Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

>> “Siết” tín dụng bất động sản: Không nên làm đại trà hay đánh đồng tất cả

Hội thảo Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam do Hiệp hội bất động sản Việt Nam và tạp chí Reatimes tổ chức

Thế khó của dòng vốn vào thị trường

Phát biểu tại Hội thảo Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam do Hiệp hội bất động sản Việt Nam và tạp chí Reatimes tổ chức, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng cái khó của thị trường là chữ “lỡ” - lỡ về chính sách, lỡ về đầu tư, do đó cần ứng xử như thế nào để kéo lòng tin của thị trường trở lại, tránh bị mất mát. Phải phát triển thị trường bất động sản sao cho không đổ vỡ về mặt tài chính.

Nói về thực trạng của dòng vốn trên thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng hiện bao gồm: vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của doanh nghiệp; vốn từ ngân sách Nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ các chương trình phục hồi); nguồn vốn FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần) và vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)...

Về nguồn vốn tín dụng bất động sản hết quý I tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,23 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng) còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỷ đồng).

Vốn FDI, đến hết tháng 4/2022, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2,8 tỷ USD (chiếm khoảng 26,5%) đứng thứ hai, riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 1,04 tỷ USD (chiếm 9,69%).

Phát hành trái phiếu: Đến hết tháng 4/2022, toàn thị trường phát hành 72.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 27.000 tỷ đồng, xếp thứ nhất (chiếm 37,3%), thứ hai là nhóm TCTD (chiếm 31,6%), xây dựng 17%.

Mặt khác, thị trường hiện nay đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông: Bảo hiểm - Ngân hàng - Chứng khoán - Bất động sản liên quan chặt chẽ với nhau. Ví dụ ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở). Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với bất động sản.

Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng vốn hóa toàn thị trường.

Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán. Thực tế đó đặt ra câu hỏi khi chúng ta đánh giá kiểm soát rủi ro, chúng ta phải nhìn tứ giác liên thông này.

Nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn

Tuy nhiên, TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp. Sự phát triển cần được cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.

TS Cấn Văn Lực cho rằng cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản

Cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và 156 phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…), cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản.

Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…

Phân bổ vốn ngân hàng phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Có lộ trình thuế bất động sản phù hợp, minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập… thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài vốn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính. Các doanh nghiệp cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế 3Ds (đòn bẩy, đầu cơ, đám đông…)

Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng: Về câu chuyện vốn trung và dài hạn của ngân hàng cũng chỉ bằng vốn trái phiếu của doanh nghiệp hiện nay trên thị trường với mức trên 20%. Nói để thấy thị trường trái phiếu rất quan trọng với bất động sản nói riêng và thị trường nói chung.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, phải tìm cách nhấn mạnh việc xếp hạng tín nhiệm. Phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản.

“Cuối cùng, theo tôi nên nhanh chóng sử dụng công cụ thuế để phòng chống đầu cơ bất động sản. Lúc đầu, mức thuế có thể ít nhưng dần dần trong tương lai có thể tăng lên để người dân nhận thức được vai trò của đất đai, tránh tình trạng ôm đất bỏ hoang” – TS Lê Xuân Nghĩa đề xuất.