Góp ý dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254, HoREA cho rằng cách xác định hệ số K còn thiếu chi tiết, có nguy cơ đẩy tiền sử dụng đất và giá nhà tăng mạnh.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý Điều 8 của dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thực hiện Luật Đất đai. Theo HoREA, đây là nội dung có ý nghĩa then chốt, tác động trực tiếp đến việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và mặt bằng giá bất động sản trong thời gian tới.
Góp ý dự thảo, HoREA cho rằng quy định tại Điều 8 về căn cứ xây dựng và điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất vẫn cần được quy định chi tiết và sát thực tế hơn để các địa phương có thể tổ chức thực thi hiệu quả Nghị quyết 254.
Theo HoREA, Điều 8 của dự thảo cần làm rõ bản chất có hai loại hệ số điều chỉnh giá đất.
Thứ nhất là hệ số áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm và hệ số điều chỉnh trong năm, phản ánh biến động chung của giá đất thị trường, tác động của quy hoạch và các yếu tố khác. Đây là hệ số mang tính phổ quát, được hiệp hội gọi là k1.
Thứ hai là hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí và từng dự án cụ thể. Đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại và khu đô thị, HoREA cho rằng hệ số sử dụng đất là yếu tố có tính quyết định và cần được lượng hóa thành hệ số điều chỉnh riêng, gọi là k2, đồng thời xem xét thêm các yếu tố như phân khúc dự án cao cấp, trung cấp hay bình dân.
HoREA nhấn mạnh rằng theo tinh thần của Nghị quyết 254, mọi trường hợp áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đều phải đồng thời áp dụng hệ số k1. Riêng đối với các dự án đầu tư xây dựng có sử dụng đất, cần tiếp tục áp dụng thêm hệ số k2 để phản ánh đúng đặc thù kinh tế của từng dự án.
Từ thực tiễn tính toán của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM, hiệp hội dẫn chứng nhiều trường hợp cho thấy nếu chỉ áp dụng công thức lấy giá đất trong bảng giá nhân với hệ số k1, tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp sẽ cao hơn rất nhiều so với giá trị xác định theo phương pháp thặng dư.
Cụ thể, tại một khu đất 1 héc ta trên đường Nguyễn Xiển, thành phố Thủ Đức, giá đất theo bảng giá nhân hệ số điều chỉnh lên tới khoảng 80 triệu đồng một mét vuông, trong khi giá trị đất xác định theo phương pháp thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng. Khoảng chênh lệch lớn này buộc doanh nghiệp phải đẩy giá bán căn hộ lên trên 100 triệu đồng một mét vuông để không bị lỗ.
Tương tự, tại khu đất trên đường Đặng Công Bỉnh, huyện Hóc Môn, nếu áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, giá đất lên tới khoảng 37 triệu đồng một mét vuông, trong khi giá trị thặng dư chỉ khoảng 9 triệu đồng. Điều này khiến giá bán căn hộ phải bị đẩy lên trên 70 triệu đồng một mét vuông, vượt xa khả năng chi trả của thị trường khu vực.
Theo HoREA, những ví dụ này cho thấy việc định giá đất cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại và khu đô thị hoàn toàn khác với việc định giá một thửa đất ở nhỏ lẻ. Dự án có quy mô sử dụng đất lớn và hệ số sử dụng đất càng cao thì cơ cấu chi phí và hiệu quả tài chính càng khác biệt, do đó cần có hệ số điều chỉnh riêng để bảo đảm công bằng và phù hợp thực tiễn.
Từ đó, hiệp hội kiến nghị dự thảo nghị định cần bổ sung rõ công thức tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê theo hướng lấy giá đất trong bảng giá nhân với hệ số k1 và hệ số k2. Đồng thời, HoREA đề xuất quy định nguyên tắc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất bằng 1 kể từ ngày 1/1/2026 đối với các địa phương đã ban hành bảng giá đất theo đúng Nghị quyết 254, trừ trường hợp bảng giá đất chưa sát với giá thị trường.
Theo HoREA, việc quy định rõ ràng, minh bạch và sát thực tế về hệ số điều chỉnh giá đất sẽ giúp các địa phương dễ triển khai, giảm rủi ro pháp lý, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đồng thời hạn chế nguy cơ đẩy giá nhà tăng cao, qua đó góp phần ổn định thị trường bất động sản và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
