Nguồn cung căn hộ Hà Nội tiếp tục nghiêng về phân khúc giá cao, trong khi sản phẩm dưới 4 tỷ đồng gần như vắng bóng, thu hẹp lựa chọn của người mua.
Thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 ghi nhận diễn biến trái chiều khi nguồn cung mới giảm, giao dịch vẫn duy trì nhưng mặt bằng giá tiếp tục đi lên. Trong bối cảnh phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp, khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ngày càng rõ hơn.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, quý II có khoảng 5.317 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm cả theo quý và theo năm. Tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 11.000 căn.
Cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về nhóm giá cao khi căn hộ hạng A chiếm hơn 60% lượng sản phẩm mới trong quý. Đây cũng là yếu tố khiến mặt bằng giá sơ cấp chưa ghi nhận xu hướng điều chỉnh, dù lượng hàng đưa ra thị trường giảm.
Ở chiều giao dịch, hơn 5.000 căn được bán trong quý II, đưa tổng lượng tiêu thụ 6 tháng đầu năm lên khoảng 9.800 căn, tương đương khoảng một phần ba kết quả của cả năm 2025. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 53% tổng lượng giao dịch. Diễn biến này cho thấy sức cầu vẫn hiện hữu, song khả năng hấp thụ đang phụ thuộc ngày càng nhiều vào mức giá và năng lực tài chính của người mua.
Trong quý II, giá căn hộ sơ cấp tăng 16% so với quý trước và 27% so với cùng kỳ. Việc nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp tiếp tục kéo mặt bằng giá chung đi lên.
Áp lực này thể hiện rõ hơn ở cơ cấu giá bán. Toàn bộ nguồn cung sơ cấp trên thị trường hiện có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó khoảng 60% vượt 90 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2026, thị trường Hà Nội không ghi nhận căn hộ nào bán được với tổng giá trị dưới 4 tỷ đồng. Thay vào đó, giao dịch tập trung ở các khoảng giá từ 4 - 6 tỷ đồng, 6 - 8 tỷ đồng và trên 8 tỷ đồng. Riêng nhóm căn hộ có giá trên 8 tỷ đồng chiếm 43% tổng lượng giao dịch, tăng đáng kể so với mức 30% của năm 2025.
Sự dịch chuyển này cho thấy thanh khoản vẫn được duy trì, nhưng ngày càng tập trung ở nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt. Với người mua có ngân sách hạn chế, dư địa lựa chọn tiếp tục thu hẹp.
Nguồn cung căn hộ hạng C cũng chưa cho thấy khả năng cải thiện trong ngắn hạn. Nếu năm 2022, phân khúc này từng chiếm hơn 20% tổng nguồn cung thì từ đó đến nay, lượng sản phẩm sơ cấp hạng C giảm trung bình khoảng 28% mỗi năm.
Khi phân khúc giá thấp co lại trong khi nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển lên nhóm cao cấp, khả năng chi trả trở thành rào cản lớn hơn đối với nhu cầu ở thực.
Bà Hằng cho biết, cơ cấu nguồn cung có thể cải thiện trong vòng 2 - 3 năm tới, khi căn hộ hạng C được kỳ vọng đóng góp khoảng 15% nguồn cung tương lai. Dư địa cải thiện chủ yếu đến từ việc mở rộng không gian phát triển đô thị và tăng kết nối giữa Hà Nội với các khu vực lân cận. Khi hạ tầng được hoàn thiện, nguồn cung có thể dịch chuyển xa hơn khỏi khu vực lõi, qua đó tạo thêm lựa chọn về mức giá cho người mua.
Hưng Yên đang cho thấy xu hướng này khá rõ. Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung mới tại đây tương đương Hà Nội, trong khi lượng căn hộ bán được đạt khoảng 90%. Mặt bằng giá chỉ bằng khoảng 60% so với Hà Nội.
Khoảng chênh lệch về giá giúp các thị trường giáp ranh có thêm lợi thế, nhất là khi kết nối liên vùng tiếp tục được cải thiện. Các tuyến Vành đai 3,5, Vành đai 4 cùng các cầu Thượng Cát, Hồng Hà, Ngọc Hồi, Mễ Sở khi được triển khai và hoàn thiện sẽ mở rộng phạm vi tiếp cận giữa Hà Nội với các khu vực lân cận, qua đó bổ sung thêm lựa chọn về nguồn cung và mặt bằng giá cho người mua.
Ở chiều ngược lại, Hà Nội vẫn được dự báo đón lượng hàng mới tương đối lớn trong nửa cuối năm. Savills dự báo khoảng 13.700 căn hộ từ 22 dự án sẽ gia nhập thị trường, đưa tổng nguồn cung mới cả năm 2026 lên khoảng 24.000 căn.
Trong vòng 3 năm tới, thị trường có thể đón hơn 200.000 căn hộ, trong đó phân khúc hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo. Nguồn cung từ các đại dự án, cùng quá trình hoàn thiện hạ tầng và phát triển các khu đô thị đa mục tiêu, được kỳ vọng sẽ từng bước cải thiện cơ cấu sản phẩm.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, bài toán lớn nhất của thị trường vẫn là khoảng cách giữa mặt bằng giá và khả năng chi trả. Khi sản phẩm vừa túi tiền chưa được bổ sung đủ nhanh, sức mua sẽ tiếp tục phân hóa và người mua ngày càng nhạy cảm hơn với giá bán.
.jpg "Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Gỡ điểm nghẽn pháp lý, giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp")
