Giảm tỷ lệ nhà ở xã hội trong dự án thương mại?

Mặc dù đã có nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và bước đầu đạt được một số kết quả đáng ghi nhận. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng trên thực tế còn một số vướng mắc khiến nhà đầu tư lăn tăn.

Cụ thể, về thủ tục thực hiện dự án NOXH, số lượng các đầu việc hiện nay đang nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh các thủ tục chung như phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất thì dự án NOXH phát sinh thêm các thủ tục về xác nhận đối tượng được mua, thuê NOXH, thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê NOXH, thủ tục quyết toán giá bán,…

Theo các doanh nghiệp, điều này dẫn đến các thủ tục thực hiện các dự án NOXH kéo dài, tổng thời gian hoàn thực hiện thủ tục dự án NOXH từ lúc bắt dầu đến khi khởi công tối thiểu 2 năm, gây nản lòng. Đồng thời, về suất vốn đầu tư NOXH, trên cơ sở rà soát thì suất vốn đầu tư xây dựng NOXH dạng chung cư cao tầng do Bộ Xây dựng công bố hiện nay đang thấp hơn suất vốn đầu tư cho nhà ở thương mại (chỉ đạt khoảng 80%), trong khi đó, chi phí thực tế chủ đầu tư nhà ở thương mại phải bỏ ra hiện đang cao hơn suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố.

Điều này làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình NOXH và sức hấp dẫn của dự án NOXH đối với nhà đầu tư do việc xác định giá bán phải trên cơ sở suất vốn đầu tư. Đồng thời khiến người dân không có thiện cảm với sản phẩm NOXH với tâm lý coi đây là sản phẩm có chất lượng thấp.

Về quỹ đất phát triển NOXH, đại diện một doanh nghiệp cho hay Luật Nhà ở năm 2023 đã thay đổi phương thức tạo quỹ đất để phát triển NOXH theo hướng trao quyền gắn liền với trách nhiệm cho địa phương. Tại khoản 1 Điều 83 Luật đã quy định: “UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ 2 quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở…, bao gồm quỹ đất để phát triển NOXH độc lập; quỹ đất để xây dựng NOXH trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại…”.

Như vậy, quỹ đất NOXH sẽ do địa phương chủ động bố trí, bảo đảm linh hoạt, phù hợp đặc điểm dân cư, mức độ phát triển, khả năng bố trí quỹ đất… của từng địa phương. Trong đó gồm có quỹ đất NOXH độc lập, không gắn với các dự án nhà ở thương mại và quỹ đất NOXH trong phạm vi dự án nhà ở thương mại.

“Tuy nhiên theo dự thảo Nghị định về phát triển NOXH hiện nay tiếp tục quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vẫn phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng NOXH, nếu không dành quỹ đất NOXH thì phải xin cơ quan nhà nước chấp thuận và phải đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất NOXH tính tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Việc này sẽ khôi phục lại các bất cập của quỹ đất 20% theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP trước đây, đồng thời rất khó xác định giá trị quỹ đất NOXH tính tại thời điểm đã hoàn thành hạ tầng để chủ đầu tư thực hiện. Do đó, kiến nghị quy định giao địa phương chủ động bố trí quỹ đất NOXH, được lựa chọn bố trí NOXH độc lập hoặc bố trí đất NOXH trong ranh dự án nhà ở thương mại”, vị đại diện doanh nghiệp nói.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cũng nói về cơ chế ưu đãi đối với các hạng mục thương mại dịch vụ trong phạm vi dự án NOXH. Theo đó, để dự án NOXH thực sự là các khu đô thị hiện đại, văn minh, đầy đủ tiện ích nhằm nâng cao chất lượng sống của người dân, bên cạnh việc nâng cao chất lượng NOXH thì việc xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thương mại dịch vụ phục vụ người dân là rất cần thiết đặc biệt là các dự án NOXH có quy mô lớn.

Tuy nhiên, các chính sách hỗ trợ của nhà nước đối với việc đầu tư xây dựng các công trình hạng mục này chưa rõ ràng, vì vậy nếu chủ đầu tư thực hiện đầu tư đồng bộ các công trình này sẽ dẫn đến làm tăng chi phí, tăng giá bán NOXH, không thu hút được các nhà đầu tư.

Còn lại, đối với nguồn vốn cho việc đầu tư xây dựng, mua, thuê NOXH, mặc dù Chính phủ đã có các chính sách về các gói vay ưu đãi cho người mua, thuê NOXH tuy nhiên thực tế người mua, thuê NOXH đang khó tiếp cận các gói vay ưu đãi này. Bên cạnh đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi để đầu tư xây dựng cũng như để cho thuê, mua NOXH hiện vẫn đang cao và thời hạn vay ngắn.

Tại buổi tọa đàm về NOXH mới đây, ông Trần Quốc Bảo - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam Quảng Nam cũng đã có ý kiến về vấn để xác định tỷ lệ diện tích NOXH tại các dự án thương mại. Theo vị này, các bên liên quan cần xác định, khảo sát cụ thể về nhu cầu thị trường ở từng địa phương cấp huyện thực sự có nhu cầu hay không chứ không nên làm lan man, “chạy đua” xây dựng danh mục dự án NOXH.

“Cụ thể, cần đánh giá lại quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Đơn cử, một huyện khu vực trung du, miền núi kêu gọi nhà đầu tư phát triển được một khu đô thị quy mô nhỏ nhưng phải thực hiện quy định này thì rất khó khả thi khi mà nhu cầu về nhà ở xã hội ở đó gần như không có”,ông Trần Quốc Bảo nêu ý kiến.

Vì vậy, ông Bảo cho rằng cần phải xem xét điều chỉnh lại tỷ lệ phù hợp với thực tế từng khu vực để thực hiện dự án NOXH. Ngoài ra, ông Bảo cũng đề xuất cần có thêm mục khả thi của dự án để triển khai và có chính sách giảm lãi suất đối với các doanh nghiệp thực hiện dự án NOXH.

Ngoài các vấn đề mà doanh nghiệp gặp phải, theo ghi nhận việc sở hữu NOXH của người mua cũng đang gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn, chính sách vay, chuyển nhượng, xử lý nợ,... Theo các doanh nghiệp, đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều đơn vị lăn tăn trong việc triển khai dự án.

Để có thể thu hút nhà đầu tư tham gia các dự án NOXH và giảm giá bán NOXH, các doanh nghiệp cho rằng cần cắt giảm các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án NOXH. Đồng thời, Nhà nước ban hành danh mục các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án NOXH được ngân sách hỗ trợ, miễn, giảm tiền thuê đất cho chủ đầu tư tự xây dựng công trình thương mại dịch vụ trong phạm vi dự án NOXH.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng muốn có những điều chỉnh về suất vốn đầu tư dự án NOXH cho phù hợp với thực tế. Đặc biệt, xem xét hạ lãi suất, tăng thời hạn vay đối với chủ đầu tư và khách hàng mua, thuê NOXH trong đó cần chi ngân sách cấp bù chênh lệch lãi suất để ngân hàng thương mại yên tâm giải ngân.