TP.HCM quy định nhà ở thấp tầng tại các dự án mới trong khu vực TOD không vượt quá 20% diện tích đất ở, hướng tới phát triển đô thị nén và khai thác hiệu quả quỹ đất quanh metro.
Quy định tại Nghị quyết về quản lý quy hoạch đô thị theo mô hình TOD vừa được HĐND TP.HCM thông qua được kỳ vọng sẽ góp phần hình thành các khu đô thị nén quanh metro, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo thêm nguồn lực phát triển hệ thống đường sắt đô thị.
.jpg)
TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm, hướng tới hình thành các khu dân cư, thương mại, văn phòng và dịch vụ với mật độ cao trong phạm vi thuận tiện tiếp cận nhà ga metro. Mục tiêu là tạo nên các khu đô thị đa chức năng, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc và tiếp cận các tiện ích chủ yếu bằng đi bộ hoặc giao thông công cộng.
Theo nghị quyết, khu vực TOD được xác định trong phạm vi bán kính khoảng 1 km tính từ tâm nhà ga hoặc depot. Ở phạm vi này, quy hoạch được định hướng theo nguyên tắc mật độ xây dựng cao nhất ở khu vực tiếp giáp nhà ga và giảm dần về phía ngoài nhằm tối ưu khả năng tiếp cận giao thông công cộng.
Một trong những điểm mới là nhà ở riêng lẻ thấp tầng tại các dự án mới chỉ được bố trí tối đa 20% tổng diện tích đất ở và đất ở hỗn hợp.
Theo UBND TP.HCM, khu vực quanh các nhà ga metro là quỹ đất có giá trị cao, cần ưu tiên phát triển các công trình cao tầng, đa chức năng nhằm nâng hệ số sử dụng đất, tập trung dân cư, thương mại và dịch vụ. Khi mật độ dân cư và việc làm được tập trung quanh các tuyến metro, lượng hành khách sử dụng giao thông công cộng sẽ tăng lên, góp phần nâng cao hiệu quả khai thác hệ thống đường sắt đô thị và giảm áp lực giao thông đường bộ.
Ở góc độ dài hạn, mục tiêu của TOD không chỉ dừng ở việc điều chỉnh quy hoạch không gian mà còn hướng đến khai thác hiệu quả giá trị gia tăng từ đất đai và không gian ngầm, không gian trên cao quanh các nhà ga. Nguồn lực này sẽ được tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng, từng bước giảm sự phụ thuộc vào ngân sách nhà nước.
TSKH KTS Ngô Viết Nam Sơn - chuyên gia quy hoạch đô thị cho rằng bản chất của TOD không đơn thuần là phát triển các dự án cao tầng quanh nhà ga metro mà là tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Theo ông, khu vực quanh nhà ga cần được quy hoạch đồng bộ với nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế và các tiện ích công cộng để người dân có thể sinh sống, làm việc và tiếp cận dịch vụ chủ yếu bằng giao thông công cộng. Khi đó, metro mới thực sự trở thành "xương sống" của đô thị.
Vị chuyên gia cũng nhấn mạnh TOD chỉ phát huy hiệu quả khi được triển khai trên nền tảng quy hoạch tích hợp ngay từ đầu cùng cơ chế khai thác hiệu quả giá trị gia tăng của đất đai quanh các tuyến metro để tái đầu tư cho hạ tầng. Đây là mô hình đã được nhiều đô thị như Hong Kong, Tokyo hay Singapore áp dụng thành công.
Quan điểm này cũng là cơ sở cho định hướng ưu tiên phát triển công trình cao tầng trong các khu vực TOD mà TP.HCM đang triển khai. Dù ưu tiên phát triển công trình cao tầng, TP.HCM vẫn dành tối đa 20% quỹ đất ở và đất ở hỗn hợp cho nhà thấp tầng nhằm bảo đảm tính linh hoạt trong chỉnh trang đô thị, đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở và phù hợp với điều kiện thực tế của từng khu vực trong giai đoạn chuyển tiếp.
Bên cạnh việc điều chỉnh cơ cấu nhà ở, nghị quyết cũng đưa ra nhiều cơ chế quy hoạch đặc thù nhằm tạo dư địa phát triển cho các khu vực TOD.
Đáng chú ý, hệ số sử dụng đất gộp chung đối với khu hỗn hợp, thương mại - dịch vụ và khu ở được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành. Thay vì áp dụng cứng cho từng lô đất, hệ số này được tính bình quân trên toàn khu vực TOD, cho phép tập trung mật độ xây dựng cao quanh nhà ga và giảm dần ở các khu vực xa hơn. Cách tiếp cận này sẽ hình thành các cực phát triển mật độ cao gắn với giao thông công cộng, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
Một điểm đáng chú ý khác là các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội như trường học, cơ sở y tế và công trình công cộng được phép giảm tối đa 50% so với quy chuẩn hiện hành, đồng thời được cân đối trên phạm vi toàn tuyến metro thay vì từng nhà ga riêng lẻ.
Theo lý giải của TP.HCM, khi hệ thống đường sắt đô thị phát triển đồng bộ, người dân có thể tiếp cận các tiện ích ở những ga lân cận trong thời gian ngắn. Việc tập trung các tổ hợp trường học, bệnh viện hoặc công trình công cộng quy mô lớn tại một số khu vực sẽ giúp nâng cao hiệu quả đầu tư và chất lượng dịch vụ.
Tương tự, diện tích bãi đỗ xe được phép giảm tối đa 50% nhằm khuyến khích người dân chuyển từ phương tiện cá nhân sang sử dụng giao thông công cộng, đi bộ hoặc xe đạp. Phần diện tích tiết kiệm được có thể dành cho không gian công cộng, thương mại - dịch vụ hoặc các chức năng đô thị có giá trị kinh tế cao hơn.
Ngoài ra, nghị quyết cũng cho phép linh hoạt về khoảng lùi công trình; quy đổi một phần diện tích cây xanh trên mái và các tầng cao vào chỉ tiêu cây xanh công cộng; đồng thời bố trí các công trình hỗn hợp ngay tại nhà ga và depot để khai thác hiệu quả cả không gian mặt đất, không gian ngầm và không gian trên cao.
Có thể thấy, những điều chỉnh về quy hoạch không chỉ tạo dư địa phát triển cho các khu vực TOD mà còn thể hiện định hướng khai thác hiệu quả quỹ đất quanh metro, góp phần tái cấu trúc không gian đô thị và tạo nguồn lực bền vững cho hệ thống giao thông công cộng.
Tuy nhiên, hiệu quả của mô hình này sẽ phụ thuộc vào việc triển khai đồng bộ mạng lưới metro với hệ thống xe buýt trung chuyển, hạ tầng đi bộ, không gian công cộng và cơ chế khai thác giá trị đất minh bạch. Khi các điều kiện này được đáp ứng, TOD được kỳ vọng sẽ trở thành động lực thúc đẩy TP.HCM phát triển theo hướng hiện đại và bền vững.
.jpg "TOD 5.0 - phiên bản tiên tiến nhất trên thế giới: Khi nhà ga là 'trái tim' của đô thị")