Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đề xuất thêm cơ chế phát triển nhà ở giá phù hợp, đồng thời tăng minh bạch thị trường thông qua dữ liệu số.
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đưa ra nhiều đề xuất mới liên quan đến phát triển nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê và số hóa dữ liệu bất động sản.
Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là lần đầu tiên bổ sung quy định riêng về phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp.
Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại nhiều đô thị vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân còn hạn chế. Cùng với đó, nhu cầu thuê nhà ngày càng gia tăng do quá trình đô thị hóa và dịch chuyển lao động.
Theo dự thảo, nhà ở cho thuê là công trình do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê. Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong việc tạo lập quỹ nhà thông qua ngân sách và Quỹ Nhà ở quốc gia.
Đối tượng được thuê trước hết là các nhóm đang được hưởng chính sách nhà ở xã hội như người thu nhập thấp, công nhân, lực lượng vũ trang, cán bộ, công chức, viên chức và sinh viên. Người lao động có nhu cầu về chỗ ở cũng có thể tiếp cận nguồn cung này theo các điều kiện được quy định.
Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, Bộ Xây dựng đề xuất cho phép chủ đầu tư sử dụng tối đa 20% tổng diện tích sàn để kinh doanh thương mại, dịch vụ nhằm tạo thêm nguồn thu và giảm giá thuê. Doanh thu từ hoạt động cho thuê cũng được hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê là cần thiết khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp ngày càng lớn.
Theo ông Đính, thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp tại Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển nhưng khó đáp ứng nhu cầu nếu chỉ dựa vào nguồn lực ngân sách. Vì vậy, cần có cơ chế để doanh nghiệp tư nhân, quỹ đầu tư và các đơn vị vận hành chuyên nghiệp tham gia phát triển quỹ nhà cho thuê dài hạn.
Bên cạnh nhà ở cho thuê, dự thảo cũng bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây được xem là phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, hướng tới nhóm người có thu nhập trung bình đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.
Theo đề xuất, giá bán và giá thuê mua sẽ do UBND cấp tỉnh quy định theo từng khu vực, bảo đảm phù hợp với khả năng chi trả của người dân nhưng vẫn tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư.
Để hạn chế đầu cơ, người mua hoặc thuê mua không được chuyển nhượng trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền. Mỗi cá nhân cũng chỉ được sở hữu tối đa một căn nhà trong cùng một dự án.
Tại hội nghị góp ý dự thảo luật do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đề nghị làm rõ hơn các tiêu chí về giá bán, diện tích và điều kiện áp dụng đối với nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm bảo đảm tính thống nhất khi triển khai tại địa phương.
Cùng với việc bổ sung các loại hình nhà ở mới, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tập trung vào mục tiêu nâng cao tính minh bạch của thị trường thông qua chuyển đổi số.
Điểm đáng chú ý là đề xuất áp dụng mã định danh điện tử đối với từng sản phẩm bất động sản. Đây là chuỗi ký tự gồm số và chữ được cấp riêng cho mỗi bất động sản và được quản lý trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Nếu được triển khai, mỗi bất động sản sẽ có một “hồ sơ số” riêng, ghi nhận các thông tin về pháp lý, quyền sở hữu, lịch sử giao dịch và các biến động liên quan trong suốt vòng đời của tài sản.
Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh Chính phủ đang đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, hướng tới hình thành hệ thống quản lý đồng bộ và kết nối dữ liệu giữa các cơ quan quản lý.
TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đồng bộ và minh bạch là điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả hơn, đồng thời góp phần giảm chi phí giao dịch và hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.
Bên cạnh mã định danh điện tử, dự thảo cũng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có tài khoản định danh điện tử để thực hiện các giao dịch trên hệ thống theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, cơ quan soạn thảo đề xuất bổ sung các điều kiện đối với hoạt động chuyển nhượng vốn góp, cổ phần hoặc tổ chức lại doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án bất động sản nhằm tăng cường kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng dự án thông qua hình thức mua bán doanh nghiệp.
Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội đánh giá nhiều nội dung sửa đổi đã tập trung vào những vấn đề phát sinh trong thực tiễn, đồng thời phù hợp với yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và nâng cao hiệu quả quản lý thị trường.
Các đề xuất mới cho thấy định hướng mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu thực và đẩy mạnh số hóa thị trường bất động sản. Hiệu quả của các chính sách sẽ phụ thuộc vào quá trình hoàn thiện quy định cũng như khả năng triển khai đồng bộ trong thực tế.
