Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Một số quy định chưa đảm bảo tính thống nhất

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Nhiều quy định còn thể hiện sự khiên cưỡng, gò bó

Theo đó, trong văn bản gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, ngày 12/5/2023, VCCI phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo lấy ý kiến Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hội thảo thu hút được nhiều doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia đến tham dự và đóng góp ý kiến.

Và trên cơ sở các ý kiến thu nhận được cho thấy, so với các phiên bản trước đây, phiên bản Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (Dự thảo) ngày 05/4/2023 đã có nhiều điều chỉnh để phù hợp với Dự thảo Luật Đất đai, các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy vậy, một số quy định tại Dự thảo vẫn cần được xem xét để đảm bảo các quy định tại Dự luật này thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh.

Cụ thể, theo VCCI, điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh điểm e khoản 3 Điều 15 Dự thảo quy định, trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng thì phần diện tích sàn xây dựng được bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng điều kiện: “công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”. Điều này có nghĩa, không cho phép mua, bán phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng trên đất có hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

Trong khi hiện tại, Dự thảo Luật Đất đai đang có sự điều chỉnh về các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần, trong đó cho phép chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất.

Để đảm bảo tính thống nhất, VCCI đề nghị bỏ quy định tại điểm e khoản 3 Điều 15 Dự thảo.

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Quy định về chuyển nhượng dự án thiếu tính thống nhất

Bên cạnh đó, về chế định kinh doanh đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở, theo VCCI, trên thực tế, công trình xây dựng không phải là nhà ở đang tồn tại trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng và được xây dựng trên loại đất thương mại dịch vụ. Các quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đưa loại hình công trình xây dựng không phải là nhà ở vào kinh doanh bất động sản và từng bước quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.

Tuy vậy, để đảm bảo thuận lợi, đồng bộ trong quá trình thực hiện, VCCI đề nghị cân nhắc, xem xét các vấn đề liên quan đến đầu tư, kinh doanh đối với loại hình bất động sản này như:

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, khoản 1 Điều 14 Dự thảo quy định “việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành và Dự thảo Luật đất đai, công trình xây dựng chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình. Đề nghị thống nhất với quy định của pháp luật đất đai về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất đối với công trình xây dựng này.

Về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, Điều 16 Dự thảo quy định các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, trong đó, cá nhân nước ngoài không được phép thuê, thuê mua các công trình xây dựng. Theo quy định của hiện hành và Dự thảo Luật Nhà ở cũng như Dự thảo này, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở (có kèm theo điều kiện). Điều này đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Với quan điểm tiếp cận cởi mở của việc sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, không rõ tại sao đối với công trình xây dựng, cá nhân nước ngoài lại không được phép “mua” mà chỉ được phép “thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình”? Nếu những lo ngại về vấn đề an ninh quốc gia, thì cơ chế quản lý tương tự như cơ chế áp dụng đối với sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài có thể kiểm soát được vấn đề này đối với việc cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng.

Mặt khác, quy định này chưa thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 14 Dự thảo “tổ chức, cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, VCCI đề nghị cân nhắc cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua công trình xây dựng không phải là nhà ở, trừ những khu vực có yêu cầu về an ninh, quốc phòng – tương tự như cơ chế áp dụng đối với việc cá nhân nước ngoài mua nhà ở.

Cũng liên quan đến sự thiếu thống nhất trong một số quy định, tại văn bản này, VCCI còn đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc, xem xét một số nội dung liên quan đến chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản tại Điều 88 của Dự thảo.

Bên cạnh các vấn đề đã nêu, xoay quanh nội dung Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), VCCI cũng đề nghị xem xét, chỉnh lý một số nội dung liên quan đến: Điều kiện kinh doanh bất động sản; Thủ tục hành chính; Sàn giao dịch bất động sản;…