"Nút thắt" trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

>>> Chính phủ thống nhất sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Về Luật Nhà ở, theo LS Nguyễn Thanh Hà, các vướng mắc về chính sách sở hữu nhà ở có các tồn tại, hạn chế như một số quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở còn chưa đầy đủ.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty luật SBLAW phát biểu tại Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây,

Cụ thể, qua rà soát và đối chiếu với pháp luật hiện hành cho thấy một số quy định pháp luật liên quan đã có sửa đổi, bổ sung liên quan đến quyền và nghĩa vụ chủ sở hữu đối với tài sản là nhà ở. Do đó, Luật Nhà ở cũng cần thiết phải được rà soát, sửa đổi bổ sung để bảo đảm đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và phù hợp, thống nhất với pháp luật liên quan.

Bên cạnh đó, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư. Các hình thức nhà ở mới như condotel, officetel chưa được đưa vào các quy định của Luật nhà ở cũng như chưa có quy định cụ thể như điều kiện huy động vốn; mẫu hợp đồng mua bán đối với các bất động sản condotel, officetel…

Đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép). Điều này dễ dẫn đến tình trạng lách luật để đầu tư, mua đi bán lại nhà ở có thể dẫn đến đầu cơ, sốt giá nhà.

LS Nguyễn Thanh Hà cho rằng, để không chồng chéo với Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi cần làm rõ các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thay vào đó sẽ bổ sung các quy định có liên quan đến việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, quy định về quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ, quyền sở hữu nhà chung cư, về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở.

Về phát triển nhà ở, cần quy định rõ ràng việc tái định cư cho cư dân, hỗ trợ cho người có thu nhập thấp đảm bảo quỹ đất. Giảm thiểu tình trạng khan hiếm dẫn đến thổi giá.

Về các giao dịch nhà ở, ngoài các quy định hiện hành, cần phải làm rõ các hình thức giao dịch về nhà ở như chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, góp vốn bằng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tránh tình trạng găm nhà găm căn hộ đầu cơ trên thị trường

Về thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, cần xây dựng hệ thống hạ tầng thông tin về nhà ở đảm bảo minh bạch đối với các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Đất đai -p/Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức, LS Nguyễn Thanh Hà cho biết, các vướng mắc chồng chéo cần sửa đổi để khơi thông thị trường bất động sản.

Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức

Trong khi đó, về Luật Kinh doanh bất động sản, ông Hà cho biết vẫn còn nhiều nội dung chưa cụ thể, còn chung chung, mang tính nguyên tắc nên quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, có một số tình huống mới phát sinh nhưng chưa được luật điều chỉnh.

Đơn cử như Luật kinh doanh bất động sản chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho phép mọi loại bất động sản được tham gia vào thị trường nên có nhiều loại bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường như quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm, đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng tiền thu có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước...

Hay Luật cũng chưa có quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải được thực hiện trên thị trường chính thức, chưa có quy định cụ thể để quản lý hoạt động của những tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như tổ chức định giá bất động sản, cung cấp thông tin bất động sản, cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản, chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành, hạn chế nguồn vốn cho thị trường và tính thanh khoản của ngân hàng với thị trường bất động sản...

Luật sư Hà kiến nghị cần sớm điều chỉnh lại các quy định về đầu tư phát triển bất động sản, đồng thời bổ sung thêm một số quy định như: nguyên tắc sử dụng đất để đầu tư phát triển bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; chuyển nhượng vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản; sáp nhập và mua lại doanh nghiệp bất động sản.

Về giao dịch bất động sản, cần sớm nghiên cứu, bổ sung các quy định về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua các loại bất động sản khác ngoài nhà ở; về giao dịch các loại bất động sản giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với nhau, về thế chấp bất động sản và đặc biệt là cơ chế để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

“Về kinh doanh dịch vụ bất động sản, cần sắp xếp, làm rõ lại các nội dung của Luật hiện hành và bổ sung thêm các quy định như: cá nhân môi giới, định giá bất động sản phải đăng ký hành nghề và có thẻ hành nghề có thời hạn, thẻ hành nghề được phân hạng, thi sát hạch trước khi cấp. Tránh tình trạng các cá nhân làm “cò đất” – luật sư Nguyễn Thanh Hà kiến nghị.