy giá bất thường sẽ dễ dàng bị phát hiện và xử lý”, ông Đính chia sẻ.

Ngoài ra, cần có biện pháp xử lý động cơ, hành vi bất thường, có dấu hiệu thổi giá và kèm nhiều biện pháp khác. Theo đó, cần yêu cầu cá nhân, doanh nghiệp tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực tài chính, đồng thời có quy định rõ ràng về việc giá trúng đấu giá không được dùng làm căn cứ xây dựng bảng giá đất hay áp dụng cho bồi thường, định giá. Chỉ khi nhà đầu tư thấy rõ rủi ro nếu thao túng thì mới hạn chế được đấu giá ảo, thổi giá đất.