Hoàn thiện pháp lý đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp

Diễn đàn diễn ra dưới sự chỉ đạo của UBND TP HCM, do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP HCM (ITPC) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức.

Nhiều cơ hội nhưng còn vướng pháp lý và hạ tầng

Theo bà Cao Thị Phi Vân – Phó Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP HCM (ITPC), năm 2025 là thời điểm thành phố bước vào giai đoạn thực thi hàng loạt chính sách, luật và nghị định mới liên quan đến đất đai, đầu tư, nhà ở xã hội, phát triển KCN và chuyển đổi xanh. Nhu cầu cập nhật, giải thích và hướng dẫn thực thi các quy định pháp luật vì vậy trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

Dù khung pháp lý đang được bổ sung, thực tiễn cho thấy nhà đầu tư hạ tầng vẫn gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận quỹ đất, thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng và triển khai mô hình KCN – đô thị – dịch vụ tích hợp. Bài toán nhà ở công nhân và cơ chế ưu đãi chưa đồng bộ cũng là lực cản lớn.

GS.TS. Lê Hồng Hạnh - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) nhận định, KCN vẫn là động lực tăng trưởng quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh TP HCM mở rộng không gian phát triển và hợp nhất đơn vị hành chính. Tuy nhiên, vướng mắc pháp lý trong giao dịch giữa các chủ thể tham gia dự án, sự chồng chéo thủ tục và thiếu thống nhất quy định tiếp tục khiến nhiều dự án chậm tiến độ, làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp.

Đại diện nhà đầu tư Singapore, ông Seck Yee Chung – Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Vietnam) cho biết, doanh nghiệp Singapore tham gia lĩnh vực bất động sản công nghiệp theo hai hướng: đầu tư trực tiếp và thuê lại đất/hạ tầng. Hình thức đầu tư trực tiếp mang lại lợi thế dài hạn nhờ các ưu đãi mạnh của Chính phủ và khả năng phát triển KCN tích hợp.

Song thủ tục pháp lý phức tạp, tốn thời gian và thiếu tính liên thông giữa các cơ quan khiến việc triển khai gặp nhiều trở ngại. Với mô hình thuê hạ tầng, doanh nghiệp có thể rút ngắn thời gian triển khai nhưng lại phụ thuộc vào năng lực vận hành của chủ đầu tư khu công nghiệp và rủi ro về thời hạn thuê gắn với thời hạn sử dụng đất của toàn khu.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư Australia, ông Sam Conroy – Chủ tịch AusCham Vietnam thẳng thắn cho rằng, khó khăn nhất là thủ tục cấp phép kéo dài và cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan dẫn đến thiếu tính dự đoán. Tình trạng thiếu quỹ đất phù hợp, đặc biệt cho các ngành sản xuất chuyên biệt, cùng với hạ tầng kỹ thuật và logistics chưa đồng bộ làm tăng chi phí vận hành và giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp xuất khẩu. Nhà đầu tư Australia hiện ưu tiên mô hình FDI 100% và coi khu công nghiệp tích hợp là hướng đi thích hợp trong tương lai, đồng thời ngày càng quan tâm tới mô hình PPP/BOT trong hạ tầng cảng biển, phù hợp với Chiến lược phát triển kinh tế biển Việt Nam.

Từ góc độ pháp lý trong triển khai, Luật sư Bùi Văn Thành – Trưởng Văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới - Phó Chủ tịch Liên chi hội Tài chính KCN Việt Nam cũng chỉ ra các bất cập liên quan đến tiếp cận quỹ đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất và sự khác biệt trong quy trình phê duyệt giữa các địa phương. Các dự án thường bị kéo dài do giải phóng mặt bằng chậm, chủ đầu tư hạ tầng triển khai chậm tiến độ hoặc thiếu rõ ràng về trách nhiệm giữa các bên, dẫn đến xung đột và tranh chấp.

Qua kinh nghiệm làm việc với các nhà đầu tư trong dự án đầu tư hạ tầng KCN, Luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh – Điều hành Công ty Luật TNHH AN Legal khuyến nghị nhà đầu tư thuê đất trong KCN cần đặc biệt lưu ý rủi ro phát sinh từ sự không thống nhất trong hồ sơ đất đai, dẫn đến tình trạng bị từ chối thủ tục dù đã đạt thỏa thuận nguyên tắc. Việc trả tiền thuê một lần cũng không đồng nghĩa đất “an toàn”, vì cơ quan quản lý vẫn có quyền thu hồi nếu tiến độ không đảm bảo.

Luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh cũng nhấn mạnh quy trình chuyển nhượng quyền thuê đất còn phức tạp, phải thực hiện thông qua thủ tục chấm dứt – ký lại hợp đồng với sự tham gia của chủ đầu tư hạ tầng. Do đó, nhà đầu tư cần rà soát kỹ quy hoạch, môi trường, tiến độ ngay từ đầu và phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư hạ tầng cùng cơ quan quản lý để giảm thiểu rủi ro pháp lý trong suốt vòng đời dự án.

Bên cạnh đó, việc mua bảo hiểm rủi ro pháp lý được đánh giá là giải pháp hiệu quả để giảm thiểu thiệt hại khi xảy ra tranh chấp hoặc thay đổi chính sách. Các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp khi đàm phán hợp đồng thuê nên dùng mẫu hợp đồng chuẩn, tích hợp các điều khoản bảo vệ: điều khoản bất khả kháng mở rộng, cơ chế tự động gia hạn tiến độ, quy định rõ trách nhiệm các bên và cơ chế giải quyết tranh chấp.

Về phía cơ quan quản lý, cần đẩy mạnh chuẩn hóa quy trình thủ tục và tăng tính liên thông giữa các sở, ngành để giảm thời gian cấp phép. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai – quy hoạch – môi trường thống nhất sẽ giúp giảm thiểu sai lệch thông tin, tránh tình trạng cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan. Song song, các địa phương cần rà soát quỹ đất phù hợp với các ngành nghề mới, đặc biệt công nghiệp công nghệ cao, logistics…

Một khuyến nghị xuyên suốt tại diễn đàn là phát triển mô hình KCN – đô thị – dịch vụ tích hợp theo hướng xanh và bền vững. Đây không chỉ là xu hướng quốc tế mà còn là yêu cầu để nâng cao năng lực cạnh tranh trong bối cảnh các nhà đầu tư lớn ngày càng coi trọng yếu tố ESG, hạ tầng xanh và dịch vụ hỗ trợ người lao động.