Khả năng phục hồi thị trường bất động sản đang ở đâu?

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Có nên thể chế hóa condotel?

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp thực hiện, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, 3 vấn đề chính của thị trường bất động sản là cơ chế chính sách, vốn và việc thực thi. Đây là 3 vấn đề ảnh hưởng đến sự lên xuống của thị trường.

Thách thức vẫn bủa vây

Thời gian qua, mặc dù loạt chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường đã được ban hành, tuy nhiên, ông Hải cho rằng cần có thời gian, và cần có sự vào cuộc phối hợp nhịp nhàng giữa các cấp ban ngành, sự ủng hộ, đồng tình của người dân và coi đây là nhiệm vụ cấp bách quan trọng thuộc thẩm quyền cơ quan nào thì cơ quan đó phải có trách nhiệm giải quyết.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng nhìn nhận, thị trường đang chịu tác động lớn nhất của “khủng hoảng niềm tin”. Năm 2023 - 2024, thị trường bất động sản đối mặt với những rủi ro thách thức chính.

Thứ nhất, thách thức xuất phát từ bên ngoài còn rất rõ như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng, lạm phát, giá năng lượng, lãi suất còn cao, rủi ro tài chính – tiền tệ cao (đang giảm dần). Những điều này tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư và du lịch vào Việt Nam.

Thứ hai, rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoản trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm.

Thứ ba, đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá và tôi cho rằng cần đột phá hơn nữa.

Thứ tư, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…). Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước và tổ chức tín dụng gặp nhiều thách thức.

Vấn đề nợ xấu đã và đang gia tăng nhưng vẫn trong khả năng kiểm soát, ổn định dưới mức 3,5% và thực tế là năng lực của ngân hàng đã tốt hơn.

Thứ năm, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng cần thời gian và không thể phục hồi nhanh, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm mà đây là yếu tố quan trọng.

Thứ sáu, về vấn đề thể chế, mặc dù tích cực triển khai nhưng tôi cho rằng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu. Ngoài ra, tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm còn khá phổ biến. Tôi cho rằng cần quyết tâm xử lý trong thời gian tới.

>> Tháo điểm nghẽn pháp lý bất động sản

Cần nắm bắt cơ hội

Trong khi đó, theo Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam: Hành trình “vượt bão” và động lực phục hồi, từ nửa cuối năm 2022 đến nay, thị trường luôn trong trạng thái “thiếu vắng" khách hàng. Bởi sản phẩm hạn chế, phần lớn đến từ các dự án cũ, thiếu sức hấp dẫn với khách hàng. Lãi suất tiền gửi cao khiến khách hàng ưu tiên gửi tiền vào kênh ngân hàng; Niềm tin vào thị trường bất động sản của khách hàng ngày càng sụt giảm. Khó khăn trong việc vay mua bất động sản; Một lượng lớn khách hàng khó khăn về tài chính do tình hình kinh tế chung.

Thị trường cũng đối diện với tình trạng thiếu nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền yếu và niềm tin bị sụt giảm, khiến cho lượng giao dịch năm 2022 và 6 tháng đầu năm 2023 đều có chiều hướng đi xuống.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong 8 tháng đầu năm doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản giảm 15% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 30% so với cùng kỳ năm 2022. Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản lớn nhất cho thấy, lượng nhân sự bị cắt giảm khoảng 40-55%.

Các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO...

Trên 97% doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô lao động và có tới 50% số doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải giảm quy mô lao động trên 30% so vớ thời điểm giữa năm 2022. Riêng trong lĩnh vực môi giới, số lượng nhân sự cắt giảm lên đến 60-70% so với giữa năm 2022.

Tuy nhiên, ở góc nhìn tích cực, theo TS Cấn Văn Lực, đây cũng là thời điểm với những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản như: Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Và cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

Về vốn cho thị trường bất động sản, dòng vốn vào bất động sản vẫn đang chảy đều. Tín dụng cho bất động sản vẫn tăng gần 5%, gần tương đương với mức tăng cho toàn hệ thống kinh tế, trong đó tín dụng tiêu dùng tăng 18%. Về trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phát hành trái phiếu trở lại. 

Các chuyên gia kiến nghị, trong thời gian tới cần phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp. Thị trường bất động sản có 4-5 phân khúc, từ đó phân nhỏ hơn để có hướng kiểm soát quản lý và đó cũng là nền tảng cho ngân hàng điều hành tín dụng phù hợp. 

Cùng với đó, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.