Khó kìm giá bất động sản

MAI AN• 30/07/2024 03:00

Chỉ còn 2 ngày nữa, Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực, các chuyên gia cho biết khi có bảng giá đất mới, giá bất động sản có thể đi lên do các chi phí đầu vào tăng cao.

>>TP.HCM: Bảng giá đất mới tăng đột biến, ai bị tác động?

Chi phí đầu vào cao đẩy giá bất động sản tăng. Ảnh: DH

Giá bất động sản tiếp tục tăng

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, Luật Đất đai mới sẽ áp dụng bảng giá đất, từ đó khiến chi phí giải phóng đền bù, cũng như tiền sử dụng đất đi lên. Chính các yếu tố này sẽ góp phần đẩy giá đầu vào của dự án tăng cao. Trong đó, ông Thắng cho biết khi xét cấu trúc vốn của một dự án đầu tư, tỷ lệ thông thường là 2:4:4. Tức vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 20%; đòn bẩy tài chính là 40%, từ ngân hàng và các quỹ đầu tư; 40% còn lại là huy động từ khách hàng thanh toán sớm.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định khoản đặt cọc mua nhà sẽ không được quá 5% giá trị sản phẩm, thay vì 30% như luật hiện hành. Còn trước khi giao nhà, người mua chỉ cần thanh toán đến 50%, giảm 20% so với trước đây.

Như vậy, nếu vốn huy động từ khách hàng giảm xuống, vốn từ chủ sở hữu và vốn vay các tổ chức tài chính sẽ tăng lên. Lúc này, "quyền trượng" sẽ nằm trong tay các cơ quan quản lý Nhà nước, bởi chi phí tài chính sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều từ thời gian cấp phép dự án.

Theo ông Thắng, nếu các bộ luật mới đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, chi phí tài chính sẽ giảm xuống, từ đó làm hạ nhiệt chi phí đầu vào của dự án. Khi các dự án được tháo gỡ đồng loạt, tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa, lượng tiền chắc chắn sẽ đổ nhiều hơn vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, Giám đốc Đầu tư DKRA Group cũng cho rằng từ nay tới cuối năm, bộ ba luật bất động sản mới sẽ chưa tác động sâu tới các phân khúc, nhất là trong bối cảnh tình hình vĩ mô còn nhiều phức tạp. Thay vào đó, các bộ luật sẽ cần ít nhất 6 - 12 tháng để thực sự thẩm thấu vào thị trường.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản cũng như một số lĩnh vực có liên quan đang chờ đợi một cách tích cực về hiệu lực và hiệu quả của các luật và nghị định quan trọng này. Đặc biệt khi thị trường bất động sản, nhà ở đang có những dấu hiệu phục hồi ở một số phân khúc.

Trên thị trường, nguồn cung về bất động sản và nhà ở cũng đang có dấu hiệu tăng và ông Nghĩa kỳ vọng sau ngày 1/8, thị trường bất động sản cũng như thị trường tài sản nói chung bao gồm cả chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp sẽ phục hồi tích cực cùng nền kinh tế chung bởi tính lan toả rộng lớn của lĩnh vực này.

>>> Xác định giá đất sát giá thị trường

Cẩn trọng đòn bẩy tài chính

Tuy nhiên, ở góc độ đầu tư, các chuyên gia cho rằng hiện thị trường luôn xuất hiện các cơ hội đầu tư trong bất cứ điều kiện nào, song trong điều kiện kinh tế vĩ mô còn nhiều biến số, người sử dụng đòn bẩy tài chính phải thực sự thận trọng.

Theo ông Võ Hồng Thắng, từ cuối năm 2023 tới nay, thị trường đã có những tín hiệu hồi phục nhưng chỉ tập trung ở phân khúc chung cư hạng B và C tại các thành phố lớn. Đây là phân khúc được dự đoán sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong nửa cuối năm nay.

Chung cư vẫn dẫn dắt thị trường, song cần cẩn trọng nếu dùng đòn bẩy tài chính. Ảnh: DH

Hiện tâm lý thị trường đang chia ra làm hai thái cực. Một là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính từ chu kỳ trước vẫn có tiếp tục có xu hướng gồng lãi chờ cơ hội. Hai là một số nhà đầu tư giữ lượng tiền mặt lớn đang có xu hướng tiếp tục nghe ngóng những diễn biến tiếp theo của thị trường.

“Số liệu NHNN công bố 6 tháng đầu năm nay cho thấy tổng lượng tiền gửi là trên 13,6 triệu tỷ đồng, bất chấp lãi suất ở mức rất thấp. Tâm lý phòng thủ này đã khiến cho thanh khoản của thị trường bất động sản dù có tăng nhưng còn hạn chế”, ông Thắng chia sẻ.

Đưa ra lời khuyên, ông Trần Tuấn Tài, Giám đốc đầu tư của Sơn Kim Retail cho rằng hiện nhóm đầu tư cá nhân đang có xu hướng quan tâm đến các dòng sản phẩm thuộc phân khúc ở thực và có mức giá tầm trung. Đây cũng là loại hình được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường khuyến nghị đầu tư ở thời điểm hiện tại.

Song hành cùng thị trường bất động sản, nhà đầu tư có thể tham khảo thêm cổ phiếu của những doanh nghiệp mảng địa ốc. Với xu thế hiện nay, cổ phiếu của những công ty có giỏ hàng là các sản phẩm ở thực và mức giá tầm trung nên được đặc biệt chú ý.