Phát triển thị trường bất động sản: Cần đồng bộ các luật liên quan trong sửa đổi

>> Sửa Luật Nhà ở: 4 "nút thắt" của nhà ở xã hội

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2045 tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ xác định, phát triển nhà ở và thị trường bất động sản là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Đặc biệt, là xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, nhà ở công nhân, cán bộ, chiến sĩ, lực lượng vũ trang…

Mục tiêu đặt ra, đến năm 2025 diện tích bình quân là 27 m2 sàn/người, trong đó, tại đô thị là 28 m2 sàn/người, đến năm 2030 diện tích bình quân 30 m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 32 m2 sàn/người.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế, nhất là các quy định tại các luật còn nhiều chồng chéo, chi phối đan xen trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản. Nhiều địa phương, ban, ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản; cơ chế, chính sách, trong đó có việc đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng còn nhiều bất cập.

Thực tế hiện nay, hoạt động kinh doanh và phát triển thị trường bất động sản đang có tới 12 luật có quy định liên quan, do đó, vấn đề cấp thiết được đặt ra lúc này là phải sửa đổi cả 3 bộ luật gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai, để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường bất động sản phát triển.

Cụ thể, đối với những bất cập, tồn tại của Luật Kinh doanh Bất động sản, có thể kể đến vụ việc biến tướng của mô hình Công ty Alibaba, Công ty đa cấp trá hình không có chuyên môn, không có tài chính, vẫn huy động góp vốn thực hiện các dự án bất động sản và vỡ nợ, khiến hàng loạt nhà đầu tư sa lầy... Đây là vấn đề được nhiều nhà đầu tư đề xuất cần phải siết chặt, bổ sung vào Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), để kịp thời khắc phục những hệ lụy, làm cho thị trường minh bạch và hạn chế tình trạng lừa đảo, tranh chấp các quyền lợi xung đột giữa các bên bán, bên mua, bên trung gian, môi giới.

>> Sửa Luật Nhà ở: Cần định danh cho bất động sản du lịch

Chưa kể, luật này dù đã quy định khá chi tiết về các loại hình kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn còn bất cập như thiếu quy định quản lý các loại hình bất động sản hình thành trong tương lai. Do đó, các chuyên gia đề xuất, cần phải bổ sung các quy định siết chặt các loại hình bất động sản và quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư các dự án trong tương lai phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua bất động sản.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, trong quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa có quy định về chế tài xử lý đối với các trường hợp vi phạm về thời gian thực hiện dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản, dẫn tới việc các chủ đầu tư điều chỉnh thời gian thực hiện dự án mà không có công cụ để xử lý...

Được biết, trước những bất cập đã nêu, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, sửa đổi và xây dựng các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường minh bạch, nổi bật nhất là 2 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở đang chờ Chính phủ phê duyệt để trình Quốc hội sửa luật. Việc sửa đổi, bổ sung các luật này được cho sẽ tập trung vào 4 nhóm chính sách.

Nổi bật trong đó, nhóm chính sách liên quan đến kinh doanh bất động sản, Dự thảo luật sẽ làm rõ hơn phạm vi, các đối tượng, loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh, đảm bảo rõ ràng hơn về các trường hợp công trình, nhà ở có sẵn, công trình, nhà ở hình thành trong tương lai.

Đồng thời, làm rõ những vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh của các sàn bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, các cơ sở đào tạo môi giới bất động. Trong đó, dự thảo luật sẽ đưa các nội dung về việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch.

Ngoài ra, với dự thảo luật lần này, nhóm chính sách liên quan đến điều tiết thị trường và nhóm chính sách liên quan đến quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được bổ sung mới.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - Nguyễn Quốc Hiệp, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là quan điểm sửa luật, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy, việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường.

“Thêm vào đó, Luật Đấu thầu có quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá, vì vậy, các luật liên quan đến vấn đề này cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu...”, ông Hiệp chia sẻ.

Còn dưới góc nhìn pháp lý, các chuyên gia cho rằng, hiện nay pháp luật chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Các quy định về bất động sản du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau, do đó, cần phải có quy định pháp luật cụ thể, định danh về bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm sản phẩm du lịch...

Cùng với đó, cần bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch. Và các quy định về trình tự, thủ tục cấp phép, giao đất, quản lý đầu tư dự án phát triển bất động sản du lịch.