Định hướng xem nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược đến năm 2030 nhận được sự đồng tình từ nhiều chuyên gia khi áp lực sở hữu nhà tại đô thị ngày càng lớn.
Trong buổi làm việc mới đây, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã đề cập đến vấn đề từ nay đến 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân. Nhà nước kiến tạo, quy hoạch, điều tiết thuế và tín dụng, bảo đảm công bằng, kiểm soát chống đầu cơ nhà ở.
Trong bối cảnh giá nhà liên tục neo cao, khả năng sở hữu nhà của phần đông người lao động ngày càng xa vời, định hướng chuyển từ tư duy “mọi người đều phải mua nhà” sang “an cư bằng thuê nhà dài hạn” không chỉ phản ánh thực tế thị trường mà còn cho thấy sự thay đổi trong cách tiếp cận chính sách.
Thông điệp này cũng nối tiếp quan điểm mà Chính phủ từng đề cập trước đó, khi cho rằng nhu cầu nhà ở hiện nay không còn chỉ xoay quanh sở hữu mà đang dịch chuyển mạnh sang thuê và thuê mua để phù hợp hơn với khả năng chi trả cũng như tính chất dịch chuyển lao động.
Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt cho rằng Luật Nhà ở 2023 đã có quy định giao Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm cơ quan chủ quản các dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê là bước tiến đáng chú ý.
Tuy nhiên, để biến nhà ở xã hội cho thuê thành “xương sống” của chiến lược an cư, nhiều điểm nghẽn hiện hữu vẫn cần được tháo gỡ.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, khó khăn lớn nhất hiện nay là quỹ đất phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế, trong khi thủ tục đầu tư kéo dài và phức tạp. Bên cạnh đó, việc xác định giá bán, giá thuê, đối tượng được mua, thuê hay thuê mua cũng còn nhiều quy định chưa thực sự cởi mở.
Một trong những bất cập lớn là lợi nhuận của doanh nghiệp chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích đầu tư dài hạn vào phân khúc cho thuê. Các dự án nhà ở xã hội hiện phải dành tối thiểu 20% quỹ nhà để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Trong khi đó, doanh nghiệp lại khó tiếp cận vốn tín dụng do nhiều dự án không có tài sản thế chấp phù hợp.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa cho phép doanh nghiệp hay hợp tác xã được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, dù nhu cầu thực tế từ các đơn vị sử dụng lao động là rất lớn.
Không chỉ vướng ở cơ chế đầu tư, câu chuyện đối tượng thụ hưởng cũng được cho là cần thay đổi theo hướng thực tế hơn.
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng nhà ở xã hội không phải dành cho người giàu, nhưng cũng không nên chỉ bó hẹp ở nhóm thu nhập quá thấp. Thực tế hiện nay, một bộ phận lớn người có thu nhập trung bình, thậm chí đã phải đóng thuế thu nhập cá nhân, vẫn không thể tiếp cận nhà ở thương mại do giá quá cao.
Ở góc nhìn khác, TS Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế cho rằng vấn đề lớn của nhà ở xã hội tại Việt Nam là chưa được phát triển trên tư duy cho thuê.
Ông dẫn kinh nghiệm từ Đức, nơi chính sách hỗ trợ chủ yếu tập trung vào thuê nhà thay vì hỗ trợ mua nhà. Theo ông, nhà ở xã hội nên được định hướng 100% cho thuê thay vì chỉ dành 20% quỹ nhà cho thuê như hiện nay.
Quan điểm này cho thấy sự thay đổi đáng kể trong tư duy phát triển nhà ở. Thay vì cố gắng biến mọi người dân thành chủ sở hữu nhà, chính sách có thể tập trung vào việc tạo ra nguồn cung nhà thuê giá hợp lý, ổn định, có chất lượng sống tốt và gắn với hệ thống hạ tầng đô thị.
KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội KTS Việt Nam cũng cho rằng phát triển nhà ở xã hội không đồng nghĩa với việc cắt giảm tối đa chất lượng công trình để giảm giá thành.
Theo vị chuyên gia, bài toán quan trọng nhất là vị trí và khả năng kết nối. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cần được bố trí gần nhà máy, xí nghiệp, trường học và gắn với giao thông công cộng để giảm chi phí đi lại, nâng chất lượng sống cho người lao động.
KTS Phạm Thanh Tùng đề xuất phát triển nhà ở xã hội theo hướng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, doanh nghiệp đồng hành; đồng thời xây dựng các thiết kế mẫu có thể áp dụng rộng rãi nhằm tối ưu chi phí và đẩy nhanh triển khai.
Thực tế cho thấy, khi giá nhà thương mại tiếp tục leo thang, việc thúc đẩy mô hình nhà ở xã hội cho thuê không chỉ là giải pháp tình thế mà đang dần trở thành yêu cầu tất yếu của quá trình đô thị hóa.
