Ba luật mới về bất động sản chính thức có hiệu lực

VI ANH• 01/08/2024 10:36

Từ hôm nay (1/8), Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng có hiệu lực với nhiều điểm mới.

>>Luật Kinh doanh bất động sản giải quyết hai “bài toán” khó

Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất so với trước đây. UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1/1/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Từ hôm nay 1/8, 3 bộ luật liên quan đến bất động sản chính thức cùng có hiệu lực với nhiều điểm mới. Ảnh:VA

Từ 1/8, 3 bộ luật liên quan đến bất động sản chính thức cùng có hiệu lực với nhiều điểm mới. Ảnh:VA

Bên cạnh đó, sổ đỏ cấp cho người dân sẽ có tên gọi mới là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đáp ứng một số điều theo khoản 4 Điều 140 luật này thì được xem xét cấp sổ đỏ.

Luật Đất đai 2024 cũng có nhiều quy định mới mang tính “đột phá” cho thị trường bất động sản nông nghiệp. Theo Điều 45 của luật đã không còn quy định hạn chế việc chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Tức cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.

>>Chương mới bất động sản, “cuộc chơi” dành cho ai?

Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một trong những quy định sẽ thay đổi thị trường thời gian tới là quy định thanh toán trong kinh doanh bất động sản. Trong đó quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Nói cách khác, đối với các giao dịch sơ cấp bất động sản giữa chủ thể chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản và khách hàng phải thanh toán qua hình thức chuyển khoản. Điều này sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, không lo gặp các rủi ro mất tiền do cướp giật, đặc biệt là sẽ nộp thuế, phí minh bạch.

Luật Kinh doanh bất động sản cũng thay đổi quy định về việc đặt cọc, đóng tiền theo tiến độ đối với các dự án hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy (bất động sản hình thành trong tương lai) tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán.

Người mua đóng tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua.

Ngoài ra, luật này cũng quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.

Việc 3 luật cùng có hiệu lực được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự minh bạch thị trường bất động sản. Ảnh:VA

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.

Đối với Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung một số các điều kiện trong xây dựng loại hình chung cư mini. Cụ thể, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, việc quản lý vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Luật Nhà ở mới cũng nới lỏng điều kiện mua nhà ở xã hội khi không còn yêu cầu điều kiện cư trú, chỉ nêu một số điều kiện về nhà ở và thu nhập.

Việc 3 luật cùng có hiệu lực thi hành được các chuyên gia kỳ vọng không chỉ tháo gỡ những “vướng mắc” lâu nay của thị trường, mà còn thúc đẩy sự minh bạch và bền vững của lĩnh vực địa ốc.

Như chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, các vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản thì 70% liên quan đến pháp lý. Nếu việc áp dụng áp dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm, đồng thời các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì có thể xử lý được nhiều “nút thắt” của dự án bất động sản.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, các bộ Luật mới sẽ góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản bởi lẽ các bộ luật được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, có mục tiêu hướng đến là nhằm giải quyết các vướng mắc.

"Việc các luật trên có hiệu lực sẽ góp phần giúp thị trường địa ốc phục hồi nhanh hơn cùng với đó hành lang pháp lý sẽ chặt chẽ hơn và giúp thị trường dần trở nên minh bạch hơn" - PGS.TS Trần Đình Thiên bày tỏ.