Sự chênh lệch giữa bảng giá cố định và giá trị giao dịch thực tế đòi hỏi TP Hải Phòng phải nhanh chóng ban hành một cơ chế định giá linh hoạt hơn.
UBND TP Hải Phòng đang xem xét ban hành quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 với hệ số (K) dự kiến thấp nhất là 1,0 và cao nhất là 1,12. Cùng với đó, Hải Phòng sẽ phân cấp cho cấp xã quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với một số trường hợp thuộc thẩm quyền cấp xã.
Theo thông tin từ UBND TP Hải Phòng, sau khi bảng giá đất mới được HĐND thành phố ban hành tại Nghị quyết số 85/NQ-HĐND và chính thức có hiệu lực từ 1/1/2026, cục diện thị trường đất đai tại địa phương đã xuất hiện nhiều chuyển biến rõ nét. Thực tế ghi nhận từ các phiên đấu giá quyền sử dụng đất gần đây cho thấy, tại một số tuyến đường, vị trí đất có mức giá cụ thể, giá đấu giá tăng cao hơn so với Bảng giá đất.
Trong khi đó, theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội thì quy định Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND thành phố ban hành được áp dụng cho nhiều mục đích như: giao đất, cho thuê đất, bồi thường về đất, đấu giá đất, tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất, phí lệ phí đất đai. Chính sự vênh nhau giữa bảng giá cố định và giá trị giao dịch thực tế đã đặt ra yêu cầu cấp bách cho Hải Phòng trong việc ban hành một cơ chế định giá linh hoạt hơn. Việc khẩn trương điều chỉnh hệ số K năm 2026 không chỉ nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý, đảm bảo tính minh bạch mà còn là giải pháp then chốt để kéo giá đất quản lý tiệm cận sát với giá trị thực của thị trường.
Trước bối cảnh đó, Phó chủ tịch Thường trực UBND thành phố Lê Anh Quân đã ký Văn bản số 5428/VP-NNMT, giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp cùng các sở ngành tài chính, xây dựng, thuế và chính quyền địa phương khẩn trương khảo sát, xây dựng quy định hệ số điều chỉnh giá đất để báo cáo thành phố trước ngày 15/6/2026.
Hiện tại, toàn bộ hồ sơ dự thảo Quyết định về Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 đang được Sở Nông nghiệp và Môi trường công khai rộng rãi để lấy ý kiến đóng góp từ các cơ quan, tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp và người dân.
Xuyên suốt định hướng lấy ý kiến này, dự thảo quy định mới của Hải Phòng vẫn kiên trì mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ doanh nghiệp thông qua việc giữ nguyên hệ số điều chỉnh ở mức tối thiểu K = 1,0 cho các nhóm đất nền tảng. Cụ thể, hệ số điều chỉnh đối với đất nông nghiệp tiếp tục được duy trì ở mức ổn định.
Đáng chú ý, toàn bộ nhóm đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất và an sinh như đất ở thông thường, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, cho đến đất tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu kinh tế cũng đều được đề xuất giữ nguyên hệ số 1,0. Bước đi này thể hiện rõ thông điệp của chính quyền thành phố cảng trong việc tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho hoạt động đầu tư, giảm bớt áp lực chi phí mặt bằng cho doanh nghiệp, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.
Điểm khoa học và tiến bộ của dự thảo nằm ở chỗ cấu trúc hệ số K được phân loại chi tiết theo quy hoạch và cường độ khai thác đất, thay vì cào bằng như trước. Đối với phân khúc đất ở thấp tầng như đất liền kề, biệt thự hay nhà vườn, nếu hệ số sử dụng đất không vượt quá 4,5 thì áp dụng K = 1,0. Nếu dao động từ trên 4,5 đến 6,0 thì K là 1,03 và vượt trên 6,0 sẽ áp dụng mức K = 1,05.
Đối với khu vực đất thương mại dịch vụ và đất hỗn hợp cao tầng, hệ số K sẽ tịnh tiến tăng dần dựa trên hiệu suất sử dụng đất để điều tiết giá trị thặng dư từ quy hoạch. Mức hệ số thấp nhất là 1,0 tương ứng với hệ số sử dụng đất không quá 4,0, và tăng dần qua các thang bậc lên mức cao nhất là 1,12 khi hệ số sử dụng đất vượt ngưỡng 12,0.
Bên cạnh đó, lần đầu tiên các yếu tố đặc thù ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sử dụng của thửa đất được định lượng rõ ràng bằng các hệ số giảm trừ hoặc cộng thêm. Những khu đất bị ảnh hưởng bởi hạ tầng kỹ thuật hoặc tâm linh như bị đường đâm trực diện, có đường điện chạy qua, giáp trạm biến áp hay có nghĩa trang không di chuyển sẽ được áp dụng hệ số giảm sút từ 0,9 đến 0,98. Ngược lại, những vị trí đắc địa tiếp giáp khu cây xanh hoặc có lợi thế xẻ khe sẽ chịu hệ số điều chỉnh tăng lên mức 1,05. Sự chi tiết này giúp cho việc định giá đất trở nên công bằng, sát thực tế và dễ áp dụng hơn bao giờ hết.
Một điểm nhấn mang tính cải cách hành chính mạnh mẽ trong dự thảo lần này là việc Hải Phòng dự kiến phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp xã quyền quyết định điều chỉnh hệ số giá đất đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của cấp mình. Cơ chế này giúp rút ngắn đáng kể thời gian thụ lý hồ sơ, tăng tính chủ động và chịu trách nhiệm cho cấp cơ sở – nơi sát sườn nhất với từng thửa đất, từng người dân.
Để phòng ngừa rủi ro quy hoạch, dự thảo cũng nêu rõ, tại thời điểm giao đất hay cho thuê đất, nếu bảng giá và hệ số K hiện hành chưa phản ánh đúng thực tế, cơ quan quản lý đất đai cấp xã hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ chủ trì khảo sát, xây dựng phương án hệ số riêng cho dự án đó để trình UBND thành phố phê duyệt.
.jpg "TP HCM lấy ý kiến hệ số K giá đất mới")
