Khó khăn giảm giá nhà chung cư

Ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc đầu tư DKRA Group đã có cuộc trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp về vấn đề này.

- Theo ông, để “hạ nhiệt” giá nhà hiện nay cần những điều kiện gì, thưa ông?

Theo tôi, đây là một vấn đề đáng báo động vì theo thống kê, giá nhà trung bình ở Việt Nam hiện gấp 23,7 lần thu nhập trung bình hàng năm hộ gia đình. Ở mức khá cao so với các nước trong khu vực như Indonesia ở mức 18,9 lần, Singapore là 14,9 lần hay Hàn Quốc là 19,9 lần.

Thời gian qua chúng ta đã chứng kiến được những nỗ lực hết sức rõ nét của Chính phủ, các sở ban ngành trong việc kéo giảm giá nhà về mức hợp lý so với tương quan thu nhập của người dân. Điều này thể hiện thông qua quyết tâm kiện toàn hệ thống các Luật quy định liên quan đến thị trường bất động sản (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024). Kèm theo đó là hệ thống các văn bản Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết cách áp dụng cụ thể trong thực tiễn sắp sửa được ban hành.

Khi các Luật và văn bản hướng dẫn đủ độ “ngấm” vào thị trường, sẽ giúp nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc pháp lý còn tồn đọng ở các dự án. Qua đó, từng bước giúp khơi thông nguồn cung mới đưa ra thị trường địa ốc, góp phần giảm thiểu các chi phí phát triển dự án kết tinh vào giá bán, đa dạng hơn các phân khúc sản phẩm cho người mua lựa chọn.

Bên cạnh nỗ lực hạ giá nhà, việc nâng cao mức thu nhập người lao động thời gian qua cũng là một biến số cần được chú ý. Theo đó, vừa qua Chính phủ đã có động thái điều chỉnh nâng mức lương tối thiểu vùng, tăng mức lương cơ sở lên 30%… đã đi vào hiệu lực từ 01/7/2024. Tôi cho rằng, đây cũng được xem là một biện pháp thiết thực, kỳ vọng giúp người dân bước gần hơn đến với cơ hội sở hữu nhà ở.

- Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam có những điều kiện nào để có thể giảm giá nhà?

Hiện nay thị trường bất động sản trong nước đang sở hữu những lợi thế nhất định, có thể kể đến như luật và các văn bản hướng dẫn thi hành luật liên quan đến bất động sản được thông qua, đang từng bước đi vào hiệu lực. Điều này được kỳ vọng giúp thị trường phát triển bền vững trong tầm nhìn trung và dài hạn.

Một yếu tố quan trọng đang giúp cho thị trường bất động sản, đó là mặt bằng lãi suất nhìn chung vẫn ở mức đáy trong những năm gần đây, dù đã chớm tăng vào đầu tháng 7. Điều này sẽ tạo điều kiện cho người mua bất động sản tiếp cận nguồn vốn vay mua bất động sản với chi phí rẻ hơn.

Không thể không kể đến nhiều động thái thiết thực từ Chính phủ trong việc khuyến khích phát triển quỹ nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Ngoài ra, nền kinh tế Việt Nam cũng đang được ủng hộ bởi các yếu tố như kinh tế vĩ mô tương đối ổn định, dòng vốn FDI đăng ký 6 tháng đầu năm đạt gần 15.2 tỷ USD – tăng 13,1% so với cùng kỳ, hay lạm phát được kiểm soát tốt ở mức 4% theo định hướng của Chính phủ.

Tất cả những nhân tố này sẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc hơn. Khi đó, sẽ có thêm nguồn cung nhà ở mới trong khi thu nhập người dân được cải thiện để giúp cơ hội sở hữu nhà trở nên rõ ràng hơn.

- Đâu là những thách thức về chi phí phổ biến nhất mà các doanh nghiệp địa ốc hiện đang đối mặt khiến giá nhà tăng?

Trong cấu trúc chi phí đầu tư một dự án bất động sản, chi phí mua đất thường chiếm một trọng số khá lớn, đặc biệt là ở các dự án có vị trí tại khu vực trung tâm hoặc vùng ngoại vi các thành phố lớn.

Nhu cầu sở hữu bất động sản lớn cũng vô hình trung khiến cho mặt bằng giá đất liên tục được neo ở mức cao, trực tiếp làm tăng chi phí đầu vào của dự án.

Ngoài ra, những vướng mắc pháp lý kéo dài trong quá trình triển khai dự án cũng là yếu tố gây ra sức ép nhất định lên chi phí vận hành của doanh nghiệp.

Song song với đó, gánh nặng từ việc chi trả lãi/gốc cho các khoản vay ngân hàng cũng được xem là nhân tố gia tăng áp lực của doanh nghiệp bất động sản. Điều này đặc biệt rõ ràng tại những dự án có sử dụng tỷ trọng đòn bẩy tài chính lớn, khiến cho giá thành sản phẩm bị đội lên cao.

Bởi vậy, tôi kỳ vọng việc bộ ba Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai đi vào hiệu lực sẽ giảm bớt những áp lực này.

Tuy nhiên để có thể phát huy triệt để tinh thần của luật và nhanh chóng áp dụng vào thực tiễn, Chính phủ sẽ cần ban hành thêm những Thông tư, Nghị định hướng dẫn triển khai một cách chi tiết. Cần tránh tình trạng luật chờ Nghị định, Nghị định chờ Thông tư vẫn thường gặp mỗi khi một bộ luật mới được thông qua.

- Trân trọng cảm ơn ông!