Nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội cải thiện rõ rệt, tạo kỳ vọng hạ nhiệt giá nhà, song tác động thực tế vẫn cần thời gian để thẩm thấu.
Thị trường Hà Nội đang ghi nhận sự trở lại của loạt dự án nhà ở xã hội với mức giá dưới 20 triệu đồng/m² – ngưỡng hiếm thấy trong bối cảnh giá nhà thương mại liên tục neo cao.
Tại khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (xã Quang Minh), dự án nhà ở xã hội được chào bán từ khoảng 15,7 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT và phí bảo trì). Với mức giá này, căn hộ nhỏ nhất có giá khoảng 855 triệu đồng, trong khi căn lớn hơn dao động trên 1 tỷ đồng – phù hợp với nhóm người thu nhập trung bình và thấp.
Ở khu nhà ở Kim Hoa (xã Tiến Thắng), dự án CT2 đang tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua 240 căn hộ trong đợt đầu với giá khoảng 19,8 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT, chưa bao gồm phí bảo trì). Tương ứng, giá trị mỗi căn hộ dao động từ hơn 1,24 tỷ đồng đến trên 1,38 tỷ đồng.
Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội tại xã Ngọc Hồi có mức giá tạm tính cao hơn, khoảng 24,7 triệu đồng/m². Dù vậy, căn hộ nhỏ nhất vẫn quanh ngưỡng 1 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với nhiều dự án thương mại cùng khu vực, nơi giá bán phổ biến ở mức 40–60 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn.
Sự xuất hiện trở lại của phân khúc giá thấp được đánh giá là tín hiệu tích cực trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình điều chỉnh, thanh khoản phân hóa và mặt bằng giá cao kéo dài nhiều năm qua.
Theo Bộ Xây dựng, trong 4 tháng đầu năm 2026, cả nước đã khởi công thêm 40 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 36.500 căn hộ. Lũy kế, đã có 226 dự án được triển khai với tổng quy mô gần 229.000 căn, đạt 144% so với chỉ tiêu được giao. Đồng thời, hơn 5.400 căn đã hoàn thành, 25 địa phương đã khởi công đủ hoặc vượt kế hoạch năm.
Theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6, việc gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ tạo áp lực điều chỉnh lên mặt bằng giá chung. Khi người mua có thêm lựa chọn phù hợp, phân khúc nhà ở thương mại buộc phải cân nhắc lại mức giá.
Bài học từ giai đoạn 2011–2013 cho thấy, khi nguồn cung nhà giá thấp tăng mạnh, giá chung cư từng giảm đáng kể so với thời kỳ trước đó. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác. Chi phí phát triển dự án từ vật liệu xây dựng, tài chính đến hạ tầng – đều tăng cao, khiến giá nhà ở xã hội khó giảm sâu. Đồng thời, quỹ đất tại đô thị lớn ngày càng hạn chế, tạo áp lực lên giá thành.
TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng dù nguồn cung nhà ở xã hội đang cải thiện nhưng quy mô vẫn còn nhỏ so với nhu cầu thực tế. Vì vậy, khó kỳ vọng phân khúc này có thể kéo giảm mạnh giá nhà trong ngắn hạn.
Ngoài ra, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho hay, nhà ở xã hội có thể góp phần điều chỉnh mặt bằng giá nhưng cần một lộ trình dài và nguồn cung đủ lớn để tạo tác động rõ rệt.
Theo các chuyên gia, nhà ở xã hội đang đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, để thị trường thực sự “hạ nhiệt”, cần thêm thời gian cùng sự đồng bộ từ chính sách, quỹ đất và chi phí phát triển.
