Sửa Luật Nhà ở: 4 "nút thắt" của nhà ở xã hội

LS. Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way• 30/04/2022 03:00

Cơ chế không thống nhất đang khiến cả doanh nghiệp và người mua, thuê mua đều khó tiếp cận nhà ở xã hội.

>>Sửa Luật Nhà ở: Cần định danh cho bất động sản du lịch

LS. Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way

Thứ nhất, đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội không có khả năng thuê, mua nhà ở xã hội.

Cụ thể, đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2014 hầu hết đều là những cá nhân, hộ gia đình có thu nhập thấp, cần có chính sách ưu đãi, hỗ trợ để có thể mua được nhà ở với mức giá rẻ, góp phần ổn định cuộc sống.

Tuy nhiên, một thực trạng đang diễn ra là giá nhà ở xã hội hiện nay vẫn quá cao so với khả năng chi trả của các đối tượng này. Giá bán nhà ở xã hội trung bình hiện nay đang ở mức 15 triệu đồng/m2, có khu vực lên tới 21-25 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn. Mức giá này quá cao so với thu nhập của các đối tượng nằm trong diện ưu đãi, chỉ có thể phù hợp với những đối tượng có thu nhập từ mức trung bình trở lên.

Có thể bạn quan tâm

Sửa Luật Nhà ở: Cần định danh cho bất động sản du lịch
11:00, 29/04/2022
Sửa Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản: Nóng vấn đề quản lý chung cư
16:06, 28/04/2022
"Nút thắt" trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản
15:00, 29/04/2022

Thứ hai, quy định về ưu đãi đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội không thu hút được nhà đầu tư. Theo quy định, lợi nhuận định mức của chủ đầu tư toàn bộ dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư đối với nhà ở xã hội để bán, không quá 15% đối với Nhà ở xã hội để cho thuê.

Trong khi đó, trên thực tế một doanh nghiệp phải mất khoảng 5 năm để hoàn thiện một dự án nhà ở xã hội, nên mức lợi nhuận tối đa hằng năm đối với dự án nhà ở xã hội chỉ khoảng 2%. Mức lợi nhuận này đối với một dự án kinh doanh bất động sản là rất thấp, thậm chí nhiều doanh nghiệp cảm thấy mức lợi nhuận này thấp hơn nhiều so với việc đem tiền vốn gửi vào ngân hàng.

Hơn nữa, thời gian thu hồi vốn của dự án nhà ở xã hội thường chậm và kéo dài làm phát sinh các khoản chi phí khác cho doanh nghiệp. So với phân khúc nhà ở thương mại, thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng phức tạp và tốn nhiều thời gian hơn, thường xuyên bị hậu kiểm rất chặt chẽ và nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro về mặt pháp lý dẫn đến tâm lý e ngại khi đầu tư vào phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Mặt khác, mặc dù chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, các khoản thuế phí ưu đãi này lại không được tính vào giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội, nên thực chất đây không phải là ưu đãi dành cho chủ đầu tư, mà là ưu đãi dành cho đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng không sẵn sàng cung cấp quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, bởi khi xây dựng nhà ở xã hội thay vì các dự án nhà ở thương mại, địa phương sẽ không thu được thuế và tiền sử dụng đất, dẫn tới quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội luôn trong tình trạng khan hiếm.

Loạt quy định vẫn làm khó nhà ở xã hội

Hơn nữa, để không phải nộp các khoản thu ngân sách này, doanh nghiệp phải thực hiện một loạt các thủ tục pháp lý phức tạp và tiêu tốn thời gian, trong khi hiệu quả dự án lại không cao, dẫn tới hiện trạng các nhà đầu tư không muốn bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thứ ba, doanh nghiệp không có quyền mua, cho thuê nhà ở xã hội để cho công nhân thuê, thuê lại.

Hiện nay, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, chỉ có hộ gia đình, cá nhân là đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội, không bao gồm tổ chức, pháp nhân. Do đó, khi có nhu cầu, doanh nghiệp không thể tiến hành mua, thuê nhà ở xã hội để phục vụ cho nhu cầu của công nhân viên.

Vấn đề này gây khó khăn cho cả những đối tượng được hưởng ưu đãi và nhà đầu tư dự án. Bởi nếu nhà ở xã hội được doanh nghiệp thuê, mua lại cho công nhân viên, thời gian thu hồi vốn của chủ dự án sẽ rút ngắn, người thuê sẽ sớm có chỗ ở ổn định mà không cần lo lắng về vấn đề tài chính.

Tuy nhiên, do lo ngại đối tượng không nằm trong chính sách cũng có thể hưởng lợi từ chính sách này, nên hiện nay quy định của Luật Nhà ở chỉ cho phép các đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng đặc biệt có đóng góp cho xã hội được thuê, mua nhà ở xã hội.

Thứ tư, quy định về thời hạn chuyển nhượng nhà ở xã hội. Theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội được chuyển nhượng sau thời hạn là 05 năm cho các đối tượng có nhu cầu.

Quy định này đã hạn chế một phần quyền tự do chuyển nhượng nhà ở của những người thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội, dẫn tới những hệ lụy khác khi những chủ thể này muốn “lách luật” để chuyển nhượng khi không còn nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội.

Thực tế, các bất cập trên đã dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội trên cả nước thấp hơn rất nhiều so với nguồn cầu của thị trường, đẩy giá nhà ở vốn dĩ dành cho những người có thu nhập thấp lên mức quá cao và còn có xu hướng tiếp tục tăng thêm. Không những vậy, cũng xuất hiện tình trạng “lách luật” để mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng.

Theo đó, cần thống nhất quy định trong các văn bản pháp luật về loại đất để xây dựng nhà ở xã hội, xây dựng cơ chế cho phép nhưng cũng tăng cường kiểm soát để doanh nghiệp thuê, mua nhà ở xã hội cho công nhân viên trong doanh nghiệp.

Đồng thời cần có quy định cụ thể về quỹ đất dành cho dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, chế độ ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cần được cải thiện bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, nâng mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp trên cơ sở cân đối với mức thu nhập của đối tượng được ưu đãi mua nhà ở xã hội nhằm thu hút nhà đầu tư thực hiện dự án, hạn chế tình trạng khan hiếm nhà đầu tư với các dự án xây dựng nhà ở xã hội.