TP HCM đang lấy ý kiến dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/7, làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính đất đai theo quy định mới.
Việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đang trở thành một trong những nội dung quan trọng trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
.jpg)
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang lấy ý kiến dự thảo quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại TP HCM, áp dụng từ ngày 1/7. Quyết định này quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP HCM theo quy định tại Điều 8 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Trường hợp không áp dụng được bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội thì thực hiện theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Đây được xem là công cụ quan trọng nhằm cụ thể hóa bảng giá đất, đồng thời tạo cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
Theo dự thảo, hệ số K được xác định cho 168 phường, xã, đặc khu trên địa bàn TP HCM đối với hai nhóm đất gồm đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp, hệ số điều chỉnh được xây dựng trên cơ sở mức độ biến động của thị trường tại từng tuyến đường và từng khu vực. Việc phân loại tiếp tục được thực hiện theo các vị trí đất khác nhau nhằm bảo đảm phản ánh tương đối sát giá trị thực tế của từng thửa đất.
Đáng chú ý, dự thảo cũng bổ sung cơ chế điều chỉnh theo quy hoạch thông qua hệ số sử dụng đất. Theo đó, các khu đất có hệ số sử dụng đất dưới 4 lần được áp dụng hệ số điều chỉnh theo quy hoạch bằng 1 lần. Mức này tăng dần theo khả năng khai thác không gian của khu đất.
Cụ thể, khu đất có hệ số sử dụng đất từ 4 lần đến dưới 5 lần được áp dụng hệ số 1,1 lần; từ 5 lần đến dưới 6 lần là 1,2 lần; từ 6 lần đến dưới 7 lần là 1,3 lần. Theo nguyên tắc này, cứ mỗi bậc tăng thêm của hệ số sử dụng đất thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch tăng thêm 0,1 lần.
Cách tiếp cận này cho thấy cơ quan quản lý đang hướng tới việc đưa yếu tố quy hoạch và khả năng khai thác thương mại của khu đất vào quá trình xác định nghĩa vụ tài chính, thay vì chỉ dựa trên vị trí địa lý như trước đây.
Theo dự thảo, ba tuyến đường có giá đất ở cao nhất TP HCM là Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi đều được áp dụng hệ số K ở mức 1,39. Như vậy, tiền sử dụng đất tại các khu vực này sẽ được tính trên cơ sở giá đất trong bảng giá đất hiện hành là 687,2 triệu đồng/m2 nhân với hệ số điều chỉnh tương ứng.
Trong khi đó, đối với đất nông nghiệp, hệ số K có sự chênh lệch khá lớn giữa các khu vực. Hệ số điều chỉnh dao động từ 1 lần đến 10,56 lần. Một số tuyến đường thuộc xã Tân Vĩnh Lộc như Nguyễn Thị Tú, Trần Văn Giàu có hệ số lên tới 10,12 lần. Mức cao nhất được ghi nhận tại một số tuyến đường thuộc xã Hồ Tràm với hệ số 10,56 lần.
Mức điều chỉnh lớn tại một số địa bàn cho thấy khoảng cách đáng kể giữa bảng giá đất và diễn biến thực tế của thị trường, đặc biệt tại những khu vực đang chịu tác động mạnh từ quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng hoặc thay đổi quy hoạch.
Theo quy định, hệ số K được sử dụng trong nhiều trường hợp liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó, hệ số này còn được sử dụng để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai, xác định tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng như tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
So với cơ chế xác định giá đất cụ thể trước đây, việc áp dụng hệ số điều chỉnh được kỳ vọng sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và hạn chế tình trạng ách tắc trong xác định nghĩa vụ tài chính.
Thời gian qua, việc xác định giá đất cụ thể tại nhiều địa phương thường kéo dài do phải thực hiện nhiều bước thẩm định, thuê tư vấn và lấy ý kiến các cơ quan liên quan. Điều này khiến không ít dự án bất động sản chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai cũng như nguồn thu ngân sách.
Trong bối cảnh đó, cơ chế áp dụng hệ số K được xem là một giải pháp nhằm tăng tính chủ động cho cơ quan quản lý, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho doanh nghiệp và người dân khi thực hiện các thủ tục về đất đai.
Trước đó, UBND TP HCM đã thống nhất chủ trương xây dựng quy định hệ số điều chỉnh giá đất theo trình tự, thủ tục rút gọn. Thành phố cũng giao Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với các đơn vị liên quan khẩn trương hoàn thiện cơ sở pháp lý và dữ liệu đầu vào để bảo đảm kịp thời triển khai từ ngày 1/7.
Dù được đánh giá là công cụ cần thiết để triển khai các quy định mới của Luật Đất đai, việc xây dựng hệ số K vẫn đặt ra nhiều yêu cầu về tính minh bạch và khả năng phản ánh sát thực tế thị trường.
Theo luật sư Nguyễn Văn Hiệp, chuyên gia pháp lý đất đai, hệ số K là công cụ cần thiết để đưa giá đất tính nghĩa vụ tài chính tiệm cận hơn với giá thị trường và đơn giản hóa quy trình xác định giá đất. Tuy nhiên, hệ số này cần được xây dựng theo hướng linh hoạt, phù hợp với đặc điểm từng khu vực và từng loại đất.
Nếu hệ số K được xác định ở mức quá cao trong bối cảnh bảng giá đất mới đã có sự điều chỉnh đáng kể so với trước đây, nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp có thể gia tăng mạnh. Ngược lại, nếu hệ số quá thấp sẽ khó phản ánh đúng giá trị thị trường và có thể ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.
Các chuyên gia nhận định mục tiêu của hệ số K không đơn thuần là tăng thu ngân sách mà quan trọng hơn là tạo ra cơ chế xác định giá đất minh bạch, dễ dự báo và thống nhất trong quá trình thực thi. Đây cũng là một trong những giải pháp nhằm giảm thời gian xác định giá đất, tháo gỡ các vướng mắc kéo dài trong thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người dân và doanh nghiệp.
Việc TP HCM xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/7 được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện cơ chế định giá đất theo tinh thần Luật Đất đai mới. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc đáng kể vào chất lượng dữ liệu đầu vào, mức độ phản ánh sát thị trường của từng khu vực cũng như khả năng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
