Không để phát sinh các chồng chéo trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi

>> Sửa Luật Nhà ở: 4 "nút thắt" của nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thời gian qua Bộ Xây dựng đã đưa ra hai dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản để lấy ý kiến công khai, rộng rãi.

Theo ông Hà, việc phát triển nhà ở nói riêng, thị trường bất động sản nói chung đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngành bất động sản phát triển kéo theo hàng chục ngành nghề thiết kế, hàng trăm ngành nghề khác phát triển. Nhà ở là sản phẩm tiêu dùng, các công trình xây dựng trở thành sản phẩm thương mại thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

Phó Chủ tịch thường trực VNREA nêu một số vấn đề cần được tiếp tục quan tâm thảo luận như là vấn đề nhà ở thương mại, thời hạn sở hữu nhà chung cư, cải tạo nhà chung cư cũ, cũng như quy trình, vốn đầu tư nhà ở xã hội. Bên cạnh đó là các loại hình kinh doanh BĐS mới như căn hộ biệt thự nghỉ dưỡng, lưu trú. Bên cạnh đó là vấn đề về giao dịch BĐS thông qua sàn, vấn đề đào tạo cấp chứng chỉ giao dịch BĐS.

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Gỡ vướng cho condotel, officetel

>> Sửa Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản: Nóng vấn đề quản lý chung cư

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Trưởng phòng Ban Pháp Chế VCCI đánh giá, thời gian qua trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thấy có nhiều vấn đề xuất phát từ sự chồng chéo của các luật này. Dường như các dự thảo luật chưa có sự nhất quán trong một số quy định, chẳng hạn Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở.

Cụ thể, theo bà Hồng, doanh nghiệp đã từng có ý kiến về Luật Đất đai và Luật Nhà ở cho người nước ngoài. Luật Đất đai và dự thảo không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài. Luật Nhà ở thì quy định người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận. Vậy quy định như này vướng trong triển khai thực tế.

Về thời hạn có hiệu lực, Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũng quy định không giống nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính.

“Khi đọc dự thảo Luật Nhà ở, tôi nhận thấy nếu áp dụng thì doanh nghiệp sẽ không biết trình tự, thủ tục, phương thức chọn nhà đầu tư như thế nào? Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, doanh nghiệp sẽ không biết trình tự thủ tục như thế nào, phương thức chọn nhà đầu tư như thế nào.

Điều 46 dự thảo Luật Nhà ở đưa ra phương thức quy định lựa chọn nhà đầu tư khác với Luật Đầu tư về quy trình chọn nhà đầu tư, đấu giá, đấu thầu, chấp nhận chủ trương nhà đầu tư… Luật Nhà ở áp dụng cho nhà đầu tư xong nhưng căn cứ luật Đất đai lại không có. Hiện tại quy định chọn nhà đầu tư và một số vấn đề khác liên quan đang chồng chéo và gây mâu thuẫn. Vì vậy, cần có sự thống nhất giữa các luật để quy trình đầu tư được thông suốt”, bà Hồng chỉ rõ.

Đối với dự án sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nêu mười vấn đề cần lưu ý: Một là, định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai không cần có giấy chứng nhận cần rõ ràng hơn, bởi khi ngân hàng làm hồ sơ, liên quan tài sản đảm bảo thì cần công nhận. Hai là, không nên mở nhà hàng karaoke, kinh doanh quán bar ở chung cư vì dễ mất an toàn, trừ nhà hàng, quán cafe.

Ba là, về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài nên cho người nước ngoài có quyền sở hữu, nhưng nên phân vùng nhạy cảm An ninh quốc phòng và vùng kinh tế, xã hội nói chung. Bốn là nên có niên hạn sử dụng căn hộ chung cư, nhưng cần phân định rõ ràng hơn quy định 50 - 70 năm.

Năm là vấn đề chung cư mini, buộc phải quản lý vận hành như chung cư bình thường. Sáu là khống chế giá đền bù khi tịch thu, thu hồi. Bảy là nên mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, không nên quy định cứng 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. 

Tám là làm rõ thêm một dạng nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân. Chín là cho phép huy động vốn dể đặt cọc, 10-30% cũng là một khoản lớn với người mua. Mười là ứng dụng công nghệ thông tin, cải cách thủ tục hành chính trong quản lý nhà ở.