Cân nhắc đảm bảo tính thống nhất trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

>> GÓP Ý LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN SỬA ĐỔI: Chồng chéo chuyển nhượng dự án

Trả lời Công văn số 3918/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, khoản 5 Điều 9 Dự thảo quy định, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

“Quy định này tương tự như quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tại Dự thảo Luật Nhà ở, tuy nhiên, lại chưa thống nhất với quy định tại Dự thảo Luật Đất đai”, VCCI bày tỏ.

Bên cạnh đó, theo VCCI, khoản 3 Điều 57 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (phiên bản ngày 04/10/2022) quy định “việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng … có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”. Thời điểm này được hiểu, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được ghi nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất.

“Hai quy định trên đang chưa thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu của bất động sản là nhà ở gắn với quyền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch mua bán. Đề nghị Ban soạn thảo rà soát lại và trao đổi với Ban soạn thảo của Dự thảo Luật Đất đai để thống nhất về vấn đề này giữa các văn bản, tạo thuận lợi khi áp dụng trên thực tiễn”, VCCI góp ý.

Ngoài ra, về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, khoản 2 Điều 14 Dự thảo quy định về các yêu cầu đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó “đối với nhà ở thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ cần đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định pháp luật”.

Điều 25 Dự thảo quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, trong đó “Có các giấy tờ pháp lý về dự án; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng; nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng xong phần móng của tòa nhà đó theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

>> "Điểm mờ" trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Điều 30 Dự thảo quy định về nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu “Có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất trừ kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các dự án bất động sản khác”.

Theo VCCI, như vậy, các giao dịch đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản; nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất, trong nhiều trường hợp, không bắt buộc phải có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Trong khi đó, thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 37 Dự thảo Luật Đất đai quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” (khoản 1);

“Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Luật này” (khoản 2), tức là các giao dịch đối với quyền sử dụng đất bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Giữa hai Dự thảo đang chưa thống nhất về điều kiện giao dịch bất động sản, đề nghị Ban soạn thảo thảo luận với Ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai để thống nhất về các điều kiện này”, VCCI góp ý.

Không chỉ có vậy, về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, VCCI đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định này.

Bởi, theo quy định tại Điều 129 Dự thảo Luật Đất đai dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Khoản 4 Điều 25 Dự thảo quy định “Đối với công trình xây dựng thì phải được xây dựng trên đất được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”. Điều kiện này tại Dự thảo là khó thực hiện khi đối chiếu với Dự thảo Luật Đất đai.

Bên cạnh những nội dung đã nêu, tại văn bản góp ý, VCCI cũng đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc, xem xét một số nội dung, quy định liên quan đến: Chuyển nhượng dự án bất động sản; Các quy định liên quan đến sàn giao dịch môi giới bất động sản; Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; Bảo lãnh trong việc trả, phân chia lợi nhuận cho khách hàng;…