Khơi thông "dòng chảy" bất động sản

MAI AN• 31/07/2024 03:00

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những thay đổi bước ngoặt khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

>>Luật Đất đai 2024 có những điểm gì mới?

Bên cạnh những chính sách hỗ trợ, thị trường bất động sản cũng phải đối mặt với những biến động của kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính - tiền tệ trong và ngoài nước, tạo nên một bối cảnh mới cho hoạt động đầu tư bất động sản.

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản.

Thanh lọc năng lực nhà đầu tư

Chia sẻ tại tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới" do tạp chí The Leader tổ chức, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay, hệ thống các luật trên trước hết sẽ tác động tích cực đến việc kinh doanh bất động sản trong thời gian tới, tạo ra nhiều ảnh hưởng tích cực cho các chủ thể trong xã hội, từ doanh nghiệp tới người tiêu dùng, thậm chí cả các nhà đầu tư nước ngoài hay các cá nhân Việt Nam ở nước ngoài.

Các quy định mới cơ bản sẽ tạo ra dòng chảy cho các dự án bất động sản, các dự án sẽ có cơ hội để triển khai, đặc biệt là các dự án mới. Các dự án đang bị tắc nghẽn có thể được tháo gỡ nhờ các quy định về chuyển tiếp.

Tuy nhiên, thời kỳ tới, cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai theo loại hình nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Điều này cũng có nghĩa rằng các dự án quy mô lớn khi đấu giá, đấu thầu sẽ đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm. Điều này sẽ tạo ra nhiều lợi ích quốc gia, công cộng, tạo ra tăng trưởng cho địa phương, cho người dân.

Đơn cử, những người dân có đất bị thu hồi, ví dụ thu hồi ruộng đất để chuyển mục đích sang phát triển đô thị, sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ có thể tiếp tục sinh sống tại khu vực lân cận và thụ hưởng các tiện ích, hạ tầng do dự án mang lại, đồng thời có cơ hội thay đổi việc làm sang phi nông nghiệp khi dự án triển khai.

Trước đây, thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại quy mô chỉ vài ba héc-ta, chủ đầu tư nhiều khi chỉ phân lô bán nền, dẫn tới tình trạng hoang hóa đất đai, lãng phí nguồn lực.

Các luật có hiệu lực cũng sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Doanh nghiệp có quy mô nhỏ sẽ phải có chiến lược như tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các doanh nghiệp mới có đủ năng lực để tiếp cận với việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.

Phân khúc sản phẩm sẽ theo hướng chuyên nghiệp hơn. Thị trường bất động sản sẽ phát triển chuyên nghiệp và theo chiều sâu. Một số dự án cũ, nhà đầu tư đã gom đất có thể sẽ phải chuyển hướng kinh doanh, có thể phải chuyển sang nhà ở xã hội hoặc điều chỉnh để phù hợp với các quy định.

>>Nhiều kỳ vọng vào Luật Đất đai, Nhà ở sắp có hiệu lực

Giá đất vẫn là ẩn số nhiều rủi ro

Về giá đất, việc khơi thông dòng chảy pháp lý sẽ giúp số lượng các dự án được triển khai nhiều hơn, từ đó giúp cán cân cung cầu cân bằng. Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ lành mạnh hơn, được kiểm soát tốt hơn, tránh sự tăng quá nhanh như thời gian qua.

Việc định giá đất theo thị trường sẽ giúp người dân được bồi thường thỏa đáng hơn

Việc định giá đất theo thị trường sẽ giúp người dân được bồi thường thỏa đáng.

Ngoài ra, quy định mới của luật sẽ giúp tránh được việc thu hồi đất tràn lan. Trong thời gian tới, khiếu kiện, tranh chấp dự báo sẽ giảm đi khi nhà nước thu hồi đất, tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn hơn khi các thủ tục hành chính được triển khai nhanh và hiệu quả hơn. Việc định giá đất theo thị trường sẽ giúp người dân được bồi thường thỏa đáng hơn, từ đó giải phóng mặt bằng nhanh hơn, giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhanh hơn.

Tuy nhiên, vị chuyên gia lo ngại, mức giá cao hơn khi định giá theo thị trường cũng sẽ ảnh hưởng ngược lại. Đơn cử, giải phóng mặt bằng với các dự án đầu tư công sẽ bị chậm hơn vì không có đủ tiền để bồi thường, doanh nghiệp mất thêm chi phí, người dân đóng thuế khi chuyển nhượng cao hơn.

Đồng quan điểm, LS. Ths Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cũng cho rằng quy định mới về xác định giá đất vẫn là “ẩn số” rủi ro cho doanh nghiệp.

Theo đó, việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá, việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

LS Tuấn cho hay, cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm (như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra) có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.

Trong bối cảnh như vậy, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách. Như vậy, cách thức xác định giá đất của chúng ta về cơ bản vẫn dựa trên một nền tảng cũ, cho dù có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thì cũng khó kỳ vọng tạo ra sự thay đổi lớn.