GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà ở

>> GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Tránh “xung đột pháp luật” trong đấu thầu dự án

Một số ý kiến cho rằng nên bổ sung người nước ngoài vào danh mục đối tượng sử dụng đất

Những xung đột pháp luật

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng, mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã “nới” khung cho phép người nước ngoài mua nhà ở nước ta. Thế nhưng do “người nước ngoài” không nằm trong danh sách “đối tượng sử dụng đất”, do đó dẫn đến nhiều vướng mắc.

Trong đó, HoREA cho rằng do Luật Nhà ở 2014 ban hành sau Luật Đất đai 2013, nên Điều 5 Luật Đất đai quy định về “người sử dụng đất”, chưa có đối tượng sử dụng đất là “cá nhân nước ngoài”.

Bên cạnh đó, khoản (2.d) Điều 174 Luật Đất đai quy định: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”, chưa cho phép thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài.

Trong lúc Việt kiều, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà thì có nhu cầu thế chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại ngân hàng của nước ta, hoặc tại ngân hàng ở nước ngoài. Mà theo luật pháp quốc tế thì nếu có tranh chấp về bất động sản, thì xử lý theo pháp luật của nước có bất động sản tọa lạc.

Cũng theo HoREA, hiện nay, đang bị “vướng mắc” trong việc xác định dự án nhà ở thương mại nằm ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh để được bán nhà cho cá nhân nước ngoài và “vướng mắc” trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người nước ngoài nên không kịp thời, làm cho người mua nhà bị bức xúc và không được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Đồng thời chưa có khung pháp lý để giải quyết nhu cầu của chủ sở hữu nhà là người nước ngoài khi bán lại nhà ở và trong trường hợp dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành bàn giao, trở thành khu dân cư thông thường, do quy định của Luật Nhà ở là người nước ngoài chỉ được mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại (có thể hiểu là không được mua nhà trong khu dân cư thông thường), cũng chưa có hướng dẫn về việc người nước ngoài có nhu cầu bán lại nhà cho người nước ngoài khác.

Đồng quan điểm, góp ý về Dự thảo Luật Đất đai “sửa đổi” mới đây, một doanh nghiệp cũng cho rằng pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản hiện nay có “xung đột” về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Pháp luật nhà ở thừa nhận người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở nhưng pháp luật đất đai không thừa nhận người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Chính sách khuyến khích cá nhân nước ngoài mua nhà ở sẽ không thể thực hiện trọn vẹn nếu không giải quyết được tận gốc vấn đề chứng nhận quyền sở hữu. Để giải quyết tận gốc, Luật Đất đai sửa đổi cần thiết phải ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài.

Khơi thông thị trường bất động sản

Theo HoREA, kết quả thống kê sơ bộ từ ngày 01/07/2015 (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến 31/08/2020, qua khảo sát 17 Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn, thì đã có 12.335 người nước ngoài mua nhà tại nước ta, trong đó, có 10.020 người mua nhà tại thành phố Hồ Chí Minh, chiếm đến 81,2%.

Dù chưa tạo thành làn sóng, tuy nhiên đã có khoảng 16.000 người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Giả định số lượng trên chiếm 70% toàn quốc, thì tổng số người nước ngoài đã mua khoảng 16.000 căn nhà, chiếm khoảng 0,85% tổng số nhà ở trong cả nước giai đoạn 2015-2020. Có thể thấy, không có “làn sóng” người nước ngoài mua nhà tại nước ta trong thời gian qua. Nhưng, đã cho thấy những dự án khu đô thị, khu dân cư, khu nhà chung cư cao cấp, hiện đại, có đầy đủ dịch vụ, tiện ích, an ninh an toàn, giao thông thuận tiện, thì mới thu hút được người nước ngoài lựa chọn cư trú hoặc mua nhà.

Việc thực hiện chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở, bước đầu đã có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản, và cũng chưa có dấu hiệu tác động tiêu cực quá lớn đối với người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp trong việc tạo lập nhà ở.

HoREA đề nghị bổ sung các quy định cụ thể để vừa tạo điều kiện thông thoáng cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở và sở hữu nhà ở, vừa đảm bảo yêu cầu về bảo vệ quốc phòng, an ninh. Bổ sung “cá nhân nước ngoài” hoặc “người nước ngoài” là một đối tượng sử dụng đất vào Điều 6 dự thảo quy định về “Người sử dụng đất”.