Giới hạn cá nhân giao dịch bất động sản không quá 10 lần/năm

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 96/2024/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Giới hạn giao dịch

Cụ thể, cá nhân không thuộc trường hợp phải thành lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư.

Cá nhân cũng không được giao dịch bất động sản quá 10 lần/năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng. Trường hợp giao dịch một lần trong năm thì không tính giá trị.

Đối với tổ chức bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng hay một phần diện tích sàn xây dựng không nhằm để kinh doanh cũng bị giới hạn số lần mua bán và phải kê khai nộp thuế.

Cùng với đó, Nghị định 96 cũng bổ sung thêm điều kiện hành nghề môi giới địa ốc. Theo đó, từ ngày 1/8, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong sàn giao dịch, công ty môi giới bất động sản hay công ty tư vấn, quản lý địa ốc. Điều này đồng nghĩa cá nhân không được hành nghề môi giới tự do như trước đây.

Hạn chế đầu cơ trên thị trường

Như vậy, so với quy định cũ, Luật Kinh doanh bất động sản mới đã lần đầu tiên quy định cụ thể số lần giao dịch và giá trị hợp đồng đối với cá nhân. Đây được xem là một nỗ lực quan trọng để hướng tới minh bạch hoá thị trường thông qua việc hạn chế đầu cơ.

Trong các giai đoạn giá đất tăng sốt nóng trước đây, tình trạng nhà đầu tư mua đi bán lại để thổi giá và kiếm lời là một hiện tượng phổ biến, gây nhiều hệ luỵ về kinh tế xã hội. Điển hình như từ năm 2020-2022, đất nền vùng ven Hà Nội thời điểm tăng cục bộ 40 - 50% so với trước dịch Covid-19.

Bên cạnh việc giới hạn số lần cá nhân mua bán bất động sản, nhiều quy định mới cũng được các chuyên gia đánh giá cao trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá đất so với giá trị thực tế.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có thêm quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, I, II và III. Quy định này được kỳ vọng ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền (một trong những nguyên nhân gây sốt ảo và đầu cơ nhà đất) ở hầu hết đô thị.

Trong đó, Điều 48 của luật cũng bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Động thái trên được cho sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch "hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu, thúc đẩy thị trường địa ốc phát triển minh bạch hơn.

Ngoài ra, Điều 153 của Luật Đất đai 2024 quy định tăng thêm các khoản thu ngân sách từ đất, trong đó tiền sử dụng và thuế đất sẽ tăng thêm với các dự án bất động sản chậm tiến độ hay không đưa vào sử dụng.

Điều này được các chuyên gia nhận định sẽ tác động mạnh đến việc triển khai dự án và hạn chế tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất ồ ạt, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án.

Đánh giá về lợi ích của các luật mới đối với tình trạng phân lô bán nền và đầu cơ, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc siết chặt tình trạng này sẽ tác động mạnh đến thị trường địa ốc. Trước hết, nguồn cung và sức cầu phân khúc đất nền có thể sẽ kém đa dạng, tuy nhiên về mặt lâu dài sẽ tích cực.

Khi có thêm các quy định, ông Hà cho rằng thị trường sẽ đòi hỏi cả người bán và người mua phải có nguồn lực tài chính mới có thể tham gia. Bởi vậy, những biện pháp quyết liệt và tích cực sẽ mang lại sự phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản, đồng thời các doanh nghiệp cũng “phải học cách tuân thủ luật chơi mới để thích ứng và tồn tại".