Giao dịch bất động sản qua sàn: Có nên bắt buộc?

Khuyến khích hay bắt buộc?

Theo đó, Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, Bộ Xây dựng tiếp tục trình Chính phủ xem xét, lựa chọn một trong hai phương án quy định về giao dịch bất động sản thời gian tới. Đó là quy định khuyến khích giao dịch, mua bán bất động sản qua sàn hoặc quy định bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản phải qua sàn.

Bộ Xây dựng cho biết, để tạo lập môi trường đầu tư, kinh doanh lành mạnh, minh bạch, dự thảo luật đã bổ sung một số quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, tổ chức bộ máy và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn.

Bộ Xây dựng tiếp tục xin ý kiến Chính phủ về vấn đề giao dịch bất động sản qua sàn theo 2 phương án.

Phương án 1 quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thông qua sàn giao dịch.

Quy định này kế thừa Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tạo điều kiện thuận lợi, chủ động cho chủ đầu tư, khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch mua bán. Tuy nhiên, việc không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn theo Bộ Xây dựng sẽ đẩy khách hàng vào tình thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả của bất động sản mà họ định mua, trong khi hầu hết khách hàng không có khả năng làm điều này.

"Với phương án này, Nhà nước sẽ thiếu công cụ để quản lý, kiểm soát được dữ liệu thông tin thị trường bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu hoặc báo cáo không đầy đủ, sai thực tế. Điều này dẫn tới những hệ lụy như thất thu thuế, khó kiểm soát rửa tiền, thiếu dữ liệu thị trường, khó điều tiết kịp thời thị trường", Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Phương án 2 quy định bắt buộc mua bán, giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn. Bộ Xây dựng cho rằng việc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ bảo vệ lợi ích chính đáng các bên.

Bộ Xây dựng cũng chỉ ra 8 lý do nên quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn. Đó là việc giao dịch qua sàn đã được thể chế hóa trong Nghị quyết 18 của Trung ương; Đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền.

Ngoài ra, giao dịch qua sàn làm minh bạch hóa thị trường, chống được "lợi ích nhóm" trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bắt tay sàn giao dịch, người mua nhà đất thực hiện giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán làm lũng đoạn thị trường.

Các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù, khách hàng là người dễ chịu rủi ro nên cần thiết quy định bất động sản phải giao dịch qua sàn để ràng buộc trách nhiệm các sàn trong thẩm định, thẩm tra tính pháp lý của dự án, niêm yết và công bố giao dịch, bảo đảm công khai, minh bạch, ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản.

Đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, tạo kênh thông tin an toàn về bất động sản, giúp người dân không mua nhầm dự án ma, dự án không đủ pháp lý. Về chống thất thu thuế, Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển lành mạnh. Cùng đó, Nhà nước có được thông tin thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết thị trường kịp thời.

Quy định bắt buộc giao dịch qua sàn, theo Bộ Xây dựng, sẽ không làm gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hoặc tăng giá bán bất động sản.

>>Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Nhiều quy định còn thể hiện sự khiên cưỡng, gò bó

Chuyên gia nói gì?

Xung quanh câu chuyện này, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho biết, việc thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất thực chất là luật hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Ngoài chủ trương thành lập Sàn giao dịch, trong nỗ lực về hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, Ban Chấp hành Trung ương còn định hướng một số nội dung khác như bỏ khung giá đất, công khai giá đất, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt, xử lý nghiêm các vi phạm trong lĩnh vực đất đai…

Đưa ra quan điểm về đề xuất này, vị chuyên gia cho rằng, cần phải tính toán cụ thể được chi phí phát sinh khi giao dịch qua Sàn giao dịch quyền sử dụng đất, từ đó mới có thể đưa ra đánh giá nên bắt buộc hay khuyến khích.

“Đương nhiên, chi phí phát sinh phải đi kèm với lợi ích của người dân - khách hàng của sàn giao dịch, vậy người dân sẽ có được lợi ích gì khi giao dịch qua sàn? Có thể kể đến là sự an toàn về pháp lý, giá cả cho người mua, thúc đẩy hoạt động giao dịch bất động sản được diễn ra nhanh chóng hơn… Vậy những lợi ích này có tương xứng với các chi phí phát sinh khi giao dịch qua sàn hay không? Chỉ có thời gian mới trả lời được, do đó, quan điểm của tôi là khi đưa vào thực tế nên dừng lại ở mức khuyến khích trong khoảng thời gian từ 3 - 5 năm, sau đó mới chuyển sang bắt buộc giao dịch qua sàn”, luật sư Hồi chia sẻ.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế tài chính - TS Phạm Anh Khôi cho rằng, chủ trương về việc giao dịch qua sàn để nâng cao tính minh bạch, trách nhiệm cũng như quyền lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS là đúng đắn. Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy hầu hết giao dịch mua bán BĐS tại các thị trường Anh, Úc, Mỹ, Singapore... đều được giao dịch thông qua các đơn vị môi giới chuyên nghiệp. 

Lẽ đó, ở Việt Nam, thay vì luật hóa hay bắt buộc thì chỉ nên khuyến khích giao dịch sản phẩm BĐS qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán. Đồng thời, qua đó đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới phải thông tin chính xác và đầy đủ về sản phẩm cho khách hàng. Có nhiều trường hợp các môi giới cạnh tranh không lành mạnh, rao bán BĐS không đúng giá, bán "chênh" gây thiệt hại cho người bán nhà. 

Ngoài ra, các điều luật về giao dịch BĐS cũng cần quan tâm nhiều hơn đến quyền lợi của người mua trong các quy định, vì trong giao dịch thì người mua thường sẽ là đơn vị yếu thế hơn với người bán hoặc đơn vị môi giới. Các quốc gia trên thế giới thường có trách nhiệm can thiệp đến thị trường nhưng chủ yếu họ bảo đảm quyền lợi pháp lý và minh bạch về thông tin cho người mua chứ không can thiệp về giá.

“Để thị trường minh bạch, Chính phủ cần thúc đẩy cơ chế yêu cầu các cơ quan nhà nước có liên quan phải cung cấp thông tin kịp thời, chính xác để người dân tham khảo từ sơ đồ quy hoạch đến các lịch sử giao dịch, giá bán tài sản thật trong quá khứ gần nhất…, thậm chí những yếu tố rủi ro, sản phẩm giảm giá trị hoặc tăng giá”, vị chuyên gia khuyến nghị.