Gửi bình luận
Hiện có 4 nút thắt lớn đối với bài toán nhà ở cần được cơ quan quản lý nhà nước cũng như doanh nghiệp phối hợp xem xét tìm giải pháp tháo gỡ.
Với mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, một số hộ gia đình có thể cân nhắc chuyện mua nhà. Tuy nhiên, với mức thu nhập phổ biến hiện nay chỉ dao động trên dưới 10 triệu đồng/tháng, giấc mơ sở hữu nhà gần như vượt ngoài tầm với. Sự chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà khiến nhiều người buộc phải kéo dài thời gian thuê trọ, trong khi mong muốn ổn định cuộc sống ngày càng cấp thiết.
Kết quả khảo sát cho thấy, ngay cả khi các hộ gia đình tiếp cận được các gói vay vốn hiện hành, nhưng với mức thu nhập hiện nay thì phải hơn 20 năm mới có thể trả hết nợ. Khoản vay dài hạn này trở thành gánh nặng không nhỏ, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và khả năng tích lũy của người dân.
Thứ nhất , về quản lý và phân bổ quỹ đất. Đất đai là công cụ điều tiết quan trọng nhất. Các địa phương chính là đơn vị trực tiếp quyết định việc phân bổ quỹ đất cho nhà ở xã hội. Nếu thiếu quỹ đất và không có ưu đãi về hạ tầng trong dự án nhà ở xã hội thì giá thành căn hộ sẽ bị đẩy lên cao, tạo khoảng cách lớn với thu nhập của người lao động. Vì thế, các tỉnh, thành phố cần quy định rõ chỉ tiêu quỹ đất, m2 sàn, số căn hộ dành cho nhà ở xã hội trong kế hoạch phát triển đô thị, đồng thời áp dụng cơ chế hỗ trợ hạ tầng trong dự án và ưu tiên quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở xã hội.
Thứ hai , trong công cụ điều tiết tài chính, hiện nay lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp khoảng 6,4%/năm, được đánh giá là tương đối phù hợp. Tuy nhiên, thời hạn vay lại quá ngắn gây áp lực lớn cho doanh nghiệp khi triển khai các dự án dài hạn. Do đó, có thể xem xét thời hạn vay trên 10 năm.
Đối với người mua nhà, mức lãi suất hiện tại vẫn cao, khiến việc trả nợ kéo dài hàng chục năm. Do đó, giải pháp đề xuất là giảm lãi suất vay mua nhà xã hội xuống mức khoảng 4%/năm và kéo dài thời hạn vay. Nếu các ngân hàng thương mại gặp khó khăn trong việc cung cấp lãi suất ưu đãi, thì ngân sách địa phương có thể tham gia hỗ trợ một phần lãi suất nhằm giảm gánh nặng cho người dân.
Thứ ba, về chi phí nguyên vật liệu và minh bạch giá. Hiện giá vật liệu xây dựng biến động mạnh trong những năm gần đây, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí dự án. Trước tình trạng này, chính quyền địa phương cấp tỉnh công bố và cập nhật giá nguyên nhiên vật liệu xây dựng định kỳ, mỗi 3 tháng/lần, và có điều chỉnh nhanh chóng trong thời kỳ biến động. Điều này giúp doanh nghiệp lập dự toán chính xác hơn, tránh đội vốn, đảm bảo tiến độ.
Thứ tư , về khoảng trống chính sách cho phân khúc nhà ở trung bình. Thực tế đang diễn ra cho thấy, các cơ chế chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp. Trong khi đó, phân khúc trung bình - nhà ở phù hợp với nhóm thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng, thiếu cơ chế sẽ dẫn tới thị trường tiếp tục mất cân đối, bỏ qua nhóm đông đảo người lao động có thu nhập trung bình nhưng chưa đủ điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội.
Cần giải pháp đồng bộ
Trước những thách thức nêu trên, để thị trường nhà ở phát triển bền vững, đưa giá nhà về gần mới thu nhập bình quân đại đa số bộ phận người lao động, đảm bảo mục tiêu an sinh, đầu tiên, các địa phương cần cụ thể hóa chỉ tiêu quỹ đất, m2 sàn, số căn cho nhà ở xã hội trong quy hoạch, kế hoạch. Việc bố trí sẵn quỹ đất sạch và hỗ trợ hạ tầng trong dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng cho người mua sẽ giúp giảm chi phí đầu vào và qua đó giảm giá bán căn hộ.
Cần thiết kế các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho nhà ở xã hội với lãi suất 4%/năm, với thời hạn vay linh hoạt 15-20 năm. Doanh nghiệp phát triển dự án cũng cần được hỗ trợ bằng cách kéo dài thời gian vay vốn trên 10 năm. Đây là cách vừa giúp doanh nghiệp an tâm triển khai, vừa giúp người dân giảm gánh nặng tài chính.
Về hỗ trợ hạ tầng nội bộ dự án, hiện quy định thực tiễn mới chỉ yêu cầu địa phương đầu tư hạ tầng bên ngoài dự án. Vì thế đề xuất ngân sách địa phương hỗ trợ hạ tầng bên trong - như đường nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng - thì giá thành căn hộ sẽ giảm đáng kể. Đây là giải pháp thực tế để tăng tính khả thi.
Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cấp tỉnh công bố bảng giá nguyên vật liệu xây dựng 3 tháng/lần, đồng thời có cơ chế điều chỉnh nhanh trong thời kỳ biến động. Việc minh bạch này giúp giảm rủi ro đội vốn, tăng niềm tin của cả doanh nghiệp và người dân.
Đối với việc chuyển đổi dự án tồn kho, kinh nghiệm giai đoạn thị trường 2007-2012 cho thấy việc chuyển đổi một phần dự án thương mại sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở trung bình đã giúp giải phóng tồn kho và tận dụng hạ tầng sẵn có. Trong bối cảnh hiện nay, cần có hướng dẫn thủ tục cụ thể và cơ chế chia sẻ rủi ro giữa chính quyền và chủ đầu tư để triển khai rộng rãi hơn.
