Rà soát pháp luật: Bất cập trong Luật Nhà ở 2014

Theo đó, Luật Nhà ở 2014 được thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015 với 13 Chương và 183 Điều với nhiều nội dung đáng chú ý kèm theo nhiều kỳ vọng, tuy nhiên, sau hơn 6 năm đi vào thực tiễn, Luật này đã và đang bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế. Đặc biệt là những “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản.

Cụ thể, các chuyên gia cho rằng, trong Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 1 trường duy nhất là có quyền sử dụng 100% đất ở, tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án, nhiều quỹ đất không thể đáp ứng tiêu chí 100%, vì lẫn một ít đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, điều này dẫn đến hiện tượng, chủ đầu tư không được công nhận.

Bên cạnh đó, quy định này của Luật Nhà ở 2014 cũng được cho là không có sự thống nhất và không phù hợp với các quy định Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.

Cụ thể, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đều cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở để thực hiện dự án đầu tư.

“Chính vì sự chồng chéo trong hệ thống pháp luật, thị trường bất động sản bị méo mó, bị sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm; giá nhà bị đẩy lên rất cao. Đặc biệt, sự chồng chéo này cũng đã tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở “độc chiếm” thị trường, đạt được lợi nhuận “khủng”; người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng khó tạo lập nhà ở”, các chuyên gia nhận định.

Thực tế, thông tin với báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết: những bất cập, hạn chế từ quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với 1 trường duy nhất là có quyền sử dụng 100% đất ở của Luật Nhà ở 2014 đã khiến nhiều dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh gặp khó gây thiệt hại cho các doanh nghiệp.

Ông Châu ước tính, với 126 dự án nhà ở bị “ách tắc” bởi quy định này tại TP. Hồ Chí Minh, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng dẫn đến “hệ quả và hậu quả” là Nhà nước bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư); Nhà nước thất thu tiền thuế GTGT 10% tương đương 12.600 tỷ đồng. Nếu đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước đã thất thu tiền thuế TNDN 20% khoảng 5.000 tỷ đồng.

Cũng theo ông Châu, trong trường hợp doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư tương đương vay 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm, thì trong những năm qua, các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn, phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỷ đồng, bị “chôn vốn”, bị mất cơ hội kinh doanh, bị tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ bị phá sản. Trong khi đó, người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp phải mua nhà giá cao và càng khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.

“Tính trong phạm vi cả nước thì các thiệt hại còn có thể lớn hơn nữa, đi đôi với môi trường đầu tư kinh doanh thiếu minh bạch, thiếu công bằng, có dấu hiệu của “chủ nghĩa tư bản thân hữu, lợi ích nhóm”, ông Châu nhận định.

Thực tế những thiệt hại như như Chủ tịch HoREA đã nêu, không chỉ tồn tại ở mình TP. Hồ Chí Minh mà là hiện trạng chung của cả nước, từ đó các chuyên gia kiến nghị, Quốc hội xem xét sớm sửa đổi quy định chủ đầu tư phải có 100% đất ở tại Luật Nhà ở 2014 để tạo ra sự thống nhất giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.

Theo các chuyên gia, ở đây cần thay thế từ “đất ở” và cụm từ “đất ở hợp pháp và các loại đất khác” bằng “đất” và bổ sung thêm cụm từ “theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Đồng thời, các chuyên gia cũng đề nghị thay thế cụm từ “được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” bằng cụm từ “được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ hệ thống luật pháp.