DIỄN ĐÀN TÀI CHÍNH 2026: 4 trụ cột vốn cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản

Phát biểu tại Diễn đàn Tài chính 2026: "Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh”, ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối Chiến lược & Đầu tư CTCP Tập đoàn HASCO Holdings cho biết, sau một giai đoạn thị trường phát triển nhanh nhưng bộc lộ nhiều điểm nghẽn về pháp lý, dòng vốn, thanh khoản và năng lực quản trị, yêu cầu đặt ra hiện nay không chỉ là tháo gỡ khó khăn ngắn hạn, mà là thiết lập lại một cơ chế kết nối vốn bền vững hơn, minh bạch hơn và phù hợp hơn với bản chất dài hạn của bất động sản.

Bốn trụ cột kết nối thị trường tài chính với bất động sản

Trong giai đoạn 2026 và những năm tới, kết nối thị trường tài chính với thị trường bất động sản cần được triển khai trên cơ sở bốn trụ cột vốn: tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và vốn quốc tế.

Thứ nhất, vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Vốn vay từ các tổ chức tín dụng, đặc biệt là ngân hàng, vẫn là kênh vốn nền tảng đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong giai đoạn mới, tín dụng ngân hàng cần được thiết kế theo hướng thận trọng hơn, minh bạch hơn và phù hợp hơn với đặc thù của từng dự án.

Việc cấp tín dụng không nên chỉ dựa trên tài sản bảo đảm, mà cần gắn với pháp lý dự án, năng lực triển khai của doanh nghiệp, phương án bán hàng, khả năng khai thác tài sản, dòng tiền dự kiến và năng lực trả nợ thực tế. Ngân hàng cần đóng vai trò không chỉ là bên cấp vốn, mà còn là định chế giám sát dòng tiền, kiểm soát mục đích sử dụng vốn và hỗ trợ tái cấu trúc kỳ hạn nợ phù hợp với vòng đời dự án.

Đối với các dự án có khả năng phục hồi, có pháp lý rõ ràng hoặc có lộ trình hoàn thiện pháp lý khả thi, cơ chế tín dụng cần được xem xét theo hướng linh hoạt nhưng có kiểm soát. Mục tiêu không phải là mở rộng tín dụng bằng mọi giá, mà là đưa vốn vào đúng dự án có giá trị, có nhu cầu thị trường, có khả năng hoàn thiện và có dòng tiền để trả nợ.

Thứ hai, trái phiếu doanh nghiệp. Trái phiếu doanh nghiệp cần được phát triển thành kênh dẫn vốn trung và dài hạn lành mạnh cho bất động sản. Đây không chỉ là công cụ huy động vốn, mà còn là cơ chế buộc doanh nghiệp phải nâng cao tính minh bạch trong quản trị tài chính.

Một thị trường trái phiếu bất động sản bền vững cần được xây dựng trên các nền tảng: tài sản bảo đảm rõ ràng, mục đích sử dụng vốn minh bạch, xếp hạng tín nhiệm phù hợp, công bố thông tin đầy đủ, cơ chế đại diện trái chủ hiệu quả và tài khoản quản lý dòng tiền được giám sát chặt chẽ.

Trái phiếu doanh nghiệp chỉ có thể lấy lại niềm tin khi mỗi đợt phát hành được gắn với một tài sản thật, một dự án thật, một dòng tiền thật và một phương án trả nợ có cơ sở. Đây là điều kiện quan trọng để trái phiếu trở thành kênh vốn dài hạn, thay vì chỉ là công cụ xử lý nhu cầu vốn ngắn hạn.

Thứ ba, quỹ đầu tư và các mô hình quỹ bất động sản. Quỹ đầu tư, bao gồm các mô hình quỹ bất động sản, quỹ chuyên biệt hoặc các mô hình tương tự REITs, cần được thúc đẩy để tạo thêm kênh dẫn vốn dài hạn vào thị trường. Đây là công cụ quan trọng giúp chia nhỏ giá trị tài sản bất động sản, tạo điều kiện cho dòng tiền nhàn rỗi trong xã hội tham gia thị trường một cách chuyên nghiệp, minh bạch và có kiểm soát.

Sự phát triển của quỹ đầu tư cũng giúp tách bạch rõ hơn giữa hoạt động phát triển dự án, hoạt động sở hữu tài sản và hoạt động khai thác tài sản. Điều này rất quan trọng đối với các tài sản có khả năng tạo dòng tiền như văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, khu công nghiệp, logistics, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản cho thuê hoặc các tài sản gắn với dịch vụ vận hành dài hạn.

Khi quỹ đầu tư phát triển, bất động sản không chỉ là sản phẩm mua bán một lần, mà có thể trở thành tài sản đầu tư tạo dòng tiền dài hạn cho nhiều nhóm nhà đầu tư.

Thứ tư, vốn quốc tế và M&A. Vốn quốc tế và hoạt động M&A sẽ giữ vai trò ngày càng quan trọng trong chu kỳ phát triển mới. Việt Nam vẫn là thị trường có tiềm năng dài hạn nhờ tốc độ đô thị hóa, nhu cầu nhà ở, nhu cầu hạ tầng, nhu cầu không gian thương mại, du lịch, công nghiệp và logistics. Tuy nhiên, để thu hút dòng vốn quốc tế, thị trường cần nâng cao chuẩn mực pháp lý, quản trị, minh bạch thông tin và khả năng bảo vệ nhà đầu tư.

Nhà đầu tư quốc tế không chỉ mang đến vốn, mà còn mang đến năng lực quản trị, tiêu chuẩn vận hành, kinh nghiệm phát triển sản phẩm và khả năng kết nối thị trường. Đặc biệt, đối với các dự án có tiềm năng nhưng đang gặp khó khăn về vốn, pháp lý, vận hành hoặc thanh khoản, hoạt động M&A có thể trở thành công cụ quan trọng để tái cấu trúc tài sản, bổ sung năng lực mới và khôi phục giá trị dự án.

Vấn đề cốt lõi không phải là thị trường có vốn hay không, mà là vốn có được cấu trúc đúng vai trò, đúng kỳ hạn, đúng mục đích và đúng mức độ rủi ro hay không.

"Để bốn trụ cột vốn nêu trên có thể vận hành hiệu quả, nền tảng quan trọng nhất vẫn là chất lượng của sản phẩm bất động sản. Thị trường tài chính chỉ có thể kết nối bền vững với thị trường bất động sản khi tài sản phía sau dòng vốn có giá trị thực", ông Nguyễn Đức Thuận đánh giá.

Đồng thời, ông cũng chỉ ra ba phương diện chính của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới:

Một là khả năng tăng giá trị trong dài hạn. Một tài sản bất động sản có giá trị dài hạn phải gắn với quy hoạch hợp lý, pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu sử dụng thực và khả năng phát triển kinh tế – xã hội của khu vực.

Hai là, dòng tiền khai thác tài sản, hay còn có thể hiểu là địa tô. Bất động sản không chỉ có giá trị khi được chuyển nhượng, mà còn có giá trị khi được đưa vào vận hành để tạo dòng tiền. Dòng tiền này có thể đến từ cho thuê, lưu trú, thương mại, dịch vụ, sản xuất, logistics, du lịch, giáo dục, y tế hoặc các mô hình kinh doanh khác phù hợp với tài sản.

Ba là, tính thanh khoản trên thị trường. Một sản phẩm bất động sản tốt không chỉ cần bán được ở thị trường sơ cấp, mà còn cần có khả năng giao dịch trên thị trường thứ cấp. Tính thanh khoản chính là một thước đo quan trọng phản ánh mức độ chấp nhận của thị trường đối với sản phẩm.

Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới cần chuyển từ tư duy phát triển dự án để bán sang tư duy phát triển tài sản để tạo giá trị. Một sản phẩm tốt phải trả lời được ba câu hỏi: có nhu cầu thực hay không, có tạo được dòng tiền hay không và có thanh khoản được hay không.

Doanh nghiệp là cây cầu nối giữa vốn và tài sản thực

Theo ông Nguyễn Đức Thuận, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thể chế, định hướng chính sách và giám sát thị trường. Các định chế tài chính giữ vai trò phân bổ nguồn vốn. Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản mới là chủ thể trực tiếp biến dòng vốn thành dự án, sản phẩm và tài sản thực. Doanh nghiệp vì vậy là mắt xích trung tâm trong quá trình kết nối thị trường tài chính và thị trường bất động sản.

Trước hết, o6nmg cho rằng, doanh nghiệp cần minh bạch mục đích sử dụng vốn. Mỗi đồng vốn huy động từ ngân hàng, trái phiếu, quỹ đầu tư hoặc nhà đầu tư quốc tế cần được gắn với một dự án cụ thể, một tài sản cụ thể, một kế hoạch triển khai cụ thể và một phương án dòng tiền cụ thể.

Tiếp theo, doanh nghiệp cần nâng chuẩn quản trị dòng tiền. Việc quản trị vốn không thể chỉ dừng ở báo cáo tài chính định kỳ, mà cần có cơ chế kiểm soát dòng tiền theo từng dự án, từng khoản vốn, từng mục đích sử dụng, từng nghĩa vụ thanh toán và từng cam kết với nhà đầu tư.

Quan trọng hơn, doanh nghiệp phải phát triển sản phẩm đúng nhu cầu thị trường. Một dự án có thể có quy mô lớn, vị trí tốt, nhưng nếu sản phẩm không phù hợp nhu cầu thực, không có mô hình khai thác hiệu quả và không tạo dòng tiền dài hạn thì rất khó trở thành tài sản hấp dẫn đối với thị trường vốn.

"Trong giai đoạn mới, năng lực cốt lõi của doanh nghiệp bất động sản không chỉ là có quỹ đất, mà là năng lực pháp lý hóa dự án, năng lực cấu trúc vốn, năng lực phát triển sản phẩm, năng lực vận hành tài sản và năng lực minh bạch thông tin với thị trường", ông Nguyễn Đức Thuận đánh giá.

Ở chiều ngược lại, ông cho rằng, các tổ chức tài chính cũng cần thay đổi cách tiếp cận đối với bất động sản. Việc cấp vốn cho bất động sản không nên chỉ dựa trên tài sản bảo đảm, mà cần dựa trên khả năng tạo giá trị của dự án và khả năng trả nợ từ dòng tiền thực tế.

Các ngân hàng, công ty chứng khoán, tổ chức xếp hạng tín nhiệm, quỹ đầu tư và nhà đầu tư tổ chức cần phối hợp để hình thành một hệ sinh thái vốn minh bạch hơn. Trong đó, xếp hạng tín nhiệm, công bố thông tin, quản trị tài sản bảo đảm, quản lý tài khoản chuyên biệt và giám sát dòng tiền dự án cần trở thành tiêu chuẩn phổ biến.

Các tổ chức tài chính cũng cần nâng cao quy chế quản trị dòng tiền và kiểm soát mục đích sử dụng vốn của bên đi vay. Dòng vốn chỉ an toàn khi được đưa vào đúng dự án, đúng mục đích, đúng tiến độ và được giám sát bằng cơ chế minh bạch.

Chỉ khi dòng tiền được quản trị minh bạch, thị trường trái phiếu doanh nghiệp mới có thể phục hồi bền vững. Chỉ khi doanh nghiệp được đánh giá đúng rủi ro, quỹ đầu tư và vốn quốc tế mới có thể tham gia sâu hơn. Và chỉ khi bất động sản chứng minh được giá trị khai thác thực, thị trường tài chính mới có thể đồng hành dài hạn.

Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan quản lý thị trường tài chính

Để kết nối hiệu quả giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản, ông Nguyễn Đức Thuận kiến nghị, cần có một cơ chế tái cấu trúc thị trường mang tính tổng thể, đồng bộ và có trọng tâm. Mục tiêu không chỉ là tháo gỡ khó khăn ngắn hạn cho doanh nghiệp, mà quan trọng hơn là thiết lập lại cơ chế dẫn vốn vào các dự án bất động sản có khả năng tái cấu trúc, có giá trị thực, có dòng tiền khai thác và có khả năng phục hồi thanh khoản.

Theo ông, trên thực tế, nhiều dự án bất động sản hiện nay không mất đi giá trị nội tại, mà đang bị tắc nghẽn do vướng mắc pháp lý, lệch pha dòng vốn, áp lực đáo hạn, thiếu cơ chế tái cơ cấu nợ hoặc chưa có mô hình khai thác tài sản hiệu quả. Nếu có cơ chế phù hợp, các dự án này có thể được tái cấu trúc, hoàn thiện pháp lý, bổ sung vốn, khôi phục triển khai, đưa vào vận hành và tạo giá trị trở lại cho thị trường.

Vì vậy, Chính phủ và các cơ quan quản lý thị trường tài chính cần xem xét xây dựng cơ chế thúc đẩy dòng vốn có chọn lọc vào các dự án bất động sản có khả năng tái cấu trúc. Cơ chế này cần dựa trên nguyên tắc: vốn chỉ được khơi thông cho các dự án có pháp lý rõ ràng hoặc có lộ trình hoàn thiện pháp lý khả thi; có phương án kinh doanh thực chất; có khả năng tạo dòng tiền khai thác tài sản; có cơ chế quản trị dòng tiền minh bạch; và có sự tham gia giám sát của các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư, trái chủ hoặc đơn vị quản lý vốn chuyên nghiệp.

Ông cũng cho rằng, trọng tâm của cơ chế tái cấu trúc thị trường là khai thông đồng bộ bốn trụ cột kết nối giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản.

Một là, khai thông vốn tín dụng ngân hàng đối với các dự án có khả năng phục hồi, trên cơ sở kiểm soát chặt mục đích sử dụng vốn, dòng tiền dự án và năng lực trả nợ thực tế. Ngân hàng cần được khuyến khích tham gia vào quá trình tái cấu trúc nghĩa vụ nợ, điều chỉnh kỳ hạn vốn vay phù hợp với vòng đời dự án và giám sát dòng tiền dự án.

Hai là, phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh, có cơ chế rõ ràng về tài sản bảo đảm, xếp hạng tín nhiệm, công bố thông tin, tài khoản quản lý dòng tiền, đại diện người sở hữu trái phiếu và phương án xử lý khi doanh nghiệp tái cấu trúc nghĩa vụ nợ.

Ba là, hoàn thiện khung pháp lý cho quỹ đầu tư bất động sản, REITs và các mô hình quỹ chuyên biệt, nhằm đưa dòng tiền xã hội tham gia thị trường một cách chuyên nghiệp, dài hạn và minh bạch.

Bốn là, khơi thông vốn quốc tế và hoạt động M&A đối với các dự án có tiềm năng nhưng đang cần tái cấu trúc. Việt Nam cần có cơ chế thuận lợi hơn để nhà đầu tư tổ chức nước ngoài, quỹ đầu tư, định chế tài chính quốc tế và các nhà phát triển có năng lực tham gia vào quá trình tái cấu trúc dự án.

Cơ chế tái cấu trúc thị trường cần hướng tới việc phân loại dự án theo mức độ khả thi, thay vì nhìn thị trường bất động sản như một khối đồng nhất. Những dự án có pháp lý tốt, có nhu cầu thị trường, có khả năng tạo dòng tiền và có chủ thể tham gia tái cấu trúc đủ năng lực cần được ưu tiên tiếp cận vốn. Ngược lại, các dự án thiếu pháp lý, không có phương án kinh doanh khả thi hoặc không minh bạch dòng tiền cần được kiểm soát chặt chẽ để bảo vệ an toàn hệ thống.

"Về bản chất, tái cấu trúc thị trường bất động sản không chỉ là xử lý nợ, mà là tái cấu trúc lại cơ chế tạo giá trị của tài sản. Khi dự án được tái cấu trúc đúng cách, dòng vốn sẽ không chỉ dùng để “cứu” dự án, mà để hoàn thiện tài sản, tạo dòng tiền, phục hồi thanh khoản và đóng góp trở lại cho nền kinh tế", ông Nguyễn Đức Thuận nhấn mạnh.