Metro, đường sắt đô thị và các tuyến vành đai đang mở rộng không gian đô thị, thúc đẩy dịch chuyển nguồn cung, dòng vốn và định hình mô hình phát triển bất động sản.
Những bước tiến trong phát triển hạ tầng giao thông đang làm thay đổi cách đô thị Việt Nam vận động và mở rộng. Từ vai trò kết nối, các tuyến metro, đường sắt đô thị và vành đai chiến lược đang trở thành động lực dẫn dắt quá trình phân bổ lại dân cư, nguồn lực đầu tư và không gian phát triển của thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh đó, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD - Transit Oriented Development) ngày càng được xem là hướng đi quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, mở rộng không gian phát triển và tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản.
Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầu tư mạnh cho hạ tầng giao thông đô thị. Theo Chương trình phát triển hệ thống đường sắt đô thị của Hà Nội công bố năm 2026, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 500 km đường sắt đô thị vào năm 2035 trong tổng quy hoạch 18 tuyến với chiều dài khoảng 979 km.
Cùng với đó, Vành đai 4 vùng Thủ đô dài khoảng 112,8 km đi qua Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng mở rộng không gian phát triển của toàn vùng và tăng cường kết nối giữa các cực tăng trưởng kinh tế phía Bắc.
Ở phía Nam, Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã đi vào khai thác, trong khi TP HCM tiếp tục thúc đẩy các tuyến metro tiếp theo và đẩy nhanh tiến độ Vành đai 3. Những dự án này đang tạo ra những thay đổi đáng kể trong xu hướng phát triển đô thị và thị trường bất động sản.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng hạ tầng giao thông ngày càng trở thành yếu tố quyết định sức hấp dẫn của một khu vực. Khi khả năng kết nối được cải thiện, dòng vốn đầu tư và nguồn cung dự án cũng có xu hướng dịch chuyển theo các trục hạ tầng mới thay vì tập trung hoàn toàn vào khu vực trung tâm như trước.
Điều đáng chú ý là giá trị bất động sản hiện không còn được đánh giá chủ yếu bằng khoảng cách tới trung tâm. Khả năng kết nối, thời gian di chuyển và mức độ tiếp cận tiện ích đang trở thành những tiêu chí quan trọng hơn trong quyết định lựa chọn nơi ở của người dân.
Một trong những tác động lớn nhất của TOD là mở rộng không gian phát triển và tạo điều kiện gia tăng nguồn cung nhà ở. Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn liên tục duy trì ở mức cao, quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, việc phát triển các khu đô thị gắn với giao thông công cộng được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa phát triển nhà ở và giảm áp lực cho khu vực nội đô.
GS.TS Hoàng Văn Cường - nguyên Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam nhận định, quy hoạch chỉ tạo ra kỳ vọng, còn yếu tố quyết định là hạ tầng giao thông. Khi các tuyến đường sắt đô thị được mở rộng, các nhà ga có thể trở thành hạt nhân hình thành những khu đô thị mới, từ đó kéo giãn không gian phát triển của thành phố.
Các tuyến metro và vành đai đang mở ra cơ hội phát triển những khu đô thị mới tại khu vực ngoại vi, nơi có chi phí đất thấp hơn và dư địa phát triển lớn hơn. Điều này không chỉ góp phần gia tăng nguồn cung mà còn tạo điều kiện phát triển các sản phẩm nhà ở trung cấp và nhà ở giá phù hợp - phân khúc đang thiếu hụt tại nhiều đô thị lớn.
Tuy nhiên, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, TOD không đơn thuần là xây dựng nhà ở quanh các ga metro. Một khu vực chỉ có thể phát triển bền vững khi giao thông đi cùng việc làm, thương mại, dịch vụ, giáo dục và y tế. Nếu thiếu các hoạt động kinh tế đi kèm, những khu vực này rất dễ trở thành các "đô thị ngủ".
Vì vậy, mục tiêu của TOD là hình thành các cực tăng trưởng mới, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu trong cùng một không gian phát triển.
Bên cạnh những cơ hội mở ra, việc phát triển TOD cũng đặt ra yêu cầu hoàn thiện thể chế và các công cụ điều tiết thị trường.
GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết, khi Nhà nước đầu tư metro, đường vành đai hoặc các công trình giao thông lớn, giá trị bất động sản tại khu vực lân cận thường tăng đáng kể. Do đó, cần nghiên cứu cơ chế phù hợp để một phần giá trị gia tăng từ đất đai được quay trở lại phục vụ phát triển hạ tầng và đô thị.
Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các công cụ điều tiết thị trường, đặc biệt là chính sách thuế đối với hoạt động đầu cơ và găm giữ đất đai, cũng được xem là yếu tố quan trọng để bảo đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Nguồn vốn cũng là bài toán lớn đối với các dự án metro và TOD do quy mô đầu tư lớn và thời gian hoàn vốn kéo dài. Vì vậy, cùng với tín dụng ngân hàng, việc phát triển các kênh huy động vốn dài hạn như quỹ đầu tư hạ tầng, quỹ đầu tư bất động sản và các mô hình hợp tác công - tư sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng.
Trong dài hạn, TOD không chỉ là mô hình phát triển bất động sản quanh các tuyến metro mà còn là quá trình tái cấu trúc không gian đô thị, phân bổ lại dân cư, việc làm và nguồn cung nhà ở. Khi hạ tầng, quy hoạch và thể chế được triển khai đồng bộ, TOD có thể trở thành động lực quan trọng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
.jpg "TP.HCM hạn chế nhà thấp tầng quanh khu vực TOD")
.jpg "TOD 5.0 - phiên bản tiên tiến nhất trên thế giới: Khi nhà ga là 'trái tim' của đô thị")