Mục tiêu giảm giá nhà “bất khả thi” và tiềm ẩn "bong bóng"

Đã có nhiều nhận định cho rằng thị trường nhà ở TP HCM bước vào giai đoạn nhạy cảm, tiềm ẩn rủi ro bong bóng nếu mức giá tiếp tục tăng vượt xa giá trị thực.

Không lặp lại Trung Quốc nhưng rủi ro đang lớn dần

Trước lo ngại thị trường Việt Nam có thể đi vào “vết xe đổ” như Trung Quốc giai đoạn 2014–2016, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam khẳng định hai bối cảnh này là khác nhau.

Tại Trung Quốc, hạ tầng phát triển quá nhanh và mục tiêu tăng trưởng GDP cao khiến nguồn cung nhà ở dư thừa, tạo khoảng trống lớn giữa nhu cầu và sản phẩm thực tế. Điều này làm giá bị đẩy lên bởi kỳ vọng và hoạt động đầu cơ, dẫn đến nguy cơ bong bóng. Ngược lại, Việt Nam có tốc độ đô thị hóa cao nhưng hạ tầng lại phát triển chậm. Nguồn cung nhà ở không theo kịp nhu cầu, đặc biệt tại khu vực trung tâm, khiến cầu luôn lớn hơn cung. Đây là lý do giá tăng liên tục nhiều năm nhưng chưa tạo ra tình trạng dư thừa như tại Trung Quốc.

“Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc thị trường an toàn tuyệt đối”, ông Kiệt nói. Theo ông, rủi ro bong bóng vẫn có thể xuất hiện nếu giá nhà tiếp tục bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả, cộng thêm yếu tố bất ngờ như cú sốc tín dụng tương tự giai đoạn 2007–2011. Khi đó, cả bong bóng giá và bong bóng tài sản đều dễ vỡ.

Ông Kiệt cảnh báo nguy cơ bão hòa cục bộ ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nơi nguồn cung đang đổ về nhiều nhất. Nếu người mua bắt đầu “ngộp” giá, thanh khoản sẽ chậm lại, giao dịch rơi vào trạng thái đi ngang: người cần mua đã mua, người đầu tư không còn thấy biên lợi nhuận, còn người bán chờ giá cao hơn. Thị trường vì thế dễ rơi vào đình trệ.

Dù vậy, ông Kiệt đánh giá điểm sáng nằm ở việc Chính phủ đang chủ động xây dựng các biện pháp ổn định thị trường, trong đó thuế bất động sản là một công cụ tài khóa quan trọng, giúp kiểm soát rủi ro từ sớm và tạo tâm lý tích cực hơn cho người tham gia.

Áp lực chi phí khiến mục tiêu giảm giá nhà “bất khả thi”

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Trung Quân – Giám đốc R&D CTCP Đầu tư Nam Long nhận định xu hướng giảm giá nhà là nhu cầu bức thiết của thị trường, nhưng gần như không thể thực hiện.

Nguyên nhân là toàn bộ chi phí đầu vào đều tăng mạnh. Giá cát, thép, xi măng… đều leo thang. Riêng cát san lấp đã tăng từ hơn 100.000 đồng/m3 lên 400.000–500.000 đồng/m3. Cùng với đó, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí mua lại dự án hoặc tiền sử dụng đất đều tăng cao hơn nhiều so với các năm trước.

Đại diện Nam Long chia sẻ, khi chi phí không thể giảm, chủ đầu tư rất khó kéo giá bán xuống. Nam Long thực sự muốn làm sản phẩm 20–30 triệu đồng/m2, nhưng không còn quỹ đất phù hợp, và chi phí vật liệu cũng không còn mức giá cũ để làm ra sản phẩm rẻ.

CBRE dự báo năm 2026 là giai đoạn thị trường phục hồi rõ rệt khi nhiều dự án hạ tầng quan trọng hoàn thành, tạo lực kéo lớn cho nhu cầu nhà ở. Riêng 5 tỉnh phía Nam dự kiến có hơn 50.000 sản phẩm mở bán mới, tăng gần 30% so với năm 2025; trong đó 65% là căn hộ, 35% là nhà liền thổ.

Giá bán sẽ phân hóa mạnh giữa TP HCM và các tỉnh lân cận do khác biệt về chi phí đất, chất lượng hạ tầng và tiện ích đô thị. Khu vực lõi TP HCM dự báo tăng khoảng 14%/năm, trong khi Bình Dương (cũ) khoảng 11%/năm.

Trong bối cảnh nguồn cung cao cấp vẫn chiếm ưu thế và khả năng chi trả của người mua có giới hạn, thị trường sẽ tiếp tục yêu cầu sự thận trọng từ chủ đầu tư, nhà đầu tư và đặc biệt là chính sách điều tiết để hạn chế rủi ro bong bóng.