Dù nguồn cung bất động sản tăng mạnh trong năm 2025, thị trường vẫn thiếu vắng nhà ở giá phù hợp. Nhiều ý kiến cho rằng cần sớm hình thành phân khúc này để cân bằng cung cầu.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong những năm gần đây quan hệ cung – cầu trên thị trường bất động sản đã dần cân bằng hơn. Đặc biệt, năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong giai đoạn 2019-2025, giúp thị trường đạt trạng thái cân bằng tốt hơn về số lượng.
.jpg)
Tuy nhiên, cấu trúc nguồn cung vẫn chưa được cải thiện tương xứng. Thị trường vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng, đặc biệt tại các đô thị lớn. Năm 2025, gần 40% nguồn cung nhà ở mới cả nước là sản phẩm thấp tầng giá cao và 42% là căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng mỗi mét vuông. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng mỗi mét vuông.
Ở chiều cầu, mặc dù vẫn có một phần nhỏ đến từ nhu cầu đầu cơ ngắn hạn, phần lớn nhu cầu nhà ở lại đến từ các động lực nền tảng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư. Đây được xem là lực đỡ giúp duy trì ổn định thanh khoản và khả năng hấp thụ nguồn cung trong trung và dài hạn.
Từ cuối năm 2025, mặt bằng giá bất động sản đã được kiểm soát tốt hơn, không còn hiện tượng tăng phi mã trên diện rộng. Tuy nhiên, giá vẫn neo ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi nhiều sản phẩm chung cư tiếp tục duy trì mức trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông. Việc giảm giá chỉ ghi nhận tại một số khu vực từng tăng nóng khi nhà đầu tư buộc phải bán ra do áp lực tài chính.
Thanh khoản thị trường cũng có xu hướng giảm nhẹ và phân hóa rõ rệt. Dòng tiền không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào các dự án có chất lượng hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và năng lực cạnh tranh cao. Thị trường hình thành hai thái cực rõ rệt: dự án tốt vẫn duy trì giao dịch, trong khi các dự án kém chất lượng ghi nhận thanh khoản suy giảm.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, nguồn cung tăng nhưng giá không giảm, thanh khoản suy yếu trong bối cảnh lãi suất tăng đã khiến hoạt động đầu cơ bị thu hẹp mạnh. Thị trường đang dịch chuyển từ logic “kỳ vọng tăng giá” sang logic “hiệu quả khai thác, giá trị sử dụng và dòng tiền thực”.
Những chuyển động này được xem là hệ quả trực tiếp từ quá trình điều hành vĩ mô của Nhà nước, đặc biệt là các cải cách thể chế. Đây được coi là nền tảng cho một chu kỳ phát triển bất động sản theo hướng an toàn và bền vững hơn.
Tuy nhiên, một loạt áp lực mới đang hình thành. Lãi suất tăng khiến chi phí vốn của chủ đầu tư gia tăng, buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại giá bán. Nhà đầu tư đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn, trong khi người mua nhà, đặc biệt là nhóm chưa sở hữu nhà, bị suy giảm sức mua khi chi phí vay tăng.
Bên cạnh đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí pháp lý, vẫn duy trì ở mức cao. Điều này khiến cấu trúc giá thành bất động sản bị “đóng cứng” ngay từ đầu vào, khiến khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.
Hệ quả là hình thành nghịch lý khi bất động sản khó giảm giá do chi phí đầu vào neo cao, trong khi khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm và chi phí vốn tăng.
Trước những nghịch lý của thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần triển khai các giải pháp mang tính tái cấu trúc. Một trong những hướng đi quan trọng là đưa nhà ở xã hội trở thành hoạt động bình thường trong phát triển nhà ở, thay vì chỉ mang tính chiến dịch.
.jpg)
Song song đó, cần giảm chi phí đầu vào thông qua các công cụ điều tiết mềm, xem xét điều chỉnh hệ số K theo lộ trình phù hợp và ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá không quá cao, phù hợp nhu cầu thực. Ngoài ra, thị trường cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng; hoàn thiện khung chính sách cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Liên quan đến dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, TS Nguyễn Văn Đính đánh giá đây là định hướng cần thiết bởi phân khúc này có thể đóng vai trò trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp.
Tuy nhiên, theo bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay, cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa đủ rõ ràng. Tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%, nhưng cơ chế vay ưu đãi lại chưa có thông số cụ thể về lãi suất, thời hạn và nguồn vốn, khiến bài toán tài chính của dự án thiếu tính khả thi.
Ở góc độ tổ chức thực hiện, ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất giao đơn vị sự nghiệp nhà nước có chức năng phát triển nhà ở làm chủ đầu tư thí điểm nhằm bảo đảm tính minh bạch và tạo mô hình mẫu để nhân rộng cho khu vực tư nhân.
Ông Trần Tuấn, Phó Trưởng ban Hội viên của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng cần làm rõ khung giá, tiêu chí người mua và tăng cường giám sát thực hiện để chính sách phát huy hiệu quả.
